《每日經濟新聞》記者梳理，在已發布年報的22家港股物業企業中，擴大在管面積成為行業共同選擇，雅生活、保利物業、碧桂園服務等頭部企業的在管面積增幅在50%以上，中小物業企業如時代鄰里、佳兆業美好增速則均在70%以上。

　　據克而瑞物管統計，背靠地產母公司，物業企業普遍錄得高增長。碧桂園服務、永升生活服務、新城悅服務營收增幅分別高達107.44%、78.89%、78.73%；凈利潤方面，碧桂園服務和雅生活服務領跑，佳兆業美好、永升生活服務、奧園健康等增幅均超過100%。

　　在管面積擴圍大提速

　　據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至2019年底，在已發布年報的上市物業公司中，在管面積過億的分別是彩生活、雅生活、保利物業、碧桂園服務、綠城服務、中海物業這6家頭部企業；在管面積超過3000萬平方米的至少有藍光嘉寶、中奧到家、永生生活服務、新城悅服務、佳兆業美好、時代鄰里等6家。

　　物業企業不斷擴充管理規模的邏輯在于，一直以來，物業管理服務的主要營收都來自最基礎的物業費，營收的提升也主要是來自增加在管面積、提高單位面積的物業管理費這兩個方面，但物業費是難以上漲的。

　　去年，雅生活、保利物業、碧桂園服務（口徑為收費面積）的新增在管面積均在9000萬平方米以上，增速均超過50%。

　　中小上市物業公司佳兆業美好、時代鄰里2019年也都主要是通過收并購獲增在管面積增長，分別同比上升71.49%、104.74%。

　　據克而瑞物管統計，22家披露在管面積數據的物管公司2019年平均取得36.2%的在管面積增長，在管面積均值9036萬平方米，在管面積凈增值為2114萬平方米。

　　130億平方米收并購空間

　　拓展在管面積上，一般而言，物業企業主要是內拓、外延兩種方式，即依托房企母公司資源項目、外部收并購及第三方物業項目拓展。

　　內拓幾乎在每家物業公司都存在，資本市場的關注重點就是在于母公司可提供的資源空間有多大，因為這部分資源是較為穩定且可持續的。從年報信息看，中海物業、碧桂園服務、綠城服務等都以內拓為主，也容易獲得資本市場較高估值。截至發稿，碧桂園服務市值已達885億港元，中海物業259億港元，綠城服務248億港元。

　　中信證券指出了其中原因，內拓模式所耗費的拓展投入悉數體現為當期成本（以服務本身為營銷手段），而外延擴張模式支付的對價，則視為一種資產。會計確認方面的差異，導致報表無法體現出內生增長的物業管理公司特有的優勢。

　　外部收并購則是最直接、有效的擴張方式?？硕鸾y計顯示，2019年，上市物管公司全年并購對價約79.2億元。除“大魚吃小魚”外，也出現了多筆同等規模的并購，例如招商物業借殼中航善達、龍湖集團擬收購綠城服務股份等。這一趨勢表明行業整合在加劇，物管公司都爭先在管理規模上發力。

　　與此同時，物業企業管理層在2019年度業績會上均表示會持續關注收并購市場。

　　時代鄰里執行董事兼行政總裁王萌在回答《每日經濟新聞》記者提問時就表示，在物管行業中，要快速實現企業的發展和擴張，收購并是必不可少的途徑。王萌預計，時代鄰里2020年在管面積增長速度應該可以跟2019年持平，“我們也希望能夠盡快在2021年達到整個的管理規模過億平方米”。

　　物業并購市場已熱鬧多年，標的價格也越來越高，上市物業公司也并非來者不拒。

　　碧桂園服務執行董事、總經理李長江在業績會上回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，當下物業行業還很分散，集中度還比較低。特別是疫情期間，市場反映出來的收并購機會比以往來得更早，也更多一些。碧桂園服務會力爭每年在收并購方面都有進步，都要超越上一年?，F在收并購方面的信息量很大很多，但公司選擇會非常慎重。針對收并購標的，公司會全面評估其主營業務、增值服務業務、口碑等等做選擇。

　　相較于房地產行業，物業行業的收并購市場更具想象空間。在管面積最大的彩生活董事會主席兼執行董事潘軍在業績會上表示，截至2019年底，除了百強物業公司控制的面積之外，至少還有130億平方米（市場空間），管理層目前最需要做的就是思考如何整合這部分市場。

　　多元化業務成色待檢

　　挖掘新的盈利增長點，也是物業公司的重要目的。

　　去年，萬科物業通過與戴德梁行成立合資公司補齊商企業務短板；保利物業在重點發展公共服務領域，業態覆蓋城鎮景區、政府辦公樓、軌道及交通物業等；碧桂園服務則成功接管了“三供一業”業務；時代鄰里則通過收并購切入市政環衛服務領域，為公共道路、垃圾站及公園等市政環衛項目提供道路清潔、垃圾回收及垃圾運輸服務。

　　不過，物業公司的多元化業務普遍還在探索發展中，目前呈現的盈利成色還有待提升。比如，碧桂園服務的“三供一業”業務由于服務對象多數為建成時間較長的國企小區，且物業設備老舊，因此該業務目前的物業管理服務收費單價較低，13.4%的毛利率也低于公司平均水平。

　　不過，碧桂園服務去年“三供一業”業務合計收入已經達到15.15億元，營收占比為15.7%，一舉超過小區增值服務、非業主增值服務兩大業務板塊收入，僅次于物業管理服務。

　　增值服務幾乎是所有物業公司都會發展的板塊，各家物業公司開拓的增值服務也很多，包括但不限于家居家政、房產經紀、教育、醫療、養老等。但這個領域目前還未探索出一個清晰的盈利模式，與業主關系更密切的社區增值服務2019年度在保利物業、雅生活、碧桂園服務、時代鄰里中的營收占比分別為19.35%、9.5%、9%、7.32%。而彩生活已經提出，今年將從線上回歸線下業務。