去庫存

　　2016年初，地方和全國兩會定調2016房地產市場為“去庫存”之年。針對去庫存難題，中國央行和銀監會2016年2月2日聯手發布房貸新政：不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　點評：“去庫存”政策貫穿全年。房貸新政表明了中央政府化解房地產庫存，支持居民購房，改善居住條件的態度。之后超過150個城市出臺去庫存新政，各類金融杠桿直接點燃了年初沉寂的房地產市場，空前寬松的購房環境使得三四線樓市回暖，部分一二線樓市走向過熱。

　　　高價地頻現

　　自2016年3月份以來，全國土地市場明顯上漲，高價地數量直線上升。這些高價地主要集中在一二線城市中，二季度地方國土部門上報異常交易地塊數量環比、同比均明顯增加，單價創新高的異常交易地塊數量達到2014年以來單季度最高。

　　點評：2016年是有史以來高價地最密集的年份，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊大量涌現，持續刺激房地產市場。熱點一二線城市土地市場高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。業內分析原因主要有：一二線城市新房銷售火爆，房企補庫存的需求強烈；房企投資方向趨同，重點聚焦熱點一二線城市，加劇了熱點城市土拍競爭激烈程度；央企、國企在熱點一二線城市不惜高價拿地，謀求企業做大做強；貨幣寬松，流動性充裕，金融機構大力支持房企高杠桿拿地。

　　　“四小龍”房價跳漲

　　國家統計局公布的4月份70個大中城市新建住宅價格指數，首次出現房價上漲前幾名被二線城市包攬的情況，其中合肥、廈門、南京新房價格環比漲幅均超過4%，分別為5.8%、5.3%和4.4%。蘇州房價上漲幅度和南京等城市相當。2016年南京、蘇州、廈門和合肥四城房價由于漲幅兇猛，被業內稱為樓市“四小龍”。

　　點評：業內認為，“四小龍”現象惹關注，本質上是房地產板塊輪動效應的顯現。在因城施策的方針指導下，“四小龍”的政策也較早收緊，在國慶調控潮之前，蘇州、南京、合肥、廈門等城市已經開始調控。經歷2016年房價暴漲之后，預計2017年“四小龍”的降溫幅度也會比其他二線城市明顯。

　　　萬科股權之爭

　　“萬寶之爭”最早開始于2015年，并在2016年持續進入白熱化。截至2016年11月底，寶能系通過前海人壽及其他資管計劃，前后五次舉牌萬科，通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質押股權、資管計劃等手段，共投入440多億元，持有萬科25%的股權，超過華潤，成為第一大股東。在寶能系不斷舉牌增持的過程中，引起了萬科與王石的質疑和反對，引發強烈的社會關注與爭論。

　　點評：萬寶之爭，是我國房地產業與金融業發展過程中的一個標志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭，又督促著企業股權結構與行業制度進一步完善。有業內人士也指出，包括寶能、華潤、恒大、安邦、管理層在內的利益各方，就萬科股權的博弈仍將繼續，畢竟終止重組并不能改變目前的股權結構，這種局面持續會讓管理層如坐針氈。

　　　“排隊離婚”購房潮

　　2016年8月份，上海限購“新政”在市場傳開，包括“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付最低三成，利率無優惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅信息。由此，多地“離婚買房潮”興起。

　　點評：在一二線城市的買房熱潮推動下，用假離婚來規避限購限貸成為我國樓市的一大奇觀?！爸袊郊匐x婚”可能使越來越多的人人財兩空。部分城市實施“認房又認貸”政策，堵住了通過假離婚獲得購房資格的政策漏洞。

　　　930樓市新政

　　9月30日，北京、天津發布樓市調控新政，其后在短短的國慶期間，全國20余座樓市熱點城市紛紛發布調控新政。這是自2014年全國房地產政策開始松綁后，首次出現地方政府集中出臺調控政策。

　　點評：顯而易見，這是在有關部門統一部署下的一次集體行動。2016年全國市場區域分化更加顯著，在多數三四線城市急需去庫存的同時，20多個城市樓市火爆、房價大漲。熱點城市暴漲的房價和過熱的市場情緒，既不利于房地產業健康發展，又不利于經濟穩健增長。因此，在中央“分類調控、因城施策”的方針指導下，20余城在國慶期間集中出臺新政。地方調控政策陸續出臺后，四季度這些熱點城市已經開始降溫，成交量下滑，房價漲幅縮小或微跌，調控效果正在顯現中。

　　嚴查“首付貸”

　　10月13日，國務院辦公廳發布《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》，規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。要求房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。

　　點評：房價壓力下，首付對許多購房者來說也是一筆高昂的開支，部分房地產機構“首付貸”產品由此誕生，為購房者提供首付資金，許多不具備買房能力的消費者也在“首付貸”的“誘惑”下購房，使得樓市風險大大增加。另外，大量資金由此流入房地產行業，在一定程度上促漲了房價。在一輪調控風潮下，在雷厲風行的嚴格審查下，“首付貸”終于消失在大眾視野，房價快速上漲趨勢也得以緩和。(高偉)