原標題：【新春話樓市】熱點城市樓市降溫房價走勢趨緩

　　回望2016年房地產市場，可以用前期溫和、中期上漲、后期降溫來概括。尤其是自去年十月以來，全國多個熱點城市紛紛出臺樓市調控政策，到現在接近四個月過去了，調控效果初步顯現，房價上漲勢頭明顯趨緩。

　　去年第四季度北京房價穩中略降

　　北京市住建委的最新數據就顯示，去年“9.30”新政實施至今，政策效果初步顯現，房地產泡沫和投機投資需求得到有效抑制。

　　去年10月份以來，北京商品住房交易需求回落，量價平穩，市場逐步回歸理性。數量上，去年四季度，北京商品住房成交6.96萬套，較去年三季度減少28.4%，其中二手住房成交量從去年9月份的3.01萬套降至12月份的1.78萬套，下降40.8%，需求過熱態勢得到明顯緩解。而從價格來看，去年四季度價格穩中略降。12月份北京新建商品住房成交均價為3.82萬元，較9月份的3.88萬元小幅下調。

　　社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛：我們這一次的整體的調控的目標，是局部調控，總體不動，邊調邊看，逐步完善。那么從目前情況來看，這個調控已經過去三個月，效果已經初步顯現。從各地情況的市場表現來看，有一些地方可能還不是特別的明顯，有一些地方達到的這個效果。

　　一線城市房價漲幅由上漲轉為持平

　　從全國來看，國家統計局最新數據顯示，2016年12月份，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅已率先由上漲轉為持平。具體來看，北京、上海、深圳地區的房價環比均有所下跌，廣州也出現連續3個月房價環比漲幅回落。

　　地產分析師張大偉：目前來看的話，應該說在調控的城市大概有20個左右，這些城市的成交量從四季度和三季度的環比來看跌幅大概在40%左右，這個應該是一個非常高的一個跌幅，從這個成交量來看，目前市場的價格的確從過去2016年前三季度猛漲踩了一個急剎車。

　　樓市既要擠泡沫也要防大起大落

　　國家統計局最新數據顯示，在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。據記者初步統計，從2016年10月至12月底，全國共有30多個城市出臺了各類房地產調控政策，濟南、武漢、鄭州等部分上漲過快城市甚至進行了多次調控。尤其是去年年底，中央經濟工作會議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

　　社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛：房價的增幅是明顯下降的，因為它環比都普遍下降。那么就反映出我們調控的效果以及顯現。但是也反映出它還沒有出現絕對的同比的大幅的下降，這樣的情況。我們政策的目標，就是要實現市場的平穩，市場恢復理性。一方面抑制房地產泡沫，另一方面就要防止大起大落。

　　地方兩會定調建立長效機制

　　前一段時間，地方兩會陸續召開，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一句話也被多地寫入今年的政府工作報告。而“從嚴調控”、強化“預期管理”幾乎成為不少地方兩會提到房地產市場時的主基調。

　　北京兩會傳出的消息，北京樓市調控的目標是穩定房價，要建立房地產發展的長效機制。大力推進自住房、公租房等保障性住房的建設，讓住房真正回歸居住屬性。

　　此外，天津、重慶兩座直轄市也在對樓市打“預防針”，在政府工作報告中提出，要在新的一年里抑制資產泡沫。其中，天津將在2017年加大房地產分類調控力度，抑制房地產泡沫。而對于重慶來說，2017年房地產工作的重心已從2016年提出的“科學調控土地供給量和房地產開發量”轉變為“積極防范各類風險，堅決遏制炒房行為”。而河南也將促進房地產市場平穩健康發展作為了2017年的工作重點。“嚴禁投機炒房，加強正面引導”被寫入了在河南省政府工作報告。

　　而新當選的上海市市長應勇則明確表示：不希望看到上海房價太高。上海將繼續加強對房地產市場的調控，牢固確立“房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀念。

