如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都產生影響。

　　很多人在買二手房的時候注意到了地段、配套、戶型、小區環境等等因素，卻唯獨忽視了房齡！其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都產生影響。所以我們在買二手房的時候，一定要問清楚房齡。

　　一、房齡與貸款

　　首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房最終能貸多少款，是由評估值決定的。

　　評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應的縮短，這樣會影響對房屋的評估。

　　土地使用年限是從開發商拿地開始算起的，房齡是從開發商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。

　　而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

　　其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。

　　一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規定的最高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取最短的。

　　二手房的話，商貸年限為50年減去房齡(各銀行有差異)；磚混結構公積金貸款年限為47-房齡；鋼混結構公積金貸款年限為57-房齡。

　　二、房齡與升值

　　房齡影響升值空間。

　　一是因為房齡大的房屋一般位于市區較好的地段，房屋周邊配套十分完善，價格也接近峰值，幾乎很難找到新的配套規劃刺激它迅速升值了(教育地產另當別論)。

　　二是隨著時間的推移，房屋本身會出現越來越多的問題，比如墻體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋的價值。

　　三是因為房齡大的房屋出手困難，轉手困難的話對于投資也是很不利的。

　　四是房齡大的樓所在的小區相對老舊，綠化率較低，這也會影響老小區未來的升值。

　　三、房齡與成本

　　房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。

　　同時，房齡太大的話，房屋維修費用相應增加，物業的維護成本也會大增。房子太老，管道老舊，很容易發生上下水不通的問題。

　　四、房齡與土地

　　目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大，說明其土地使用年限就相應縮短了，甚至很快就到期了。

　　關于土地使用權到期后，是自動免費續期還是繼續承擔土地使用費，目前還沒有定論。

　　綜上所述，買二手房不應該忽視房齡，特別是要貸款買房的朋友，尤其要注意房齡問題，大部分銀行都不會貸款給房齡超過30年的房子。