面對主要城市調控的全面升級，龍頭房企在2017年伊始卻仍創下了歷史最高的銷售業績。

　　對此，有業內人士向《證券日報》記者表示，隨著房地產市場的成熟，客戶對于項目品質和產品服務的要求日益提升，龍頭房企憑借規模優勢在這方面無疑做的更好，同時在資源整合和多融資渠道、成本控制等綜合能力上，中小房企顯然也無法與龍頭企業相比。在全國房地產市場維持在10萬億元規模的情況下，市場集中度開始快速上升。

　　　行業三強銷售額大幅領先

　　3月初，去年銷售額超過3000億元的三家房企中，恒大、萬科相繼發布了2月份銷售業績。

　　根據萬科的公告顯示，2017年2月份公司實現銷售金額385.1億元、銷售面積235.8萬平方米。雖然數據較1月份出現下滑，但同比去年仍實現翻倍的增長。2017年前2個月，萬科累計實現銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米。而去年同期萬科的銷售面積為305.9萬平方米，銷售金額為416.2億元。

　　隨后，恒大也在港交所發布了2月份銷售業績，實現銷售金額312.1億元、合約銷售面積約328.2萬平方米，較2016年同期分別增長104.9%、85.4%。2017年前2個月，恒大累計實現合約銷售面積750.7萬平方米，合約銷售金額684.1億元。

　　房企三強中的碧桂園雖然自己還沒有公布銷售額，但根據克而瑞研究中心統計的房企備案數據顯示，今年前2個月，公司實現銷售額872億元，較此前一年的236.5億元，同比上漲269%，無論是銷售額還是銷售增速，在上述三家房企組成的第一集團中均位列第一。

　　值得注意的是，雖然從前2個月的銷售額上，恒大暫時落后于碧桂園和萬科，在從權益銷售額上看，恒大則以651.5億元繼續領跑。據接近恒大的人士稱，其獨自開發的項目比例高達97%。而碧桂園和萬科的權益銷售額也超過了600億元。

　　有行業分析師也表示，權益銷售額是房企按項目持股比例應占的銷售額。近年來，房企合作開發項目越來越多，但絕大部分房企在統計銷售額時并未剔除非權益部分，但最終在計算歸屬于上市公司股東的凈利潤時，只有權益部分才會算進來。

　　不過，從上述兩項數據上看，恒大、萬科、碧桂園據遙遙領先于其他房企。例如流量金額和權益金額均排名第4位的中海地產，兩項數據分別為305.3億元和285.1億元，均不及第一集團的半數金額。

　　對此，克而瑞方面指出，隨著購地資金監管、預售證審批收緊、限購、限貸加碼，2017年市場環境同比去年開年可謂阻力重重，但越是嚴峻的市場，規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯。雖然今年僅僅過去了兩個月，但是行業集中度升高的趨勢已經非常明顯，三大龍頭房企的開年之爭非常激烈。

　　業內人士表示，龍頭房企近些年在營銷和獎勵機制方面也是不斷改進，全員營銷、合伙人機制等措施已經成為這些房企的標配，對房企銷售業績的提升起到了推動作用。

　　此外，面對調控壓力，百強房企成績依然矚目，銷售門檻進一步提升。2017年前2個月，TOP10房企的金額門檻為185億元，距去年一季度TOP10房企的銷售門檻僅一步之遙，其他分段的金額門檻也非常接近去年一季度水平。而在50強房企中，有16家房企銷售金額實現同比翻番，增幅50%以上的也達17家。

　　　龍頭加速規模擴張

　　在銷售業績大漲的同時，龍頭房企也在加速項目的儲備。

　　萬科在最新的銷售簡報中稱，自1月份銷售簡報披露以來，公司新增加項目17個，分布于南寧、上海、寧波、無錫、昆山、徐州、常熟、南通、大連、沈陽、哈爾濱、西安。而1月份，萬科已經耗資百億元拿下了19個新的項目。

　　碧桂園方面，今年前2個月拿地總金額達到273.37元，位列房企第一，同時也超過了銷售總額的三分之一。據悉，2016年碧桂園拿出70%的資金加大三、四線城市布局，中指院的數據顯示，2016年前11個月，碧桂園新增土地儲備規劃面積一、二線城市占比為22%；三、四線城市占比為78%。業內人士指出，隨著一、二線城市普遍處于調控之中，三、四線樓市的銷售在2017年出現起色。安信證券在研報也指出，盡管三、四線城市購房者本身戶均擁有住房數量高于主流一二線城市，但本輪需求主要是剛性需求和改善性需求，以及部分城市的投資性需求。

　　此外，恒大在今年前2個月的拿地金額也遠超百億元。集團董事局主席許家印在年初的內部工作會議上表示，企業要快速發展，必須大上項目，沒有項目根本談不上銷售、談不上發展?！拔覀円嵘б妗⒁岣咴鲩L質量，那就必須從大上項目開始”。實際上，恒大在土地儲備的規模上一直位列全國第一，近幾年時間在這方面也一直未放下腳步。僅2016年上半年，恒大新增土儲金額就達到了844.66億元，并且與新世界、華人置業等港資巨頭達成了15個超大型項目的并購協議，全年拿地金額創下歷史新高。

