2016年是一線城市房地產“瘋狂”之年，地價、房價不甘落后，都表現異?！吧裼隆?。

　　地價不斷攀高，地王頻現，2016年是地價刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到94.6%，在高地價之后，名企聯手拿地粉墨登場。房價的不斷攀高，知名房企收獲滿滿，十強房企銷售額超過2萬億元。

　　房地產市場的過度火爆，引起了監管層的擔憂，“一城一策”的差別化調控政策隨之而來，對癥下藥，具有極強的針對性，一線城市房地產日漸回歸理性。

　　房地產過度火爆，覬覦者也隨之而來，A股房企頻遭險資舉牌，可謂盛況空前。萬科股權之爭波瀾起伏、精彩紛呈，不遜于好萊塢大片。

　　顯然，2016年是房地產業極不平凡的一年。

　　12月11日晚，碧桂園發布公告稱，截至當日，共實現合同銷售金額約3000億元，銷售建筑面積約3654萬平方米，同比分別增長約143%及91%。這也意味著碧桂園成為繼萬科、恒大后，成為第三家銷售金額突破3000億元的龍頭房企。

　　此前的12月2日，萬科發布了其11月份銷售簡報，2016年11月份萬科實現銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。今年前11個月，萬科累計實現銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

　　隨后的12月5日，中國恒大發布的11月份銷售業績公告稱，集團于2016年11月份的合約銷售金額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，合約銷售均價為每平方米9707元。截至前11個月，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，完成年度合約銷售目標3000億元的116.3%，累計合約銷售面積約為4195.0萬平方米。

　　據億翰智庫監測2016年1月份—11月份中國典型房企銷售業績TOP200的數據顯示，除恒大、萬科、碧桂園外，排名第4到第6的房企，銷售金額則在2000億元上下。其中綠地集團完成2163.4億元、保利地產完成1881.1億元、中海地產完成1848億元。今年前11個月，國內80%房企均已完成全年銷售目標。

　　同時，融創和綠地這一對頗有淵源的對手，也在今年跨入了千億級俱樂部。其中融創前11個月實現合約銷售金額1303.8億元，綠地則完成了1028億元。而華夏幸福、萬達目前已經完成千億元級銷售。

　　克而瑞發布的《2016年前11個月中國房地產企業銷售TOP100》榜單顯示，目前千億元規模的房企數量已擴容至10家(去年為7家)，10強房企總銷售額達2萬億元，超過21家房企規模超過500億元。此外，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年全年。

　　此外，2015年房企前100名占比房地產市場總體規模20%左右，前10名占比17%。但從今年來看，前100名已占49%的份額，與其它13萬家房企幾乎平分天下。按此趨勢發展，未來5年—10年，前100名會占到70%—80%，前10名會占35%—40%。這樣算來，未來前10名平均體量將達4000億元。這意味著，行業資本與資產將通過兼并重組等方式加速向大房企集中。

　　據悉，在土拍市場持續火熱、競爭加劇，行業集中度、門檻進一步提升的趨勢下，收并購成為了房企快速擴張規模的重要途徑。房企在收并購之后規模的快速擴大，并購企業的項目迅速融入并表，是2016年部分房企業績大幅提升的原因之一。

　　實際上，在2015年年末的中央經濟工作會議上，便曾提出“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”，目前來看效果已經初步顯現。?總體來看，隨著近年來房地產市場優勝劣汰加劇，恒大、萬科、碧桂園等第一梯隊房企，憑借多年來積累的品牌資本優勢，以及全方位的布局，未來將進一步擴大領先優勢。

　　一、二線城市現地王潮

　　北京首現新型土地出讓方式

　　2016年號稱“地王年”，拍出的樓面價屢次突破業界人士的想象底線，拿高價地成為無奈的選擇。

　　據中原地產研究部統計數據顯示，2016年是全國地王底價刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%，全年超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創造了歷史紀錄。

　　但地王頻出的邏輯背后，《證券日報》記者注意到，全國排名靠前的龍頭房企為避免獨攬高價地風險，告別公開市場上瘋狂舉牌，尋找合作方聯合拿地，收購股權變相買地等手段頻出。

