商業地產的千億神話 逐利背后需冷靜思考

　　林立的寫字樓、大型購物廣場、現代化酒店，類似城市綜合體項目在近幾年不斷涌現。為了規避房地產調控的風險，以城市綜合體為首的商業地產投資熱潮愈演愈烈。不過，在這股投資熱潮的背后，不少商業項目卻面臨招租難周轉難盈利難等困境。顯然，商業地產快速擴張的發展路徑需要冷思考。

　　以當下最熱門的城市綜合體為例，如果用流行語來形容其現狀，那就是“高大上”：高端大氣上檔次。無論是已建成的還是在建的城市綜合體項目，其定位基本集中于“一站式大型購物”、“高端品牌薈萃”、“都市時尚生活中心”等。用來衡量項目是否成功的標準之一，則包括多少家國際知名品牌進入等華麗的包裝。雖然檔次規格能夠用來判斷商業地產的火爆程度，但是大量“同質化”的綜合體項目，已經使市場供求出現了偏離。

　　從開發商的投入來看，近幾年萬科、保利地產等專注于住宅開發的地產商已經加大了商業項目的投入力度，同時還有更多中小開發商也涌入了這一領域。有業內人士粗略估算，近幾年沉淀在商業地產開發上的資金已經超過千億元規模，這部分投資將陸續形成市場供應。

　　不僅如此，隨著舊城改造步伐不斷加快，不少城市改造項目中都包含了商業中心。盡管舊城改造將帶動城市環境提升，但不可避免地也將加速商業地產的投入和供應，屆時將有大規模商業項目入市。

　　在“逐利”天性的驅動下，開發商熱衷于商業地產投資無可厚非。特別是在住宅市場受到“限購”等政策調控時，商業地產較為穩定的盈利性以及不受政策限制的優勢便顯現出來。但是，開發商一窩蜂上馬同質化嚴重的商業地產項目所導致的潛在風險已經開始顯現。

　　與一線城市相比，這種供過于求的現象在二三線城市更為明顯。近幾年我國不少二三線城市上馬了大量城市綜合體項目，其體量和規格甚至超過了當地的消費水平。一些城市早期興建的大型商業中心運營狀況尚可，但由于近幾年又推出了多個新項目，導致客流分散，新增消費力量難以跟上，致使新老項目的招商和運營都受到一定程度的影響。正是如此，不少城市的商業項目面臨著招商難、周轉難、盈利難的困境。商業項目建成后出現的大量空置，造成了資源的嚴重浪費。

　　究竟什么樣的開發商、什么樣的地理位置適宜發展商業地產項目？這應該是商業地產投資需要冷靜思考的關鍵問題。從商業地產的運作模式上看，與所在地區的產業結構密切相關，其對投資運營的專業性要求更高。做好商業地產項目的事前調研和策劃，做好建成后的招商經營和品牌推廣等細節，都將影響到商業項目的經營結果。

　　與此同時，由于沉淀資金量較大，商業項目對于開發商的資金運營也提出了很高要求。在開發商需要冷靜對待商業項目的同時，在城市規劃及審批上，對商業中心的建設和投入也應有所節制。在保證城市健康發展的同時，應以科學理性的角度來促使商業項目的適度發展。