買學位房簽了合同，才發現房產已被查封；貸款時發現房屋樓齡長無法做公積金貸款……近日，廣州市房地產中介協會(下簡稱“協會”)發布《2016年存量房交易糾紛調處工作簡報》。

　　發布的信息顯示，2016年該協會全年受理消費者投訴糾紛同比上升74%。其中，認為中介公司未盡告知義務的糾紛宗數最多，還有部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防范意識不足所致，比如資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足出現偏差等。

　　協會提醒消費者，在交易前應多了解房產交易流程及注意事項，應選擇辦理了工商注冊和房地產中介資質的正規中介公司提供中介服務。在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業主或中介機構提供產權查冊證明，仔細查閱查冊資料，清楚了解房屋自然狀況及權屬狀況。

　　涉未告知義務糾紛最多

　　中介協會數據顯示，去年全年共受理消費者投訴糾紛87宗，較2015年上升74%。

　　糾紛主要集中在：認為中介公司擅自制作、變更網簽合同內容；認為中介公司隱瞞房屋情況，未盡告知義務；由于交易一方履約意識不足，或交易出現問題后雙方不愿讓步等導致合同無法繼續履行等。其中，認為中介公司未盡告知義務的糾紛宗數最多，占糾紛總量的37.9%。

　　還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防范意識不足所致，如：資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足等，導致交易無法完成。

　　案例1：裝修未被納入評估價值按揭貸款額度低房子買不成

　　2016年6月，李小姐將市郊的房屋出售，計劃在市中心重新置業。某中介公司向其推薦了天河區一套房屋，據業主王某介紹，房屋新購置不到半年，裝修花費近40萬元，且房屋附帶一個50平方米的天臺，面積未計入房產證。

　　李小姐對該房屋十分滿意；雙方經反復磋商，最終以288萬元的價格簽訂合同，李小姐支付了10萬元定金。

　　其后李小姐在辦理銀行按揭手續時發現，銀行僅同意按評估價230萬元的六成(即138萬元)審批按揭貸款額度，而自己手頭除需支付首期款(86萬元)外的剩余資金，不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。

　　無奈之下，李小姐只好與業主協商解除合同，最終業主王某退還了部分定金3萬元；李小姐認為中介未告知該房屋準確的評估價值，存在過失，不愿支付中介服務費，后中介向市仲裁委提起訴訟，經仲裁委判決，認為中介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應當支付中介服務費3萬元。

　　案例分析

　　銀行受理按揭業務時會委托第三方評估房產價值，本案中因原業主裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶平臺沒有權屬，也不能納入評估范圍，從而出現評估價格低于實際成交價格，銀行同意貸款額度低于買家預估金額的情況。

　　根據《合同法》，李小姐因無能力繼續履行合同屬于違約，本應無權要求返還定金。消費者可對比同樓盤或同地段房價，必要時提前咨詢專業人士，對房屋進行估值。

　　案例2：買“學位房”未查冊過戶才發現房被查封

　　2016年10月，陳某通過某中介公司介紹，看中了天河區一套“學位房”，該房屋屬張某、方某共有。

　　當晚，中介公司通知業主張某、方某與買家陳某簽訂合同，業主張某臨時有事未能到場，因擔心學位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房產證后，與業主方某簽署了《房屋買賣合同》，并向方某支付定金10萬元，向中介公司支付了5萬元中介費。

　　第二天上午，張某在合同上補簽名。當天下午，中介公司協助陳某到房管部門進行產權查冊，卻發現該交易物業在當天上午剛被法院查封。陳某要求中介公司立即聯系業主，取消交易并退回定金，同時要求中介公司退還中介費。

　　業主表示，房子是因為斷供而被查封，簽約時確實不知道已被查封；如能還清銀行貸款，可以繼續交易，但需要時間辦理。陳某認為風險太大，堅持要求退還定金及解除合同。

　　經多次協商，業主退還定金給陳某并解除合同。中介公司則認為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回中介費。

　　案例分析

　　協會分析認為，根據相關規定，如在促成交易前，中介機構未按規定履行查驗、告知等義務的，執業人員最高可罰款3萬元，情節嚴重的，還可吊銷執業資格證書。

　　消費者在簽訂合同前，一定要要求業主或中介機構提供產權查冊證明，清楚了解房屋自然狀況及權屬狀況。

　　此外，約定中介服務費用時，可采取分段支付形式，并在合同或協議中列明。