　　反觀一線城市及核心二線城市的地王摘得者，多是市值處于相對中低水平的上市房企。這些企業規模不大，獲取低成本資金能力弱，開發成本高，更缺乏多元化布局的實力，多寄望于銷售額壯大來實現自身發展，所以愿意冒風險，希望能夠搭上市場房價上漲周期的快車，實現擴張。

　　此外，中小企業敢于高價拿地，行業發展半徑越發狹窄也是背后原因，一線城市已經成為存量房市場，土地出讓較少，地價又高不可攀，甚至有附加條件。三、四線城市庫存過高難以消化。因此不少企業涌向二線城市拿地，爭奪一些市場化的沒有門檻的地塊，高舉高打，天價搶地。

　　值得注意的是，調控政策的超預期來臨，讓這些拿高價地的企業一下陷入了麻煩。鑒于地王增加了盈利風險，盡管有些舊地王多依靠新地王最終贏得了解套，但企業也為此付出了高昂的資金成本的代價。尤其目前來看，中國利率已經開始趨向市場化，天量公司債的發行，也讓中小房企分得了一點甜頭，但相對大型房企，這些手持高價地的中小房企資信并不高，其發展的持續性會遭到質疑，無論是資本市場還是金融機構都對其興趣不大。

　　而鑒于地王的集中出現，調控政策開始集中落地，嚴控是產生地王的重要指標，自10月份20多個城市發布趨緊性政策以后，拍出的地王已經寥寥無幾。在北京等一線城市，政策成效明顯。

　　值得關注的是，在北京土地市場上首次出現了住宅地塊由開發商100%持有租賃運營的新型土地出讓方式。不排除其它城市也會跟進該種出讓土地的方式，這也是房地產調控長效機制的一種手段，即租購并舉。

　　事實上，對比美國及日本等大型房企業務模式來看，租賃和租賃資產所占業務比重均超越20%。反觀中國的房地產市場，目前大型開發商仍以開發銷售為主，有實力資產經營的房企并不多。

　　不過，可能看到的是，臨界點已經來臨。一方面是工業化主導產業經濟開展時代已經完結，第三產業快速壯大之后，新納人口的住房則多是經過有質量的租賃來完成；另一方面，傳統的開發形式已經距離行業天花板越來越近，資產經營時代來臨是不可逆趨向，萬科、龍湖已經規劃長租公寓。

　　據鏈家鉆研院新近頒布的《租賃崛起》報告測算，2016年中國房產租賃市場租金規模為1.1萬億元，2030年估量會超越4萬億元。對比美日兩國典型城市來看，房價水平高的城市，租賃市場也得到了充分發展，

　　40%以上收入花在房租上，規?；瘷C構快速擴張，品牌房企租賃資產業務規模占比超越20%，而我國租賃市場開展尚有很大空間，實踐上政府也正加快“購租并舉”政策的落地。或許，當市場上租賃業態足夠成熟之際，地王就不會如此密集地誕生。

　　A股房企頻遭險資舉牌

　　36家房企前十大流通股股東現險資

　　外來者“兇猛”！險資從純粹的財務投資往控制管理層的演變，這在房地產領域表現尤其明顯。

　　近段時間以來，安邦加快了舉牌中國建筑的步伐。自2015年以來，險資在二級市場投資活躍，開始密集性出擊舉牌地產企業，甚至千億元量級房企對外來者的“兇猛”都似乎猝不及防。

　　在2016年，這種現象仍在加劇。西南證券分析師張剛表示，三季度保險機構持股家數處于歷史最高水平，調倉幅度較大。剔除中國人壽和平安銀行兩個標的后，保險機構仍繼續保持對金融行業較高的持倉比重，而對房地產行業的持倉市值連續四個季度保持第二名的位置。

　　另據《證券日報》根據Wind數據統計，截至12月18日，136家(按照申銀萬國房地產行業分類)A股房企中，被險資進入前十大流通股股東的房企為36家，占比達到26.47%。其中，萬科、金融街、招商蛇口、保利地產、金地集團、首開股份、泰禾集團、蘇寧環球、北京城建、華僑城、新城控股等知名房企均在其列。顯然，過去的四強房企“招保萬金”全部上榜。

