招股書掀開萬達全貌 王健林家族持股100%

在阿里選擇紐交所后，港交所迎來了萬達商業地產。9月16日晚，萬達商業地產在港交所披露招股書，除驗證了此前赴港上市傳聞外，還披露了上市公司未來的業務架構以及萬達集團的股權結構，其中商業地產板塊的持有型、銷售型物業以及酒店經營都將納入。在未來的上市公司中，王健林、大連合興以及萬達集團將控制30%以上已發行股份，萬達的61名主要管理層占發行后股份總數的3.58%。

三大板塊悉數注入

由于港交所自4月以來啟動新的披露制度，因此初步招股說明書要比過去披露的時間早了3個月左右。因此目前尚未能夠通過初步招股說明書來判斷萬達最終的上市時間。但有消息稱，如果一切順利，年內上市不是完全不可能。

招股說明書顯示，萬達將公司商業地產業務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業開發租賃、開發和銷售物業以及開發和酒店經營，其中截止到2014年6月30日，擁有項目總建筑面積達到9350萬平方米。

事實上這三大板塊恰好是目前萬達集團盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數據中，2013年萬達1866.4億元的總收入中，商業地產公司收入1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入36.3億元。未來萬達商業地產上市公司占萬達整體業績貢獻比例將達到80%左右。

需要注意的是，萬達的商業和住宅物業在經歷了一路高歌猛進后，在內地房地產市場整體下挫、商用物業部分過剩的情況下，萬達如何保持長期持續較高的盈利水平，將成為資本市場衡量其能否全額或超額認購的關鍵。

或許萬達早已考慮了這一點，就在前不久，萬達剛剛宣布，聯手百度、騰訊設立O2O公司，未來這家注冊于香港的平臺有望彌補房地產業可能產生的波動帶給萬達的風險。

王健林家族的角色

除了業務構成和盈利能力外，萬達的股權結構同樣備受關注。

據招股書顯示，大連合興投資有限公司直接持有萬達集團99.76%的全部已發行股本，而王健林持有大連合興98%的股權，剩余的2%由王健林之子王思聰持有。王健林直接持有萬達集團0.24%的股權，同時，通過大連合興98%的直接權益將間接持有萬達集團97.77%的股權。這也意味著，王健林家族占萬達集團100%股權。

北京商報記者翻閱公開資料發現，王健林私有化萬達始于2002年，當時大連萬達房地產總公司將持有的萬達集團3000萬股股份轉讓給了一家名叫北京合興投資有限公司的公司，萬達私有化就此展開。隨后的幾年間，幾經股權更迭，清退20%的職工持股成為萬達集團私有化需要清除的最后一個障礙。

在完成私有化后的兩年多時間里，萬達集團的股權又幾經轉讓，直到2008年3月，最終形成了大連合興投資有限公司持股98%、王健林個人持股2%的持股局面。工商資料顯示，大連合興投資有限公司在2007年底時，王健林已持有其100%股份。萬達集團全部股權也就順理成章成為王健林一人所有。

而在未來的上市公司中，王健林、大連合興以及萬達集團將控制30%以上已發行股份，萬達的61名主要管理層(包括部分現有股東、董事、高級管理層成員及雇員以及大連萬達集團的若干雇員)，將通過7月公司按照每股7.36元的發行價定向發行、共計1388萬股新股份，占發行后股份總數的3.58%。

高杠桿率高現金流

在披露萬達盈利情況的同時，招股書對于萬達目前持有的債務情況也進行了說明，高杠桿率、高現金流、高融資成本成為一大特點。

據招股書顯示，萬達近年來的杠桿率不斷增加，其中截至2013年，萬達商業地產的杠桿率為53%；截至2014年6月30日，萬達商業地產杠桿率達到88%。

與之相對應的，是萬達此前融資渠道的單一：除了銀行及其他借款外，萬達僅僅從去年開始嘗試債券業務，單一的融資渠道讓萬達的利息及開支總額不斷攀高：2012年這一數據為67億元，但僅今年上半年這一數據就高達62億元。

但萬達也不必過分緊張，超過747億元的現金及現金等價物也證明了其良好的流動性，因此對于萬達來說，進一步降低融資成本提高周轉率是其未來的關鍵，而選擇在港上市，恰好能夠解決這一問題。