證券基金業向房地產項目輸送資金的鏈條正在被斬斷。昨日，中國基金業協會在官網發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》(下稱“4號文”)，對私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規范。文件規定，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，將暫不予備案。

　　4號文將重點規范私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。業內人士分析，這將對這些城市的樓市產生重大影響，相當于是開發商資金的水龍頭被擰緊了，隨著融資渠道的收緊，房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目并購，還是公開舉牌等環節都將受影響。

　　　16熱點城市范圍將適時調整

　　基金業協會稱，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍。

　　2016年全球房價漲幅前50個城市中，合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京位居前十位。排在第一位的合肥漲幅48%，第十位的北京漲幅為27.5%。去年十一以來，這些城市紛紛出臺了樓市調控政策，但部分城市調控的效果并不明顯。

　　據中國基金業協會介紹，協會近期對證券期貨經營機構私募資管產品參與房地產市場投資的情況進行了摸底。統計顯示，證券期貨經營機構私募資管產品投資房地產市場規模在資產管理總規模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業務占比高、項目集中于熱點城市等特征較為顯著，與落實房地產調控工作的整體目標還有一定差距。

　　　資管計劃買地不得用于房地“買地”

　　對于個別機構可能通過嵌套投資產品、受讓信托受益權、受讓資產收(受)益權、以明股實債的方式受讓房地產開發企業股權等方式規避相關監管要求，變相投資于熱點城市普通住宅地產項目。

　　4號文明確明股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

　　4號文明確規定，以上述方式投資于熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。

　　據介紹，協會前期備案、監測發現，部分證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產收(受)益權等形式向房地產開發企業提供融資。其中，個別產品還存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。為落實房地產調控政策，與其他金融監管機構規則保持一致，避免監管套利，4號文明確私募資產管理計劃向房地產開發企業提供融資不得用于支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，4號文強調不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

　　中國基金業協會相關負責人表示，文件主要是為了推動房地產回歸住宅居住屬性，限制炒房，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。

　　　資金持續收緊開發商或降價推盤

　　北京青年報記者獲悉，多家上市房企近期均有融資方面的公告，華夏幸福、濱江集團、中房地產、美好置業等房企均有過委托貸款、信托受益權轉讓等融資計劃。

　　分析人士認為，4號文這一政策力度比較大，是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強管控后，基金子公司的房地產非標融資業務的口子也被監管堵住。去年10月份以來，土地貸款、表外業務并入表內、嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、加強理財資金投資管理、加強房地產信托業務……監管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發商下游企業貸款資金流向也面臨嚴格審查。

　　隨著向房地產項目輸送資金的鏈條被斬斷。目前房地產融資渠道基本被堵死，

　　中原地產研究中心數據就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，同比下滑了92%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，16個熱點城市占據了全國房地產成交20%以上，而且也是過去兩年高價地數量最集中的區域。私募資管收緊將會影響這部分資金流入這些區域。從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會繼續提升。從短期看，大部分房企在2016年融資替換了過去的高價格資金，但未來隨著資金價格的上行，企業的壓力將明顯增加，疊加這些熱點城市的樓市調控，如果政策繼續收緊，部分企業有下調價格的可能性。

　　業內人士指出，在去年的樓市火爆行情中，部分開發商的捂盤惜售是推高房價的一個重要因素。在資金持續收緊的情況下，部分撐不住的開發商或將加速降價推盤回籠資金。

　　(記者 朱開云)