　　某地產集團負責人劉肖：房子是用來住的不是用來炒的這樣的定位，它既有非常強的針對性，短期意義，更具備非常長遠的意義。對于一個企業來說，是穿越周期的關鍵，對于一個行業來講是長期平穩發展的基石。

　　國務院發展研究中心市場所研究院任興洲：中央也提出叫長效機制，我們不能頭痛醫頭，腳痛醫腳，就是都是短期的，比如限購，比如限貸，它短期內遏制這種投機，解決這個住有所居的問題還是起作用的。但是從長遠來看，恐怕還需要一些長久發揮作用的這些機制，通過財政的、金融的、土地制度、土地政策層面的、不動產登記等等。所以，長效機制的建立也是一個非常重要的，我們下一步的任務。

　　北京：房貸利率上調或將再收緊

　　今年以來，多地銀監局公布了去年12月份因銀行違規資金流入樓市而開出罰金超過500萬元。今年，針對不同地區和省份，房地產信貸政策也會有所不同，原則上會采取“一城一策”的做法。記者最近發現，北京多家銀行的房貸利率從此前的八五折上調至九折，未來還有可能繼續上升。

　　交通銀行客服：首套住房的話視情況打9折。

　　招商銀行客服：上個月可以打到8.5折，現在就是從今年1月1號開始，就完全只能是九折了。

　　記者向多家銀行了解發現，目前新受理的首套個人住房貸款最低執行利率原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準利率的0.9倍。也就是說首套房房貸利率折扣最低九折起。(動畫)記者算了一筆賬，按照新的房貸利率政策，如果商業貸款200萬元，貸款期限30年，以等額本息還款方式來計算，房貸利率從8.5折上調至9折后，還款總額將增加10萬元。

　　某地產分析師張大偉：這一次像北京為代表的應該基本主流銀行是統一約定在1月1號做調整，這個其實跟樓市調控收緊的趨勢也有關，因為從樓市調整重要的政策來看就是信貸，信貸的話應該對于市場是比較直接的影響，這一輪的樓市調控應該說落地的力度還是比較強的。

　　中國人民銀行公布的最新數據顯示，2016年我國新增個人購房貸款4.96萬億元。本輪住房信貸收緊，一方面是由于各大銀行釋放的房貸數量過高，需上調利率提高利潤空間。另一方面，調控政策則是此次房貸利率上調的重要因素，商業銀行正在積極落實房地產調控政策，運用資金價格規避非理性需求。

　　社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛：金融機構開始調整它的信貸政策，然后在執行中央關于房地產屬性的這個定位，應該說過去一段時間特別是一二線城市，在嚴格的執行和貫徹中央關于住房的定位和有關房地產調控的新的政策。

　　業內人士認為，隨著各地房地產調控升級，房貸收緊是主流趨勢，后續隨著資金價格的上升和樓市條例的深入，2017年房貸利率或將繼續上升。

　　某地產分析師張大偉：從一月份之前的八五折左右回收到了九折，其實這個應該說只是一個起點，后續我們了解到各個銀行有可能繼續回收，有可能會逐漸恢復到2014年九五折的基準周圍。這個應該是一個明顯的趨勢。

　　購租并舉助“新市民”租房安好家

　　在中央提出要準確把握住房的居住屬性的同時，還特意強調要“建立購租并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@意味著，不僅要讓那些有能力買房的人買到房，也要讓那些想租房的人能租上房。一些地方為此，特別加大了對租房市場的支持力度。

　　近幾年，經過統一裝修、提供品牌家電、有專人管家、每周保潔的連鎖公寓，在北京、上海、杭州等一二線城市大量出現，因為住戶體驗好，業務連年快速增長，目前全國投身長租公寓的企業已達百余家，一些大型房企也紛紛開始投身其中。