　　除此之外，在香港上市的內房股更是險資的重點舉牌對象，碧桂園、遠洋集團等房企都在該范圍之內。

　　廣發證券指出，險資舉牌的上市公司行業上偏好地產、金融和穩定增長類公司；在股權方面喜歡股權分散、高分紅、中等市值公司；而在財務特點方面偏好現金流充沛、高ROE、低估值公司。

　　東方證券分析師竺勁認為，據統計，在舉牌上市公司比較活躍的13家保險公司及其舉牌的58家上市公司中，地產行業上市公司有13家，占22.4%，遠超過其它行業。另外，保險公司中舉牌比較活躍的安邦、前海人壽、生命人壽等保險公司偏愛高分紅公司，持有上市公司股權比例都較高，且傾向于獲取董事會席位。

　　事實上，對于險資頻繁舉牌上市公司的目的，業內多認為，2013年以來，保險行業尤其是壽險行業保費收入增長迅速，資產配置需求增大，無風險利率的下行使得股票作為資產配置方式相對于債券更受保險資金青睞。

　　更重要的是，竺勁稱，目前來看，保險資金舉牌地產上市企業將帶來兩波行情，一是資金進入推動股價上漲；二是資金進入后，市場對公司價值重估。另外，部分保險公司偏好持有上市公司較高股權，傾向于獲得董事會席位。

　　正如竺勁所示，保險公司舉牌上市公司雖多有發生，但是，通過統計發現，部分險資實際上開始不滿足于財務投資進而獲得高收益，而是意在參與被舉牌上市公司的管理。

　　據平安證券分析師王琳統計，在2015年底，險資就開始顯現出參與管理上市公司的意圖。王琳表示，“從我們統計的目前保險資金舉牌的地產公司類型來看，當前28家被保險資金持有的公司中25%是以獲得重大影響爭取控股為目的，46%是看好公司一線城市資產價值和未來發展，還有29%是布局中小市值的公司，看好公司轉型或者殼資源”。

　　實際上，據《證券日報》記者觀察，也有遠洋集團等多家企業的董事會席位中有險資成員，且已參與日常管理。

　　“部分險資的收購重在爭奪上市公司主導權，股權分散的上市公司被繼續增持是大概率事件?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進向《證券日報》記者表示，除了雙方有可能在養老地產等方面增加協同擴張的新產業外，上市公司也要加強對主動權的控制能力。

　　后調控時期重因城施策

　　防止房價過快上漲

　　房地產調控政策年年有，今年則有諸多不同。

　　在經歷了公司債天量發行，二線城市地產異軍突起，地王項目層出不窮后，調控政策態度快速轉變。一刀切式調控翻篇，因城施策成為房地產調控的主旋律。住建部相關人士曾向《證券日報》記者稱，今年調控思路有所細化，基本依靠地方政府自發地根據城市自身具體情況出臺調控政策。同時，將逐漸弱化短期干預，強化長效機制。

　　回顧2016年，調控重磅政策影響尤其變現在北京“930”新政的落地后引發的連鎖反應。9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發布新樓市調控政策，重啟限購之外，信貸政策從嚴，并從供地量和限價等多方面出擊，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

　　隨著國慶以來收緊性政策落地，11月份累計銷售量和銷售額增速環比分別下降2.5個和3.7個百分點，銷售均價為每平方米7114元，環比下降4.38%，調控效果凸顯。

　　值得關注的是，這一輪調控政策是以防止價格過快增長為核心目標，依然采用行政手段重點解決結構問題，而非總量問題。整體來看，一、二線城市交易量下降，預計全年銷售面積增速可能維持在20%左右，但結構性陣痛仍難以避免，大部分三、四線城市依然深陷去庫存危機，銷售預期回落加劇廣義庫存壓力。

　　事實上，次輪調控政策雖是一城一策，但部分城市力度太大，給很多出臺政策力度不大的城市以壓力，因此后期有一些城市開始重新“認房認貸”，繼續加碼“打補丁”，最終，達成的穩一線城市，控二線城市，盤活三、四線城市的目標。

　　至于此輪調控在10天內密集落地的背后，多位業內人士認為，這一輪房價上漲過快過于集中，也是杠桿利用力度最大的一次上漲。尤其當下各種消費貸、抵押貸很大部分進入了房地產領域，甚至對上市房企來說，也出現多種表外資金流入多房地產領域的現象。

