進入12月，企業“內循環經濟”的“員工認購”，又開始頻頻抬頭，出現在頭部房企內部公文里。

　　哪怕沒有“三道紅線”的出現，每到年末，房企鼓弄數字游戲，都屬意料之中。但對員工來說，一旦被要求強制認購房源，等待他們的，不止是身不由己的自掏腰包，甚至是虧損投資，和崗位丟失。

　　員工內購 成就房企的“數字游戲”

　　上周五，一份蘇寧環球地產集團《關于集團內部員工現價購房的通知》文件流出、

　　通知顯示：為滿足全集團內部員工購房需求，大力回饋全體員工，今有一批優質保留房源，包括水城18街區、19街區精裝房，2-18街區毛坯房。

• 面向全體員工；
• 無需購房證明即可認購；
• 必須于2020年12月13日前全款支付購房款，款清后簽訂房屋認購書；
• 公司可提供一次更名機會。

　　“員工內購公司房源并給一次更名機會”，這種操作在房企內部并不是新鮮事。而蘇寧環球地產這份文件異于同行的最大關鍵點，在于員工需要在今年前全款支付購房款。

　　某TOP20房企員工告訴地產壹線，一般這種可更名的員工內購房源，在享受員工折扣的基礎上，認購所需的首付款最多不超過30%即可。而蘇寧要求全款支付的操作，更多的目的在于支援公司現金流。

　　且文件中并未提及員工內購折扣度，對員工來說，其實是徒增負擔。

　　類似的壓力，也降臨在金科股份員工身上——有媒體爆出，金科華東區域要求員工認購公司項目，年底結算，并根據不同部門不同職級給出了不同的套數指標。

　　這項名為“員工超級購”的指標名單上，華東區域總共需要員工認購305套，總金額高達4.57億元。根據不同部門不同職級，還給出了不同的套數指標：

• 設計管理部42套；
• 人力與行政部23套；
• 財務部21套；
• 法務部19套；
• 區域領導辦公室11套，總價1650萬元；
• ……

　　其中，最少的是公司紀檢監察部，需要認購3套，總金額約450萬元。

　　與蘇寧不同，金科的員工認購，看起來更具強制性。且從數據看，金科前11月已實現銷售額1954億，完成全年目標88.82%；三季度末的貨幣資金323.07億元，一年內短債137.65億元，財務風險也并不大，與蘇寧眼下急切需要兌現的目的差異較大。

　　對此，某TOP5房企員工表示，可能是因為金科內部定的目標更高，又或者是因為金科項目擔保過多，而“三道紅線”政策對表外債也有監測，區域需要加緊自降杠桿。

　　而把指標以部門為單位分派的做法，可能是因為認購金可以多個員工拼單完成。

　　去年時，另一個頭部房企——綠地集團湖南公司也被爆出強制要求員工買房：

• 在10底之前所有員工（包括試用期員工）每人必須購買一套綠地湖南的房產（住宅、公寓均可）；
• 享有一次更名權；
• 所有房源在售樓處享受最低價的1%折扣；
• 可以找親戚或朋友來購買，首付20%，半年內付清50%；
• 不完成者將被除名。

　　雖綠地方面后來解釋，此為員工福利，并非強制行為。但事實上，年底時拿員工認購“湊數字”，已經被視為行業的常見做法，尤其是每年的四季度。

　　不同的細節在于，有的企業一旦認購出，員工就需要通過項目銷售或自己找接手方，而有的企業規定半年或一年內，可選擇公司回購或者退房。

　　成就房企 成就員工？

　　對企業而言，不論員工內購的結局是可轉讓還是可退房，認購時即被當作當年簽約業績，利好公司規模的統計方式，是統一的。

　　此外，籌集的訂金，也將成為企業的運營資金。

　　但對員工而言，認購畢竟需要動用到自有資金，敏感度極高。

　　把時間線回撥到十年前，員工內購曾經致富了一批人。

　　據某TOP10房企員工回憶，在2011年、2012年時，市場行情不好，個別房企開始鼓動員工“炒樓花”（指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價）

　　“因為不限認購套數，又能享受到員工折扣點數，且只需要1成首付就可占住名額，有些同事認購了7套，甚至10套，再在網簽前轉手售出，后來確實都成了百萬富豪。”

　　在環京區域，也有某房企曾全面推行過員工7折購房。按當時員工的粗略計算，市場價大概8000元/平米，而員工購房只要不到6000/平米，且認購金只要5萬/套。

　　“很多同事一次性買3套、5套，后來中介店掛出的二手房，甚至是項目案場放出的房源，有一半都來自公司同事。”

　　常規操作上，房企放出給員工的內購房源，往往在預售證下發前就會通知員工，除了給予一定的折扣，還往往不審核購房資質，員工可以一人認購多套。

　　且最低只需要交5-10%的首付款，在網簽前找到下家更名轉手即可賺足差價。如果是自住，企業還會給予分期首付優惠。

　　對員工而言，這確實算是一個造富的機會。但同時也有風險——如果找不到接手方，自己又沒有購房資格，則訂金將不退回；又或者需要交清全款之后，變成二手房轉賣。

　　因此，許多員工都會“討好”項目銷售，讓他們幫忙推銷。

　　某TOP30房企員工表示，自己就曾以10萬訂金認購了一套公司的房子，而后委托項目銷售進行轉賣。4個月后，房子轉賣成功，該員工凈掙3萬，“給銷售1萬辛苦費，自己到手還剩2萬”。

　　但與十年前明顯不同的是，眼下的市場漲幅有限，甚至存在不小的跌價風險。

　　中國國家統計局14日發布的數據顯示，11月份，中國70個大中城市中，36個城市新建商品住宅銷售價格環比上漲，6個城市新房價格環比持平，28個城市環比下跌。且房價環比下跌城市數量創2015年11月份以來的新高。

　　除非給到足額的折扣，或者是熱銷難搶樓盤，否則很難打動員工。

　　而強制性的認購，也讓員工從被動造富的心態，變成了主動埋汰，“賺也賺不到幾個錢，還操心市場不溫不火，就是在貼錢完成任務”。

　　若再把強制認購與員工升職、年終獎或者離職進行捆綁，這所謂的“員工福利”，說到底，不過只是滿足企業自己而已。