圖為山東省乳山市一處商品房。資料圖片

　　房子歷來是社會輿論關注的焦點話題之一，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落，是建立房地產市場基礎性制度和長效機制的根本目標。只有通過綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，才能真正讓老百姓買得起、住得好，實現全體人民住有所居這個目標——

　　建立房地產市場基礎性制度和長效機制意義重大。住房和城鄉建設部部長陳政高認為，長效機制的建立有利于解決房地產現存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題。有利于抑制房地產泡沫，防止出現大起大落，實現房地產長期穩定健康發展。有利于全體人民住有所居目標的實現。

　　對于房地產市場本身而言，還需要完善哪些關系？確立哪些新制度？推進哪些政策出臺？近日，記者帶著上述問題采訪了多位專家學者。

　　理清政府和市場關系

　　我國自上個世紀末實施貨幣化分配住房制度改革以來，房地產市場從無到有，不斷發展壯大，也在國民經濟發展中發揮了重要作用。這期間，政府的“指揮棒”與市場的自由發展如影隨形。其中，行政命令對市場的走勢有十分重要的影響。這是因為，房價的大起大落對經濟發展十分不利，政府調控可以促進房地產市場平穩發展。

　　但是，政府的調控措施通常是“短效藥”，當市場形勢發生變化時，調控效果可能會大打折扣。同時，調控措施需要因地制宜、精準發力，一旦不夠精準，可能會“傷及無辜”。

　　從長遠來看，建立基礎性制度和長效機制才是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微表示，在房地產市場基礎性制度研究和長效機制設計中，應該進一步理清政府和市場的關系。在她看來，在市場制度設計、基本政策安排、土地供應、低收入人群的基本住房的改善，這些都需要更多地發揮政府的作用。但在更大的范圍內，包括居民住房條件的改善、租賃市場的發展等，則需要更多發揮市場的作用。

　　然而，基礎性制度和長效機制建設是一個長期的過程，就當前發展階段而言，市場調控仍必不可少。住建部有關負責人近日表示，地方政府對樓市調控負主體責任，在出臺調控政策時，應該做到因城施策，一城一策，加強監控，提高調控的精準度。

　　業內專家認為，清理政府和市場的關系還有一個重要的方面，就是如何擺脫地方政府對土地財政的依賴。當前，土地出讓收入仍然是地方財政的重要來源。對于房地產市場的發展而言，地方政府既是參與者又是裁判者，基礎性制度和長效機制建設需要對這一情況有一個明確回應。

　　構建多層次供應體系

　　王微表示，在住房市場體系上，需要加快制度設計，促進多層次、多樣化的市場協調發展。過去，大量的市場制度是圍繞新建商品住房來設計的，但二手房交易性制度，以及住房租賃市場等相關制度仍然不完善。

　　為構建高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應體系。近年來，我國開展了大規模的保障性安居工程建設，并提出到2020年要基本完成現有城鎮棚戶區改造任務。此外，隨著市場形勢的變化，特別是三四線城市庫存相對較多的情況下，又適時推進棚改貨幣化安置，既解決了住房困難群眾的安居問題，又消化了過剩的庫存。

　　同時，隨著房地產市場的發展，很多城市的二手房交易量已經超過新建商品住宅交易量。王微表示，隨著市場條件的變化，一些制度是否應該隨之變化值得研究。過去房地產金融制度的形成，是與促進房地產市場發展相關聯。比如房地產預售制，實際上是給房地產開發企業創造了寬松的融資環境?，F在我國金融市場越來越發達、融資環境越來越寬松，預售制這樣的住房金融制度跟未來發展是不是相適應，有待討論。

　　此外，住房租賃也應該是解決居住問題的重要途徑。但我國房屋租賃市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。完善二手房交易制度，促進房屋中介的規范發展等，依然任重道遠。

　　2016年6月份，國務院辦公廳發出《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。

　　加快推進住房租賃市場發展，完善相關制度，促進住房租賃市場規范健康發展，也應該是完善房地產市場基礎性制度和長效機制的重要內容。

　　政策制度有待完善

　　新型城鎮化是以人為本的城鎮化，人們不僅需要住有所居，更期待居住的舒適，享受到更多更好的公共服務。建立基礎性制度和長效機制，也必須進一步深化和完善相關領域的體制機制和配套改革，才能最終迎來房地產市場的平穩健康發展。

　　王微認為，城市化的發展，會向一些以大型城市為核心的城市群快速集中。2016年房價上漲過程中，除了中心城市的房價上漲以外，中心城市周邊的關聯城市也會隨之上漲，如長三角、珠三角的一些二級城市、三級城市。因此，在城市化發展過程中，不同城市之間，特別是以大型城市為核心的城市群發展，需要在房地產市場方面消除城市的行政地域的限制，給房地產市場創造一個更大的發展空間。

　　業內相關專家表示，隨著城市群的發展，人口逐漸向最核心的城市周邊疏解，不僅能緩解日益嚴重的大城市病，也能在一定程度上緩解熱點城市房價過快上漲的趨勢。這需要不斷完善周邊城市的就業、醫療、教育等基本公共服務。

　　對于三四線城市，應該緊密結合以人為核心的新型城鎮化發展，繼續通過鼓勵農民工和農民等群體在城鎮購房，讓這一群體既進得了城，又住得下來。

　　陳政高表示，要增強三四線城市對農業轉移人口的吸引力。要想增強吸引力，就必須提高城市的基礎設施建設水平，提高公共服務水平。同時，還要提高三四線城市和大城市之間基礎設施的互聯互通水平，促進公共服務均等化。農民工和農民進城，一定要享受到同等的公共服務，不論是醫療還是教育，這是農民工和農民進城最重要的吸引力，也是政府的重要責任。

(記者 亢舒)