來源：光遠看經濟、澤平宏觀、華爾街見聞

　　對于2017年房價走勢的預測也越來越多。馬光遠認為，樓市的天已經在變。高盛高華：中國樓市進入下行周期，降價將歷時6-9個月。任澤平認為這一輪房地產調整會至少調18個月左右，所以沒買的房子同志不用著急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。

　　一、馬光遠：半年前我說6個月后要變天，現在，天已經在變

　　在去年的文章《房地產六個月后會變天》中，我提出，隨著管理層對房地產泡沫的擔憂，一系列調控措施勢必出臺，這樣的調控措施再加上房地產自身的大周期，房地產市場將在6個月后迎來變天。最近有人問：你之前說的6個月后房地產要變天的結論有變化沒？

　　答案是：天已經在變。

　　我在過去講過，70個大中城市的房價統計數據極為粗糙，基本無法作為投資和觀察房價的參考數據，但是，我也多次強調，70個大中城市房價走勢是能夠反映趨勢的。特別是環比價格的變化，對于判斷趨勢還是很有價值和意義的。

　　當然，我說的變化很顯然不僅僅指價格的變化。我所言的變天，指的是中國的房地產市場的整體，在經歷了一個大的上漲周期后，從趨勢以及市場未來的基本面、政策以及在宏觀經濟中的地位，都將發生顛覆性的變化。

　　當然，這種變化有些是主動而為之，但很多是因為市場本身今非昔比被動進行。比如，地方政府對房地產的依賴，要擺脫這種依賴，不可能靠地方政府的自覺主動，而只能在被迫無奈的情況下才會思變。

　　為什么預判房地產會變天，根本原因不是因為政策，而是因為房地產基本面的巨大變化。

　　今天中國的房地產市場和過去比，無論是基本面，還是市場的絕對值，都已經站在了一個歷史的高點。在戶均擁有住房超過1.5套，人均擁有住房面積超過35平的情況下，房地產未來需求的空間并不會太大，而房價與收入的關系已經完全倒掛。

　　按照美國的標準，一個家庭如果每月在居住方面的負擔超過其收入的30%，就意味著這個家庭有嚴重的居住問題，而今天中國很多家庭在住房方面的負擔都遠遠超過這個比例。

　　房價的上漲除了吹大泡沫，對于中國的城鎮化并無任何好處，投資性的需求一旦見頂，房價的回落就會成為必然。

　　特別是，我們必須看到中國房地產市場到了今天為止四大變局：

　　一是供求關系逆轉，除了極個別的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地產作為最好投資品的歷史接近尾聲；

　　二是經濟和貨幣周期逆轉，過去18年中國房地產的周期和中國經濟搞增長的周期重疊發揮效應，中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導致的一個結果就是房地產泡沫的累計，這在很多國家都是如此，但是，這個周期在終結；

　　三是人口周期的逆轉，中國已經基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，中國人口絕對下降的轉折點會到來，80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結，未來中國的住房需求遠低于開發商炒作的數量；

　　四是國際資本流入的逆轉，隨著中國經濟高增長周期的終結，國際資本減緩流入中國，甚至流出中國，導致的結果就是人民幣單邊升值的結束已經開始流出，中國的資產價格將面臨重估。這些因素，我過去不斷的強調再強調。

　　這四個變局，也將成為中國房地產變天的重要因素。

　　二、高盛高華：中國樓市進入下行周期，降價將歷時6-9個月

　　高盛高華分析師王逸稱，調控政策出臺后市場已經有所降溫。最近政府為抑制房價快速上漲而實施的調控措施與此前幾輪調控差別不大，最主要差異在于本輪調控的實施力度為史上最嚴，市場隨之迅速降溫，房地產銷量迅速降低。

　　高盛高華預計房價將回落，開發商需要一定時間才能根據房地產銷售現金流的收縮來調整資本開支，因此若調控政策持續嚴格執行6個月，預計財務壓力較大的開發商將會以降價換取銷量。大幅削減資本開支通常出現在行業收縮期，而非放緩期。

　　高盛高華預計2017年開發商的經營性凈現金流將降至此前2011年和2014年收縮階段的水平，最終將引發房價下降。

　　但高盛高華認為，若房價較當前水平下跌約15%-20%后政策將開始放松：

　　根據此前幾輪調控周期的經驗認為，在調控城市的房價月環比和同比均開始下降、或較當前水平下跌約15%-20%時，政府將開始放松政策。高盛高華認為這一幅度的降價將歷時6-9個月。

　　三、樊綱：如果像美國一樣征3%-4%的房產稅，你看起不起作用？

　　關于限購，他提到：

　　總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。

　　而“從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產稅?！狈V拿新加坡房價舉例：

　　最近新加坡搞房產稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務院的議程。

　　樊綱稱，中國土地國有、利益牽扯都不是房產稅實施的阻礙：

　　中國改革的經驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了？實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。

　　還有一種說法認為房產稅不管用，樊綱反駁，這違反了經濟學的基本常識。

　　價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用？

　　中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結果全都不買了。

　　房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。

　　結語：2017年形勢復雜前所未有，對你人生的重大決策而言，千萬不可輕舉妄動，除了生孩子要快，其他無論是辭職，還是買房，還是創業，都要慎之又慎。

　　馬光遠說到，2016年我鼓勵大家買房子，2017年我呼吁高凈值人士減持房子，這和房地產的變天有關。

　　對于一般人，什么時候可以買房子，我的答案是：再等半年，起碼應該在2017年上半年結束之后，再來評估形勢。

　　任澤平也認為這一輪房地產調整會至少調18個月左右，所以沒買的房子同志不用著急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。