　　對于目前龍頭房企在規模上的激烈競爭，有業內人士指出，合理的規模是盈利的基礎，而國家的政策是支持大企業的發展。例如，大企業更容易獲得銀行授信和資金支持，甚至在地方政府招商引資時，大企業拿地的成本可能更低。

　　而房地產行業一直是一個資金密集型行業，融資對房企的重要性不言而喻，拿地能力更是房企的核心競爭力之一。

　　陽光100董事長易小迪曾表示，“除非企業規模增加到一定邊界，企業無法通過增加規模來獲利的時候，擴張的游戲就會停止”。但從目前的情況看，中國的龍頭房企在市場占有率方面，較發達國家仍有較大差距，且中國房地產市場的規模足夠大，因此規模之爭在未來數年仍將繼續。

　　許家印也直言，“2016年全國房地產銷售額有34.8%的增長，總額達11.76萬億元，銷售面積也有22.5%的增長，達15.73億平方米。我判斷，未來兩到三年，總的成交量還會繼續增加，隨著人均面積越來越大，3年—5年后市場總需求會開始下降。但是無論怎樣下降，對龍頭房企而言都是沒有問題的。恒大去年銷售盡管已經達到3700多億元，但在整個市場中的占比也僅約3%左右，占比并不高，增長的空間還很大”。

　　而根據中原地產的統計數據，今年前50天，便有10家房企的拿地金額超過百億元。

　　中原地產首席分析師張大偉還指出，標桿房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極。特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市，房企依然積極布局，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然遭到多家企業爭搶，且溢價率較高。

　　而在全國兩會政協經濟37組的討論中，許家印表示，“雖然現在很多熱點城市已經是限價了，但其土地拍賣的價格依然比房價高很多，就是面粉貴過面包。什么原因呢？就是參加拍賣土地的企業認為，有可能明年以后就可能放開限價了。如果城市是一個長期的限價機制，明確了限價是十年、二十年，開發商也就不會高價拍地了”。

　　　高負債率下的并購良機

　　不過，在龍頭房企不斷擴大規模的同時，大多數企業的負債率也是居高不下。

　　萬科總裁郁亮此前便指出，規模是一把雙刃劍，過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。

　　對此，許家印表示，上馬大量的項目就得沉淀大量的資金，對企業而言，就會帶來負債率的上升。恒大多年來一直在高速增長，大量增加項目、增加土地儲備，所以就沉淀了大量現金在項目上，帶來較高負債率。

　　而在去年銷售榜前10的龍頭房企中，截至去年中報，超過半數企業的負債率在80%以上。但由于房企擁有較多的預收賬款，傳統資產負債率并不適合評估房企真實的負債狀況，更多的是使用有息負債率(扣除預收賬款)和凈負債率((有息負債-貨幣資金)/所有者權益)來衡量房企真實的負債壓力。但即便按有息負債率和凈負債率計算，大多數房企的負債規模也超過50%。

　　對此，龍頭房企普遍采用維持充足現金流的方式以應對可能出現的風險。

　　例如郁亮表示，萬科嚴格控制凈負債率、買地的規模、庫存的規模，每個星期、每個月跟蹤存貨、銷售情況，堅持現金為王，保持足夠現金。

　　許家印則指出，“房地產企業要增長快，就要土地多，就要沉淀資金，負債率不可能不高。負債率高對企業來說就存在風險，在快速發展中要保持穩健經營就要控制風險，恒大二十年來的做法一直是‘現金為王’，保持充足的現金流。這樣就可以規避企業發展過程中，由于增長快、項目多、資金沉淀大，導致負債率高而帶來的運營風險。截至2016年年底，恒大賬上現金余額超過3000億元”。

　　據悉，去年房地產融資環境較為寬松，且龍頭房企銷售回款情況良好，巨頭們手中的現金都較為充足。雖然自去年10月份開始，政府便著手房地產的去杠桿化，包括公司債、私募資管這類產品受到限制，但常規的融資渠道仍未關閉。對于龍頭房企來說，在資金渠道和流動性雙雙收緊的背景下，受影響最大是那些中小房企，而這無疑是龍頭房企進行兼并重組的好時機。

　　業內人士指出，房企在規模擴張期內，負債率高不一定是壞事，只要把握好平衡，保證手中的現金可以支撐市場的突然變化，那么風險便會成為機遇。從目前的市場情況與企業資金現狀分析，龍頭房企的高負債率還是處在可控范圍內的。

　　中信建投房地產行業首席分析師陳慎也表示，從2016年的情況看，有越來越多的企業從戰略角度急流勇退，聯想、海爾等企業選擇在行業高點將旗下地產業務的剝離說明行業正逐步向專業化進軍，因此合作、并購將在2017年進一步擴大規模，擁有更為健康的杠桿水平、更為充?，F金的企業也將獲得更多撿便宜的機會，在行業格局重構中掌握主動。

（記者 王崢）