中心城區并非只漲不跌商住項目領銜降價

　　部分930新政后降價明顯的區域(數據來源：鏈家地產研究院提供，僅供參考)

　　新一輪調控出臺接近百天，作為樓市冷暖風向標的二手房市場，成交遭遇重創，逐月下滑，偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2016年12月上半月(1-15日)，北京全市二手住宅共網簽8727套，環比11月下半月下降10%，較11月上半月下降9.8%，與去年12月上半月同期相比則下降了7.5%。

　　與成交應聲滑落不同，北京二手房的價格則出現了明顯的分化。一些區域或許是由于前期漲得太兇，或許是由于房源相對較差，為了促成交易不斷出現降價房源，但東西城區、朝陽區以及海淀區的很多二手房報價，則是在930新政后不跌反升。為此，《廣廈時代》探訪了一些重點社區，為您揭示新政下哪些二手房最不抗跌。

　　　學區和中心城區依舊堅挺

　　近些年北京的二手房交易，總是習慣性地出現年底翹尾行情，從2009年至今，除2013年以外，二手房市場一直延續了第四季度交易量持續走高的情況。但今年受到樓市調控的影響，這一規律注定將被打破。目前四季度各月的數據來看，930新政落地后，10~11月份北京二手住宅網簽量已連續兩個月下滑，12月上半月依然延續了持續下滑的態勢，年終翹尾行情將很難再現。

　　但成交降溫并不影響一些區域二手房價格的堅挺。

　　位于西城區的裕中西里，是北三環馬甸附近的塔樓社區，雖然社區整體密度較大，但價格絲毫未受政策影響，甚至還出現了上漲。鏈家網的成交數據顯示，該小區在9月份的成交中還有單價9萬元的房源，但到了11月份，基本成交價格都漲到了11萬元/平方米，甚至有新上的小戶型房源報價12萬元/平方米，高于當前11萬元/平方米的成交均價。

　　究其原因，一位門店中介告訴北京青年報記者，就是因為所屬的裕中小學在教改后改名為三帆中學附屬小學，將直升重點的三帆中學，加上出售房源較少，因此價格并未下降。

　　不僅是學區房，城區內公園附近的二手房價格雖然漲幅放緩，但并未下調。像朝陽公園附近的房價增速也在11月份左右開始放緩。如麗水嘉園小區于9月30日之后成交均價為7.2萬元/平方米，掛牌中的房源與均價相差不大。而該小區在9月30日之前成交價格從5.5萬元/平方米漲到7萬元/平方米。新政后，漲幅明顯放緩，議價空間開始出現，但暫時成交價格并未出現下滑。

　　對此，業內人士表示，政策調控中，相對抗跌的二手房往往都是有獨特資源優勢的房源。

　　　五環外二手房價格漲跌幅度大

　　雖然核心區的二手房價格還算堅挺，但五環外很多區域的二手房報價則在930新政前后出現了較大的起伏。

　　在鏈家地產研究院給出的930新政后10個降價明顯的區域中，五環外的社區達到7個。并且基本都是在新政前漲價明顯，新政后應聲而落的社區。

　　典型樓盤如順義區的櫻花園一區，在9月30號以前價格環比漲幅達到了9.1%，但在新政后的11月份，報價已經持續下跌兩個月，跌幅在5%左右。根據鏈家網的成交記錄顯示，7月份，該小區還有簽約單價不足兩萬元的房源，但在9月份，報價已經普遍達到接近3萬元的價位。直到新政后，報價和成交價才開始明顯回落。根據鏈家網成交數據顯示，該小區在12月3日成交的一套房源是125平方米的西南向三居室，成交價為288萬元，單價為23040元/平方米，同時整個小區的二手房報價也回調到25590元/平方米。

