目前廣州二手住宅買賣交易中，客戶對海珠區的認同度普遍較高。

　　日前，廣州市住建委發布的數據顯示，2016年廣州二手住宅買賣備案宗數為12.99萬宗，同比增加59%，達到歷史峰值；備案面積為1153.32萬平方米，同比增加65%。2016年廣州二手住宅成交均價為15433元/m2。來自廣州鏈家的統計顯示，成交量大區分別是番禺及增城，其中，番禺區重登二手住宅備案量區域的首位(20678宗)，同比增加68.5%，而增城區備案宗數的同比漲幅最大，達96.5%。2016年廣州二手住宅市場出現成交量大增現象，在市場處于“賣方”的情況下，各月客戶成功壓價空間維持在2%~3%之間，低于2015年的水平，這主要由以下四個因素所致。

　　一是總體信貸層面持續寬松。往年在8月之后，多數銀行給予首套房客戶的利率回歸到“基準”狀態，到年底前因資金短缺甚至略微上升2~3個百分點。但2016年首套房客戶即使在12月申請，仍可享受8.5折優惠利率，導致買家入市積極性大增。二是稅費成本降低。2016年2月下旬針對首次購買大戶型(144平方米以上)的契稅減半，及5月的“營改增”，皆對客戶入市的稅費成本作出一定程度的節省。三是本地政策的穩定性。2013年11月出臺的“穗六條”，要求非廣州戶籍客戶必須有3年社保或個稅證明，才可獲得一個購房名額。至2016年下半年，大部分外地客戶已連續繳存了3年的社保或個稅，符合入市條件。四是“賣一買一”個案增多。由于還清首套房的貸款，再購房可繼續享受首套房的條件，廣州本地客戶在2016年通過“賣一再買一”實現改善居住環境的個案明顯增加，也同時加快了二手市場的房源流動性。

　　三成買家年齡在30歲以下

　　據廣州鏈家的統計數據，2016年的廣州市二手住宅買賣交易中，占比最大的是26~30歲的群體，達30.3%，比2015年同期增加4.7個百分點；套均總價為171.83萬元/套，同比增加28.61萬元/套，顯示年輕客戶群在自身資金儲備、父母積蓄及銀行信貸的支持下，可承受的物業總價水平有所提高。

　　購買物業套均總價最高的是36~40歲的客戶群，在2016年的套均總價為224.67萬元/套，比2015年增加44.44萬元/套。但其成交占比只有13.9%，同比減少2.4個百分點，該類客戶一般已持有兩套房產，在限購的前提下只能通過“賣一買一”來完成再置業的計劃。

　　廣州鏈家統計數據顯示，2016年的廣州市二手住宅買賣交易中，各個年齡段的客戶對海珠區的認同度普遍較高，選擇在該區購房的比例皆在19%以上。而天河、白云兩區的吸引度則平分秋色，30歲以下的買家會相對傾向在天河尋找合適的物業，40歲以上客戶則把白云區的居住環境作為參考的因素。

　　本地客買樓“量入為出”

　　2016年廣州二手住宅買賣交易中，有電梯物業的比例為70.1%，比2015年增加6.6個百分點。以二手住宅買家的身份證號對應省份來判斷，本地居民仍舊是廣州市二手住宅市場的主力群體，廣州本地占比為30.2%，廣東省內不含廣州市占比27.0%。其他省份的客源中，與廣東省相距較近的湖南(8.4%)、湖北(6.0%)、江西(4.8%)占比較大。

　　統計數據顯示，廣東省內客戶在廣州市購房套均總價最低，其中廣州本地客戶購房套均總價為184萬元/套，省內其他城市客戶購房套均總價為186.3萬元/套，皆遠低于其他省份，客戶以“量入為出”作為大前提。而本地客戶以海珠區作為首選，帶有強烈的“老城情結”；外地客戶則先把目光放在天河區，置業比例基本上超過25%。

　　佛山今年或將繼續分流買家

　　展望未來的二手樓市走向，業界認為，這將建立在兩個因素的變化上。

　　一是貨幣政策是否由“寬松”轉向“中性”。目前重申限貸政策的城市，多數是提高二套房的首付比例和維持“認貸不認房”的標準，只有北京、深圳等少數幾個城市執行“認房又認貸”的嚴格標準。廣州在市場成交結構上，以自住和改善型客戶為主，投機性質購房比例相當小。預計短期內跟進“認房又認貸”的可能性相對較低，但銀行給予首套房客戶的利率優惠折扣，是否維持較長時間的8.5折，則有待驗證。二是換房族的入市行為會否持續。2016年廣州樓市成交量出現同比大增，換房族貢獻的力量不可忽視，“賣一再買一”行為加速了市場存量房源的流轉。

　　廣州鏈家研究院院長周峰預期，在市場潛在客戶和有效房源于2016年被快速消化，及政策調控面從相對寬松轉向平穩的前提下，2017年廣州樓市基調以“穩中微調”為主，隨著兩年前市區出讓地塊陸續開工，中心城區一手住宅成交比例有望輕微增加。佛山對廣州的客戶分流作用仍在，而本地供應不足的樓盤物業價格仍會有窄幅上調的空間。一、二手住宅市場總體成交量或較2016年縮減一成，這屬于正常的調整。

（記者 王荔玨）