寧波吳先生做夢都沒想到，自己竟然會遇上這種荒唐事：花了一百多萬買下的二手房，如今卻連門都進不了。房子過戶后，屋子里居然住著15年的租客！而將房子出租的原房主現(xiàn)已失聯(lián)。而最讓他苦惱的是，若向法院起訴，等待判決后再執(zhí)行，最少得半年的時間，而這房子自己是打算做婚房的，2月份的婚期已經(jīng)迫在眉睫。萬般無奈之下，吳先生本周一撥打了本報熱線電話，希望能尋求一個盡快解決此事的途徑

　　事情回顧

　　房子過戶了卻進不了家門

　　原房主賣房后又租賃給他人

　　吳先生告訴記者，由于婚期定在今年2月下旬，婚房來不及裝修。為了節(jié)省時間，他和未婚妻決定買一套精裝修的二手房做婚房。從2016年8月份開始，他通過各種中介開始物色房源?！耙贿B看了好幾套都不太滿意，終于在10月份的時候看上了江北親親家園的這套房子。主要是覺得硬裝方面都還可以，想著換一下家具就可以拎包入住了，于是馬上簽下了買房合同?！眳窍壬鷶⑹龅?。

　　2016年10月15日，吳先生與房主胡女士簽訂買賣合同，并繳納了5萬元的定金；12月15日，吳先生辦理房屋過戶手續(xù)，付了16萬元的首付；12月29日，從原房主處拿到了房子的鑰匙。由于屋中并沒有貴重物品，吳先生并沒有立即更換門鎖，而是急忙趕到外地出差去了。然而等到2017年1月6日他從外地出差回來，歡歡喜喜地拿鑰匙開門想布置一下婚房時，卻發(fā)現(xiàn)門換了鎖打不開了，而房子里面，居然還住著人！

　　“開門的是一個十五六歲的男孩，說是原來的那個房主把房子租給他的，我想跟他談一下，他說‘有什么好談的，我要住15年的’?！眳窍壬f，“我又打電話給胡女士，她說她老公在外面借高利貸，讓她在一份合同上簽個字，她不知道是什么就簽了?！比f分震驚卻又不知所措的吳先生只好報警。

　　記者從吳先生口中獲悉，在派出所民警的調查下他被告知，原房主胡女士趕在和他辦理過戶手續(xù)之前，于2016年12月12日與別人簽訂了租賃合同，約定房子的租期為15年，租金20萬……

　　記者調查

　　租客不堪討債人半夜騷擾

　　表態(tài)20萬租金誰能來還？

　　“我一直給胡女士打電話，一開始還能接通，后來就聯(lián)系不上了，租客現(xiàn)在連門都不開，不管我怎么敲門都不搭理。警察讓我向法院起訴，可是我馬上就要結婚了，我耗不起這個時間和精力??！”吳先生一臉無奈，只能干著急。記者隨后撥打了吳先生提供的原房主胡女士的手機，電話直接轉去來電提醒業(yè)務，確實無法接通。

　　前天下午，記者來到吳先生所購買的這套二手房門前，大門緊閉著。記者嘗試敲了一陣門，并沒有人應答。防盜門的最上方貼了兩張白紙，上面寫著“此房已出租過戶，請勿打擾！”下方是兩串手機號碼。

　　記者撥打了其中的一個號碼，一個中年男子接了電話。他自稱是這個房子的租戶，門上的兩個手機號都是他的，而自己和家人為了這件事已經(jīng)不堪其擾。

　　“當初租的時候，我們還特意和房東去房產(chǎn)交易中心查了信息，證實是她的房子我們才簽了租賃合同付了錢，結果出了這樣的事情。而且因為房東欠人家錢，現(xiàn)在深更半夜一兩點鐘也會有人來敲門討債，把小孩子嚇得不行，每天電話又不停地打來，我們頭都大了，誰又能把我們交出去的租金還給我們呢？”

　　記者想再追問事件的詳細經(jīng)過，但對方表示，現(xiàn)在自己已尋求派出所調查，幫助尋找房東解決此事，不愿意向他人透露更多細節(jié)。

　　律師說法

　　假設租賃合同生效時間在過戶后

　　吳先生可要求承租人返還房屋

　　記者咨詢了北京煒衡(寧波)律師事務所的嵇思濤律師，他表示，雖然法律上有“買賣不破租賃”(即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物)的原則，但該事件中，租賃合同的有效性和生效時間都存在疑點。

　　例如，一般租客一下子簽訂15年租約的可能性很小，不排除惡意出租，合同無效的可能；而假設不是惡意出租，租賃合同生效的時間若在吳先生辦理過戶手續(xù)并拿到房屋鑰匙之后，那么可視這套房子先被買賣，而后才被出租，這樣買賣就破了租賃，吳先生作為買受人可以要求承租人返還租賃的房屋；反之若在此之前，則將適用“買賣不破租賃”的原則，租戶可按照合同繼續(xù)租住。

　　由于目前無法得知租賃合同的詳細信息，這些未知因素又都與這起糾紛的走向密切相關，所以尚不可下結論，假如惡意將售賣的二手房出租則違法。對于市民買賣二手房的交易過程，嵇思濤律師給出了提醒：

　　二手房買賣時，一定要了解清楚原房主是否對房屋享有完整的權利，房屋是否設定了抵押，是否被法院查封以及是否存在租賃的情況等等，特別是針對租賃的情況，購房者應慎重購買租賃關系尚未解除的房屋，同時也要在購房合同中約定相應的違約責任，一旦發(fā)生權利受損的情況，可按照合同約定要求原房主承擔違約責任。