　　更明顯的還有天通公園里項目，鏈家網的數據顯示，天通苑和回龍觀區域在新政出臺前的8、9月份漲幅最為明顯。像天通公園里二手房報價在9月份的環比漲幅達到了15.7%。在新政后同樣沒能頂住壓力，出現回調，11月份的環比漲幅為-4.3%。天通苑鏈家門店的一位經紀人告訴北青報記者，尤其是一些小戶型房源，9月份報價曾達到單價近5萬元/平方米，現在誠心賣的業主，最高報價也就在43000元/左右，大部分房源的價格都低于4萬元/平方米。

　　對此，有業內人士表示，五環外的一些社區的價格波動有很明顯的跟風因素。在房價上升期，這類社區的反應較慢，看到別人漲了才開始提價，為了追趕漲價腳步，幅度會比較大。然而，一旦樓市風向要變，這類社區又會因為缺少綠地、教育、醫療、商業等各類資源，導致無法持續支撐價格的大幅提升，最先出現回調。

　　　商住樓最不抗跌

　　除了五環外的二手房價格波動明顯外，北青報記者根據鏈家地產研究院提供的數據發現，一向以不限購、不限貸為賣點的商住樓同時也是調控政策下最不抗跌的產品。

　　在鏈家地產研究院給出的930新政后10個降價明顯的區域中，有五個都是商住項目，并且南三環宋家莊的方恒偶寓和石景山的萬達廣場還都是城區的商住房項目，也同樣沒能經受政策考驗，率先降價。

　　像宋家莊的方恒偶寓項目，在鏈家網的成交記錄顯示，8、9月份時隨著宋家莊整體二手房價格的上漲，成交單價一度突破5萬元/平方米，但新政后成交的房源價格都出現了明顯降幅，最高成交均價也僅在45000元/平方米左右。

　　而新政后降幅最明顯的項目同樣也是商住兩用樓。臨近海淀五路居地鐵站的定慧福里是僅有5棟樓的商住兩用社區。雖然位置位于海淀區，又是處于四環內，臨近地鐵，但價格波動也是最明顯的。根據鏈家網的數據顯示，該小區目前平均報價在6萬元左右，但在政策出臺前，價格曾出現暴漲，甚至有房源的成交價格達到了79000元/平方米。不過，新政出臺后，業主的報價明顯回落，甚至有一居室的房源報價僅為45000元/平方米左右。鏈家研究院的數據顯示，該小區在930新政前的環比漲幅達到了12.9%，漲勢明顯，但在11月份的環比跌幅也達到了9.20%。

　　不難看出，政策調控帶來的弱市中，商住房的抗跌屬性最差。北京二手房市場中，跌幅領先的不少都是商住產品。有業內人士就認為，由于不限購，商住產品有不少投資買家，一旦遇到調控，這些買家希望盡快出手，因此價格往往會出現高于市場的降幅。

　　●預測●

　　　二手房成交量價還將有更大下滑

　　對于二手房的走勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為雖然現在有分化，但未來幾個月中，無論是交易量還是價格都將持續下滑。他表示，9月30日“京八條”落地后，北京二手住宅網簽量持續下滑，周度網簽量已從9月份的6000余套，回落至目前的4000套左右，跌幅逾三成。由于目前還有不少10月份之前就已經達成成交意向的客戶逐步進入網簽，使得周度網簽量穩定在目前的4000套左右。但是，隨著更多的客戶陷入觀望等待，以及春節的臨近，新增有效客戶需求逐步減少，后市二手房交易量還將進一步下滑。

　　房價方面，胡景暉表示，其實一些前期房價漲幅較快的區域以及一些總價較高的住宅的房價已經開始出現松動，部分著急出售回款的業主開始主動降價，使得房價整體止漲企穩，國家統計局公布的70個大中城市房價數據也顯示11月北京二手住宅價格環比漲幅已降至0.2%，未來，隨著政策的進一步消化落地，以及交易量的持續下滑，購房需求的持續減少，北京二手房房價將由升轉降，2017年將迎來更明顯的回落。

(記者 李桁)