出身于名門，金融街物業無疑是目前物業IPO中最受關注的一家。

　　金融街物業背靠房企金融街，所管物業以北京金融街為起點，歷經25年的發展，截止2019年9月在管項目137個，在管建筑面積合約1900萬平方米，其中42.1%位于北京地區。根據中指院百強榜，金融街物業綜合實力排在17位。

　　公司股權方面，目前財政部通過天泰置業持股29.49%，西城區國資委通過華融綜合持股47.52%，以總經理孫杰為代表的100多名員工通過融信合泰持股22.99%。

　　住宅物業毛利率低至1%

　　從19百萬平方米的在管面積來說金融街物業的規模不大。但按照2018年商務物業在管建筑面積排列，公司排京津冀地區的第四位，辦公樓在管面積排第三位，辦公樓物業是公司的優勢所在。

　　金融街物業將在管物業分為商務物業及非商務物業兩部分：商務物業以辦公樓為主，還包括商業綜合體、零售大樓和酒店；非商務物業以住宅為主，還包括公共、教育、醫院等其他。截止2019年9月，商務及非商務兩部分在管面積比例分別為41.2%、58.8%。

　　在往期記錄中非商業在管面積也一直高于商業在管面積，但從收入端來看商業與非商業貢獻收入比例分別為65.8%、32.6%。其中辦公大樓的收入占比高達52%左右，也就是說30%左右的在管面積貢獻了50%的營收。

　　這反映出商務物業與非商務物業之間的較大的物業費差距。聆訊資料顯示，最新2019年9月商務物業平均物業費為12.3元/平/月，其中辦公樓的物業費高達14.3元/平/月，其次是綜合體近兩年不斷上漲至9元/平/月、零售業大樓及酒店穩定在7元/平/月左右。而非商務物業的物業費僅2.4元/平/月。

　　對比中國物業管理協會和易居統計的2018年500強物業企業各業態平均物業費，住宅2.10元/平/月，非住宅商務物業物業費分別為6.19元/平/月，可以看出金融街物業的物業收費不低。再對比位于河南的興業物聯，同樣大部分是商用樓，平均物業費僅6.3元/平/月。

　　但令人奇怪的是，擁有高于平均水平的物業費，金融街物業卻出現了低于平均水平的毛利率。

　　2017年-2018年及2019年9月，金融街物業綜合毛利率分別為19.2%、18.5%、20.5%，2018年出現略微下滑，但整體保持在20%左右的水平。這在已上市物業公司中是什么水平呢？根據2019年中報數據，金融街物業的毛利率與綠城服務、中海物業同一梯隊排在末尾。

　　分結構來看，金融街物業可比的住宅物業毛利率分別為6.1%、11.2%、1%，報告期內波動較大且呈現下降趨勢。尤其是在2019年9月低至1%，目前大部分已上市物業公司以住宅為主，金融街物業若上市順利，毛利率排行預計不會太高。再對比剛剛上市的興業物聯（以非住宅物業為主），綜合毛利率分別為47.2%、50.2%、47.5%，遠高于金融街物業的商務物業毛利率水平。

　　第三方項目收入差距大

　　不得不提的是母公司依賴癥，這一現象在體量不大的物管公司中更為普遍。

　　2017-2018年，金融街物業來自金融街聯署集團的項目面積占比分別為63.5%、62.3%，第三方項目占比分別為36.5%、37.7%。截止2019年9月，金融街物業在管建筑面積1900平方米，其中59.3%來自金融街集團，40.7%來自獨立第三方項目。

　　盡管第三方項目占比逐漸提高，但其收入占比維持在一個不高的占比。2019年9月公司實現營業收入6.8億元，其中來自金融街集團和第三方項目收入比例分別為83.9%、16.1%。對比之下，公司來自集團的面積占比逐步降低，但是收入占比仍超八成。

　　根據新浪財經統計，目前在港排隊的6家物管公司及剛上市的興業物聯，在管面積來自母公司集團或關聯房企的占比都比較高，宋都服務、興業物聯、燁星集團3家來自母公司集團的項目占比在90%及以上。正榮服務和建業新生活燁也僅在最新一期數據中第三方項目才大幅增加，在此之前2018年二者來自母公司集團項目占比仍高達72.3%、88.5%。

　　根據收入端看出，約50%的在管面積貢獻了約80%以上的營收，相比之下，金融街物業及星盛商業的第三方項目占比雖不算高，但仍可明顯看出母公司依賴度。

　　物業管理行業規模為王，為了規模而選擇讓渡利益的也不只一家?；诖耍飿I管理行業萬億級別的市場規模，集中度的提升還是需要并購。金融街物業表示未來重點關注京津冀、長三角、珠三角及其他一、二線城市的市場機會，擬收購最近一財年收入不少于2000萬元，凈利潤不低于200萬遠的物業公司。

　　值得注意的是，金融街物業身為國企，目前高級管理人員都屬于老資歷。總經理孫杰擔任公司執行董事及董事長，其在1997年進入公司，其他9名高級管理人員最早的1996年進入公司，最晚的2014年進入公司。在金融街物業服務超過20年的有四位，服務超過10年的有7位。

　　截止2019年9月，公司存放于金融街集團的款項為2.4億元，期末現金及現金等價物為5.3億元，現金充裕。此番上市又能給金融街物業帶來多少活力，還有待觀察。