　　值得關注的是，《證券日報》記者獲得的消息則顯示，因部分城市短期內房價過度上漲，住建部盯緊了那20多個城市，但從本質上看，這些政策可能都是短期干預，未來政策態度將由穩增長轉為控風險，重點方向在于推出長效機制，在于保護，而非打壓。

　　鑒于此，業內普遍認為，這不是行業發展進入大拐點時期。但行業內政策態度的快速反轉改變了市場預期，土地市場的快速透支和房企資金使用監管的趨嚴對房企的現金流將提出考驗。

　　隨著投資客、加杠桿入市需求在調控下撤離，資金在各個城市間的輪動效應將會結束，運營狀況不佳的房企將面臨資金壓力，其中，今年摘得地王的企業壓力尤重。

　　另有多位業內人士認為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間，而隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。屆時，其將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。

　　萬科股權紛爭不斷

　　精彩程度不遜好萊塢大片

　　要論2016年發生在哪家公司身上的故事最精彩，恐怕非萬科莫屬。

　　從元旦伊始，任志強連發8文評論“萬寶之爭”，到6月17日，萬科公布重組預案詳情，華潤聯手寶能阻擊管理層，再到恒大加入戰局，直至年末萬科宣布重組，恒大伸出友誼的小手，即便沒有寶能計劃中的“血洗董事會”，或是萬科9000字的舉報信，發生在萬科身上的事情也足以成為一部商戰大片的絕佳題材。

　　實際上，相比于2015年寶能一家的獨角戲，2016年股權之爭的過程的確可以稱得上是百轉千回。

　　原本作為王石堅定盟友的華潤，在3月份突然反戈一擊，不但讓市場大跌眼鏡，更是逼得王石發出“天要下雨,娘要改嫁。還能說什么？”的感慨，畢竟市場此前一直把華潤的支持，視為管理層對抗寶能的關鍵。隨后，華潤和萬科管理層更是因為重組預案在董事會上的審議問題，差點對簿公堂，雖然最終未能阻止議案的通過，但曾經的親密盟友經過這次較量算是真正撕破了臉面，而華潤和寶能也被業內猜測很可能走到了“一起”，例如雙方前后腳發布反對重組預案的聲明。

　　彼時的管理層在市場看來已經被逼入了絕境，一方面寶能通過不斷增持，持股比例已經超過25%，再加上華潤持有的逾15%股份，兩者控制的股權達到了40%以上。隨后萬科董事會雖然躲過了姚老板“一鍋端”的議案，但畢竟管理層方面的控制的股權比例不超過10%，即便算上安邦的那一份，也還不如華潤一家的多。所以仍給人一種“躲得了初一，躲不了十五”的預感。當然，這期間雙方一直你來我往的隔空交手多次，不過誰也沒討得什么便宜，最終雙方被相關部門叫去各打“五十大板”，互相揭發舉報的態勢才算結束。

　　不過，寶能、華潤和管理層安靜了沒幾天，恒大許老板隨后的加入令萬科戰局再起波瀾。經過幾個月的買買買，恒大在萬科的持股達到了14.07%，大有超過華潤躍居第二大股東的架勢，而讓市場最為關心的，則是恒大買入萬科的真實目的，以及其到底會和哪方站在一起。但恒大方面一直不表態，雖然市場多方猜測，可誰也不知道正確答案。而隨著萬科在市面上的籌碼越來越少，局勢對管理層來說可謂頗為不利。

　　應該說2016年的萬科股權之爭早已不是寶能和萬科管理層兩者之間的對壘，參與的雙方越來越多，局面也愈發復雜，甚至達到了“六國爭霸”的程度。而這也讓萬科的股價一飛沖天，在下半年屢屢創出歷史新高。

