今年全國(guó)兩會(huì)前后,樓市限購(gòu)令像一陣“龍卷風(fēng)”,把包括北京、廣州、長(zhǎng)沙、石家莊等在內(nèi)的全國(guó)17個(gè)城市或區(qū)縣“卷”入其中。一時(shí)間讓準(zhǔn)備買房和正在買房的小伙伴們措手不及。
今年全國(guó)兩會(huì)前后,樓市限購(gòu)令像一陣“龍卷風(fēng)”,把包括北京、廣州、長(zhǎng)沙、石家莊等在內(nèi)的全國(guó)17個(gè)城市或區(qū)縣“卷”入其中。一時(shí)間讓準(zhǔn)備買房和正在買房的小伙伴們措手不及。
購(gòu)房者在北京亦莊某樓盤進(jìn)行買房或咨詢資料圖
一覺醒來,自己所在城市出了限購(gòu)令,在認(rèn)房又認(rèn)貸的情況下,北京的李先生需要額外再付賣方90多萬首付,才能買下這套還沒網(wǎng)簽的房子。因?yàn)闊o力支付這筆首付款,賣家要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任,已付的定金不予退還,這讓李先生傻了眼。因限購(gòu)發(fā)生的購(gòu)房糾紛,到底該由誰來承擔(dān)責(zé)任?
購(gòu)房者:湊不夠首付要不回定金
據(jù)李先生自述,他于北京樓市新政出臺(tái)的前一天,通過中介機(jī)構(gòu)買了一套位于北京房山的普通商品房。這套房總價(jià)金額近400萬元,已與賣方簽訂了購(gòu)房合同,并付了9萬元定金,但雙方還未進(jìn)行網(wǎng)簽(限購(gòu)政策執(zhí)行以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))。按照北京限購(gòu)令未出臺(tái)前的政策,李先生需要支付約180萬元的首付款。但李先生曾在河北貸款買過一套住房,按照3月17日北京出臺(tái)的樓市新政,名下有過住房貸款記錄,購(gòu)房的首付比例將由原來的35%上調(diào)為60%,李先生須支付270萬元的首付款。
“為了買房,能借的錢都已經(jīng)借了,實(shí)在無力支付額外90萬的首付款?!崩钕壬f,在目前的情況下,他只能選擇退房。但賣方認(rèn)為,李先生沒有履行合約,定金不予退還。而此前簽訂的合同也并未對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)約定。
李先生的遭遇并不是個(gè)案。據(jù)某中介機(jī)構(gòu)的銷售王女士說,由于北京限購(gòu)政策已認(rèn)貸,這意味著名下有過住房貸款記錄的購(gòu)房者,購(gòu)房的首付比例都將由原來的35%上調(diào)為60%,如果購(gòu)房者沒有太多資金,很有可能出現(xiàn)被迫解約的情況。
專家:建議“和平”解除協(xié)議
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào):jwview)透露,根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計(jì)”,新政發(fā)布前后,北京的新房和二手房成交總量約在4萬套,其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬套?!耙蛘J(rèn)貸后,首付比例由首套提高至二套的購(gòu)房量約1000到2000套。其中,湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套。”
限購(gòu)產(chǎn)生的退房糾紛,到底該哪一方承擔(dān)責(zé)任?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào):jwview),對(duì)于因此類限購(gòu)政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象,部分法院定義為不可抗力因素,但也有法院認(rèn)為此類判定并不準(zhǔn)確。
嚴(yán)躍進(jìn)說,如果因?yàn)槭赘侗壤岣叨鵁o法購(gòu)房,責(zé)任一般要買家承擔(dān)。因?yàn)橘?gòu)房者并不是不能認(rèn)購(gòu),而是購(gòu)房能力不足,這是根本原因。
但他也建議,對(duì)于此類購(gòu)房糾紛,不宜視為買房違約,而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。
北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮提供的法律信息
律師:受損害方可請(qǐng)求法院解除合同
北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮告訴中新經(jīng)緯客戶端,樓市限購(gòu)政策的出臺(tái)是買賣雙方不可預(yù)見的,并且對(duì)買賣雙方造成了影響,若繼續(xù)履行合同可能會(huì)顯失公平,受損害一方可以請(qǐng)求法院變更或解除合同。當(dāng)然,法院也會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際情況,決定是否變更或解除。
北京市雄志律師事務(wù)所姜健律師向中新經(jīng)緯客戶端表示,當(dāng)前司法實(shí)踐中,一般不將住房限購(gòu)限貸政策認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更情形。但是,住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策性質(zhì),確實(shí)會(huì)對(duì)履行房屋買賣合同造成重大影響。
參考最高院《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定,對(duì)房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款,且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素,導(dǎo)致無履約能力的,其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同,并要求出賣人返還收受的購(gòu)房款或者定金的,可以支持。