　　某資產公司負責人熊林：比如說政府推出了舉措，來擴大租賃用房的比例，對我們從業者來講，就是擴大了入口。

　　2016年2月，國務院發文明確指出，對不具備購房能力或沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。3月，“建立購租并舉的住房制度”首次被寫入《政府工作報告》；6月，國務院發文明確表示，鼓勵發展住房租賃企業，鼓勵個人依法出租自有住房，對住房租賃企業、機構和個人給予稅收優惠支持等。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉：發展租賃市場，是一個補齊房地產市場或者叫住房市場發展過程當中的短板。我覺得也是供給側結構性改革一個非常重要的任務。

　　發力供給側，大力增加住房租賃市場的供應，不少地方還直接在土地上動起了腦筋。在上海，從去年4月開始，出讓土地中15%的面積需要開發商自持70年。在北京，從去年11月開始，住宅用地出讓試點“限房價、競地價”的模式，開發商要想拿地，除了價格，更要比拼誰自持的商品住房面積比例更高。

　　某地產集團負責人劉肖：長期以來北京市住宅供應是以銷售為主的，但是我們知道居者有其屋，不僅僅指的是一定要有產權，也需要人民安居樂業，需要有居住權。所以這樣的供給側改革，用更低成本，能夠更好地豐富這樣的供應市場。

　　專家預測：今年樓市將告別高增長

　　隨著樓市調控政策的不斷升級，以及信貸收緊的趨勢，不少專家看來，未來一些熱點城市房地產成交量下降已經成為了大概率的事件，2017年的樓市將告別高增長。

　　某地產分析師張大偉：大概有26個城市出臺了60多次的調控政策，其實都體現了未來這種房地產財富效應不太可能出現了，所以投資者入市的可能性就很小的，包括我們現在看到的一些有一些資金已經抽離一二線城市了。目前我們的判斷應該是2017年樓市，一二線總的成交量應該會比2016年有20%到25%左右的跌幅。

　　業內人士認為，雖然各個城市調控政策各有不同，但不斷加碼的限購措施，都帶有一定的普遍性，那就是讓房子回歸居住屬性，從不同方面重點抑制各類投資投機性需求。

　　社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛：最近房地產市場出現的價格漲幅回落，這個銷售量大幅下降，它是兩個層面的原因，一個是前期的這個透支，前期受市場預期的影響，許多消費者包括投資者、投機者大量進入，那么產生了這個透支。那么第二個就是由于市場調整政策的出臺。那么投資者和投機者被擋在市場之外，這對于2017年房地產的投資而言，是一個不利的一個選擇。

　　　2017年樓市調控仍將繼續

　　去年12月，中央多次連續明確表態有關房地產調控政策以及調控目標等內容。所以，2017年的調控還將繼續。

　　北京：自2017年1月1日起，北京新受理的首套個人住房貸款最低執行利率原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準利率的0.9倍。北京市住建委表示，對房地產市場實行差別化的稅收、信貸等政策，限購仍將繼續堅持，不排除會加強政策。

　　上海：針對不限購的商業辦公項目價格上漲過快，暫停商業辦公項目網上簽約。上海市住建委表示，自1月6日起，市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。

　　深圳：去年10月出臺包括增加土地供應、嚴格限購限貸、加大保障房和安居型商品房供應力度等在內的八條調控措施，俗稱“深八條”，其執行終止日期從2016年12月31日延期到2017年6月30日。

　　濟南：2016年12月26日起，本市戶籍家庭限購2套住房，非本市戶籍家庭需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明，限購1套住房。

　　重慶：1月7日，收緊房地產預售，對于定價不合理以及調整預售價格，如果理由不充分不予以辦理變更備案；1月13日，重慶再度加碼房地產稅收繳，重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”個人新購的首套及以上的普通住房需要繳納房產稅。

　　西安：自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區范圍內只能新購一套住房。

　　社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛：這些政策它最大的特點和以前相比，它是邊調邊看，逐步完善。以前我們在調控的時候都是在面臨形式比較嚴峻的時候，采取“一攬子”的調控政策。所以這一次就吸取之前的之前的這個經驗、教訓。然后還是采取這個逐步降法，根據市場反映，逐步完善政策的辦法，這個我認為還是我們調控的一個成熟的一個表現。