　　不過，這種嘈雜熱鬧的局面在年末迎來了轉折點。隨著證監會和保監會的聯手“開火”，事件中幾大主角的處境也發生了逆轉。這其中后院大失火的寶能已是自顧不暇，就算滅火成功，估計也再不會選擇“出頭鳥”這個角色；而原本揮舞著支票簿掃貨的許老板，則審時度勢的選擇了和自己最大的競爭對手握手言歡；至于王石和他的追隨者們，在絕境中看到希望的同時，也悄悄的撤掉了那份頗多爭議的重組預案。原本劍拔弩張的幾方，突然間在年末達成了某種默契，至少在元旦前，萬科終于可以安靜一段時間了。

　　只不過，高位殺入萬科的中小股東們，在春節前的這段時間里可能會稍顯焦慮，沒有了幾大玩家和重組方案的支持，或許萬科的股價真的會像券商預計的那樣，再跌去個三分之一。

　　央企忙重組民資猛并購

　　經過多年的發展，中國的房地產市場早已告別了野蠻生長，進入對專業要求程度越來越高的時代。在這個過程中，行業集中度也是不斷提高。而僅就2016年來說，絕對可以稱得上是中國房地產的并購之年。一方面，是央企紛紛重組整合地產業務，打造巨無霸級開發商；另一方面，則是以融創為代表的龍頭民營房企，開啟了瘋狂并購的模式，持續擴大規模。

　　先看央企重組方面，在完成對中建地產并購的三年后，2016年3月中旬，中海地產正式宣布并購中信旗下住宅地產業務，包括中信地產及中信泰富旗下地產業務，交易對價為310億元，涉及總資產逾千億。

　　據悉，中海收購中信的資產共涉及25個城市，約2400萬平方米土地儲備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個城市的土地儲備約1800萬平方米，占整體的75%。

　　隨后的7月6日，保利地產和中航地產各自發布停牌公告，稱中國保利集團與中國航空工業集團正在籌劃關于所屬地產相關業務資產的重組整合方案。

　　5個月后的12月5日晚，中航地產以公告的形式，宣布擬向保利地產全資子公司出售成都航逸科技等7家公司股權以及南昌中航國際廣場二期項目，擬出售資產的作價為20.3億元。這也意味著中航地產將全部房地產開發業務剝離。

　　實際上，自今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現均異?；钴S，至少有10家已啟動內外部重組和并購。

　　不過，央企間的重組也造成了一個“意外”的后果。那就是今年以來央企一直是拿地急先鋒，經常是“面粉貴過面包”。對此，業內人士認為，如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊確實難以短期內入市，短期內也確實不可能盈利。但是，從央企地產整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業估值的角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。由此來看，央企地產企業不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的出發點并不完全是按照成本和收益的常規測算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產企業整合與重組過程中增加“話語權”。一旦獲得更多的“話語權”，那么對于優勢方來講就可以并購其他央企的“退房”資產。

　　相比于央企房地產業務整合的自上而下，民營房企間的兼并重組，則更多的源自于“無形之手”的調節。

　　9月19日，融創宣布擬收購聯想控股附屬公司融科智地旗下41間目標公司的相關股權及債權，總代價約137.88億元；9月21日，融創再發公告，宣布擬通過定增入股金科地產，以40億元認購16.96%的股份，成為其第二大股東。

　　而此前的5月份融創中國還以43.94億元收購了萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權，并在8月份耗資20.54億，收購杭州金翰的50%股權及債權。該公司旗下有博鰲金灣項目，總占地面積約為164.75萬平方米，總可售面積約為164.75萬平方米，尚有140.08萬平方米未出售。

　　除了融創外，2016年陽光城在并購項目和其他房企股權上了的花費也超過了200億元，尤其是11月29日那筆高達104.69億元的并購。據悉，以陽光城13.51億元競得浙江15家房地產開發公司的股權資產包，同時承接目標公司合計91.18億元的債權。

　　對此，業內人士指出，從房企的角度來說，在國內宏觀經濟弱化行政干預、更注重市場化的發展前提下，房企通過重組避免同業競爭問題，優化資源配置，加快市場化轉型等動作成為房企在競爭中脫穎而出的關鍵。

　　而在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，房地產行業增速已經呈現出下滑趨勢。此時，房地產行業將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征，“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”已成為“新常態”。上述諸多房企的并購重組完成后，中國房地產市場將形成若干個“巨無霸“型房企。而隨著“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最值將推動市場集中度越來越高。

　　(記者_王崢 王麗新)