換房需看清行情避免“踏空”

　　是“賣一買一”還是“買一賣一”要看情況葉小姐一步行錯損失80萬

　　像陳女士這種情況，到底如何實現換房夢想呢？到底是“賣一買一”，還是“買一賣一”呢？這個順序大有學問。

　　案例

　　陳女士一家三口現在住在一套小兩房，接下來陳女士打算再生一個孩子，三口之家變四口之家，小兩房顯然不夠住了，再加上想著若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。但是陳女士手上的資金有限，只有100萬元的閑余資金，再加上供樓壓力和生活開支壓力，陳女士覺得自己和老公供兩套房壓力特別大，打算賣掉自住的小兩房，置換一套三房或四房。那么，像陳女士這種情況，到底如何實現換房夢想呢？到底是“賣一買一”，還是“買一賣一”呢？這個順序大有學問。

　　個案分析：

　　　“賣一買一”資金更充裕

　　陳女士現在居住的小兩房單位，市價約96.5萬元，目前還欠銀行20萬元，也就是說先賣掉這套房再買房的話，陳女士手上的買房資金有76.5萬元+100萬元=176.5萬元。這時，陳女士再去買一套360萬元左右的電梯三房。按現行房貸政策，賣掉舊居后，陳女士就算是首次置業，可獲得8.5折利率優惠，首套房首付只需三成。假設陳女士購買這套360萬元的三房，首付108萬元，向銀行貸款252萬元，供20年，月供15497元左右，總利息支出約119.94萬元。陳女士手上還有68.5萬元可用于其他方面的投資。

　　再看陳女士賣房過程中產生的費用。由于還沒有買房，所以陳女士賣掉的房是唯一普通住房，證滿5年，那么，陳女士可免增值稅和個人所得稅。也就是說，陳女士先賣房的話，所出售的物業因證滿5年且唯一，稅費支出較少，在現行業主實收的市況下，對買家的吸引力相對更高一些。

　　　“買一賣一”首付壓力大

　　假如陳女士先買一套房，再賣掉手上這套房的話，首先要解決的是首付問題，也就是說陳女士必須要找親戚朋友湊夠首付。先買一套房，陳女士算是二次置業，貸款利率要上浮1.1倍。貸款20年，陳女士首付必須湊足252萬元(假設陳女士向親戚借款152萬元湊首付)，第二套房月供7362元，總利息支出68.69萬元。

　　然后，陳女士再賣掉手上這套房，這時，陳女士仍可免增值稅(證滿2年可免)，但要繳納個人所得稅(雖然證滿5年，但因為不是陳女士唯一住房，所以必須按照1%征收個人所得稅)。假設稅費全部由買家支付，陳女士雖無需支付，但對買家的吸引力較其他免繳增值稅和個稅的房源要低一些。

　　這時，陳女士手上資金為：96.5萬元(賣房所得款項)-20萬元(首套房欠銀行錢)=76.5萬元。陳女士先償還買第二套房借親戚朋友的錢，尚欠：152萬元-76.5萬元=75.5萬元。

　　提醒：“賣一買一”小心唔見好多籮谷

　　對換房族而言，“賣一買一”可令自己手頭的資金更充裕，像陳女士那樣不需要向親戚朋友借錢，就可以實現換房的夢想，換房后手上還有閑余資金68.5萬元，可作其他投資。而“買一賣一”時，換房后陳女士還需繼續償還向親戚朋友借錢買房的75.5萬元。顯然，若手上資金不算太充裕，又不想問親戚朋友借錢，選“賣一買一”的方式相對較為合適。

　　合富置業專業人士建議，換房除了考慮首付、利息等因素外，也需留意出售舊居與購置新居之間的時間差，尤其在房價波動較大的時期，選擇“賣一買一”方式，則需留意“賣一買一”之間的時間差，最好能額外預留一筆備用資金以備不時之需。如若出售舊居后，才發現沒有足夠的資金換房時，這筆備用資金就可派上用場。當然，如果手上資金充足，在房價波動較明顯的時期，則可以優先考慮“買一賣一”，先購置好新居，然后再出售舊居套現。

　　在這點上，市民葉小姐可謂是個典型的吃虧者。春節前，一心想換房的葉小姐，在沒有完全了解市場行情的情況下，就片面聽信了一中介的建議，把自住的萬科金域藍灣一套95平方米的單位以295萬元的總價放了盤，同時，信心滿滿地以為，把賣房所得加上自己手頭的25萬現金，就可在富力現代廣場買一套110平方米的單位。

　　哪曾想放盤不到兩周就找到買家，并迅速簽訂買賣協議，可是計劃要買的單位卻尋不到蹤影，當時中介信誓旦旦地承諾說年后就會有大批房源放出，可葉小姐直到目前卻依然找不到合適的房源，要么是面積偏小，要么是總價高出一大截。

　　慌忙之下，葉小姐四處看房，荔灣、海珠，基本上大型小區都看遍了。此刻她才發現，自己原來賣出去的單位比目前市場標價便宜了足足50萬，而想在富力現代廣場買110平方米單位，目前市場價都在350萬以上。粗略一算，這樣“賣一買一”，等于是虧了80多萬。葉小姐無奈地說：“這次小屋換大屋，真系唔見了好多籮谷?！?/p>

　　葉小姐懊惱地說：“此刻，我也只能怨自己沒眼光了，在沒充分了解市場行情的前提下，就盲目聽信了中介的建議。假如現在自己撻訂，就要按買賣合同賠買家房價款10%，即要賠償近30萬元。而且這樣違背合同，自己都覺得理虧，畢竟買家也很無辜。而且買家也是善良之人，體會到我賣的是唯一住房，因此愿意不收租金讓我免費住到年末才交樓。這兩天，我已經把買房的目標鎖定在濱江東一帶，畢竟，這一區的樓齡相對要長一些，總價控制在320萬元以內也還有些選擇，希望還能買到心儀的單位。賣房賺少了，買房買貴了，只能當自己交了一大筆學費吧?！?/p>

　　針對葉小姐的個案，有資深中介人士就建議，即使是“賣一買一”，業主也應該認真了解當下的市場行情，并計算好交易時間，不應該在賣出房屋的同時，讓自己買入的機會“踏空”，除非你有絕對的把握是在高點賣出，然后在低點買入。否則，在當下市場貨源偏少、價格堅挺的市場行情下，一出一進，分分鐘損失過百萬也不足為奇。

(記者 王荔玨)