7月24日，中梁控股在微信公眾號“廉潔中梁”發布反腐公告，稱近期查實河南某公司董事長張昕(安徽任職期間)、江西某公司營銷負責人聶寧、廣西某公司下設營銷渠道負責人梁博等人，利用職務便利收受供應商賄賂，被分別移送屬地司法機關處理。

　　剛剛處理完這一內部貪腐后，中梁又被投資人舉報信托產品延期。

　　7月31日，據多個投資人反映，其購買的萬向信托發行的中梁地產基金8號集合信托計劃延期了，根據信托公司的公告，受托人擬延長各期優先級II類信托單位期限，到期日預期為2021年7月31日。

　　根據投資人提供的資料，該信托計劃規模7.6億，分為優先級I類、優先級II類和劣后級(中梁地產指定主體以債權認購)，其中本次優先II級募集1億元，預期收益8.2%-9%，并附帶一定浮動收益，資金用于向杭州正悅實業有限公司發放項目并購貸款及權益類投資款。

　　風控措施：

　　1、保證擔保。蘇州工業園區華成房地產開發有限公司及實際控制人楊劍提供最高額保證擔保；蘇州工業園區華成房地產開發有限公司為中梁地產頂層控股平臺。

　　2、股權質押。浙江中悅梁商置業有限公司以其持有的福建家景置業有限公司(項目公司)全部股權質押。

　　3、土地抵押。福建家景置業有限公司以其名下土地，進行分階段抵押，對應動態抵押率(貸款余額/ 抵押物價值)不超過 70%，抵押物價值合計 9.15 億元。

　　今天(8月1日)，針對這一風波，中梁地產回應稱，公司正常履約且資金充裕。萬向信托也進行了情況說明，表示股權性質的權益投資，因項目去化尚未達到約定比例，對部分權益進行延期，延期安排符合信托文件約定。

　　雖然中梁否認了違約，但這次事件依然暴露出了中梁過度依賴高息信托融資的問題。

　　中梁超半數融資來自高利率信托和資管產品

　　成立于1993年的中梁控股發跡于溫州，被稱為浙江三四線城市的“小霸王”。在迅速實現規模擴張過程中，中梁控股的銷售額從百余億猛沖到逾千億。與業績暴增相始終的是中梁地產不斷疊加的杠桿魔力，中梁地產的資本化利息在三年間從1.47億元暴增至13.81億元，暴漲9倍，遠超銷售額增幅。

　　高成本的信托是中梁地產非常重要的融資渠道之一。事實上，中梁控股對信托融資的依賴，直接導致公司銷售毛利率偏低。2016至2018年末中梁控股的毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，2019年末，這一數值增至23.3%，仍低于上市房企30%的毛利率均值。

　　業內評論認為，中梁除了高成本的信托融資渠道，還包括銀行開發貸、資產證券化、私募等也都存在成本，毛利率低意味著利潤會被這些金融市場的工具吞噬。

　　中梁控股的招股書中顯示，中梁控股58%的借款來自于信托和資管產品。

　　上市前的招股書顯示截至2018年末，共有109筆尚未償還的借款，融資成本超過10%的有88筆。截至2019年3月末，借款余額達123億元，其中最高利率達18.5%，普遍融資成本在12-13%之間。

　　中梁地產合作的信托公司有很多，基本上做地產業務的信托公司都曾為中梁地產提供過信托融資。

　　其中，萬向信托和中梁地產合作較為密切。在中梁地產上市前一年，萬向信托2018年4月-12月，在短短9個月時間內，一共為中梁控股輸血12次。

　　中梁地產從萬向信托獲取融資的成本，主要在9.5%-14%之間。其中，年利率最高的一筆在2018年11月20日發生，融資金額為11億元。

　　高周轉模式導致安全事故頻繁

　　中梁在業內有著“小碧桂園”之稱，除了和碧桂園一樣專注于三四線城市的戰略外，也有著碧桂園一樣的高周轉模式。

　　中梁內部人士透露拿地后奉行的是“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。與碧桂園如出一轍。

　　在言必論“高增長”，行必踐“高周轉”，以效率換現金的過程中，也伴隨著諸多爭議和質疑。

　　為了給員工打雞血，中梁建立了“事業合伙”、“成就共享”、“員工跟投”、“專項激勵”和“費用包干”等多層級激勵體系。此前業內誕生出的一些奇葩事情就出自中梁：

　　人力招聘“要丑女，不要美女”；項目公司“只要干不死，就往死里干”和“要么交圖紙，要么交尸體”的標語；安全事故層出不窮，包括江蘇徐州、河南信陽、安徽蚌埠等地，其中以中梁徐州項目最為嚴重，還被中梁以“風險因素之一”寫進招股書。

　　如此高速周轉之下，安全事故頻發。今年以來，中梁爆發多起致人死亡的安全事故。2020年5月3日上午11時許，蕪湖縣中梁·龍璽臺16-2#樓工程，一安裝工人在吊籃安裝過程中不慎從屋面墜落受傷，經搶救無效死亡。

　　2020年4月28日下午，合肥市美好花園項目發生一起生產安全事故，造成1人死亡。項目建設單位合肥中梁筑信置業有限公司股東為安徽中梁萬筑置業有限公司與金鵬地產集團(滁州)有限公司，前者控股55%，后者占股45%。

　　之前，中梁地產集團江蘇徐州一項目曾牽涉幾起人命官司，在建工地發生施工平臺滑塌，造成5死1傷的悲劇。主要負責人中梁滬蘇區域總裁王衛祥去年8月底失聯。

　　隨后，中梁地產徐州旭鑫公司被爆出賄賂房管局，徐州市房管局原服務中心科長張堃被移送司法機關處理。中梁江蘇區集聯盟管理——中心營銷管理部總監董某，中心管理營銷部總監邵某，因受賄被中梁作開除處分，

　　近年來，中梁旗下項目曝出的問題，幾乎涉及到房地產維權的方方面面。

　　2020年6月，贛州市中梁南山院業主，譴責中梁地產股份公司在小區建造中虛假宣傳、偷工減料、以次充好、低價劣質以及對待業主態度惡劣。

　　2017年至2020年，九江中梁首府因為虛假開盤被整頓、房屋眾多質量問題、學位問題，被業主多次維權。

　　2019年，號稱精品工程頂尖豪宅——長沙市寧鄉中梁首府，被千余戶業主投訴安全、質量、違反合同、虛假宣傳等66項問題。

　　2018年10月，鹽城中梁聚龍首府業主，因房屋實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權。據《現代快報》報道，維權現場，工作人員與業主發生肢體沖突。事后，某女銷售員還在朋友圈以侮辱性字眼和配圖謾罵業主。

　　也是2018年12月，紹興中梁贊成悅賢府，業主因為房屋還未交付就出現開裂、滲漏等問題憤慨不已。2018年12月，張家港中梁壹號院項目大門前，業主就房屋設計結構缺陷和停車位不合理收費等問題聚集聲討。

　　2018年11月，溫州中梁壹號院大批業主到中梁辦公樓下，就交付后廚房實際面積比宣傳冊標注縮減1/3，涉嫌銷售欺詐問題要說法。

　　各地方網絡論壇上，關于中梁的指摘更多。臺州項目被業主曝光虛假宣傳、貨不對版；瑞安項目被業主發帖吐槽霸王條款；余姚項目涉嫌將收取的存抵認籌金翻臉作“團購服務費”；溫州項目因廣告宣傳與事實不符被當地監管部門行政處罰等等。

　　除上述各地，常州、信陽、宣城、蚌埠等三四線城市，中梁的樓盤也都出現了類似情況。