北京的二手房占住宅成交比例已達85.1%細心規避風險是關鍵

　　解鎖二手房交易正確方式

　　對于買二手房的人而言，今后若中介機構提供其公司名下的監管賬戶，你要堅定地拒絕匯入購房款。

　　這是由于臨近年底，又一項有關二手房交易的新政策發布了——從12月15日起，北京市對二手房交易的資金監管將再度升級。市住建委文件明確規定，包括東城、朝陽、通州、順義、昌平、大興在內的6個區，將納入存量房交易資金監管范圍內，中介機構不得私設監管賬戶。這雖然確保了買房人的資金安全，但二手房交易流程繁瑣，涉及準備買房、看房選房、房屋核驗、簽約訂房、支付房款、繳稅過戶、入住交接等七個環節，每一個環節對于買房人來說，似乎都充斥著疑問。

　　社保斷繳，個稅幫忙

　　在考慮購房時，購房資格無疑是購房人必須考慮的問題。對于北京要求社保或個稅連繳五年的規定，許多人叫苦不迭。“因為想著要買房，一直都很擔心社保的問題，換工作也很小心，但還是有些月份的社保是斷繳的?！苯跍蕚滟I房的王先生一臉無奈地表示，“感覺購房之路遙遙無期啊”。

　　對此，鏈家網內容中心房產知識專家曾勝男在接受《廣廈時代》采訪時說，“有關社保繳納的問題是購房者咨詢頻率最高的問題之一。北京繳納社保要求連續五年，不能斷月，而個稅的要求是不能斷年，每年至少一次繳納個人所得稅就可以。如果社保不滿足條件，可以查看自己個稅的繳納是否滿足?！?/p>

　　曾勝男舉例說，2016年購房人提出的購房申請，應從2012年至2016年連續五年在北京繳納個人所得稅，就算是“個稅滿五年”。此外，她還補充到，如果社保中斷，三個月以內補繳仍然是有效的。

　　給未成年人買房，好買不好賣

　　曾勝男告訴《廣廈時代》，現在也涌現出越來越多的“娃娃業主”，他們小小年紀，名下就有了父母為其購買的房產。父母讓未成年孩子當房屋產權人，也是為孩子未來考慮，用心良苦。但未成年孩子購買二手房，與成年人買二手房有很多區別，如果處理不恰當，有可能惹來麻煩。

　　“我國對于未成年人財產的保護比較嚴格，父母作為監護人，出售未成年孩子名下的房產，必須出示是為了未成年孩子利益才出售房產的聲明書，還要提供監護人簽名保證其具有監護人資格的證明書，才能出售未成年孩子名下的房產。否則，父母隨意出售未成年孩子名下的房產，有可能會引發訴訟，甚至被法院判處無效?！痹鴦倌薪忉?。

　　　房屋繼承，將不再強制公證

　　一直以來，房產的繼承手續相當繁瑣。想要繼承房產，就必須進行繼承公證，還要開具諸如死亡證明、單位證明、居委會證明等一系列證明文件?！安贿^，從2017年開始，繼承房產或將不再進行強制公證”，曾勝男說。

　　《北京市不動產登記工作規范(試行)》已于近日正式印發，將于明年1月1日起正式實施。該規范除了推出多項便民措施，還賦予繼承(受遺贈)不動產登記申請人公證選擇權。按照這一規定，不動產登記申請人在繼承或受遺贈不動產時，有權選擇公證或直接申請按有關程序進行核驗和登記，繼承(受遺贈)公證將不再是一項必要措施。如此一來，辦理房屋繼承就方便多了。

　　　無購房資格，二手房房本可單獨署名

　　此前，在北京房地產中介之間曾流傳這樣一條信息：為了封堵假結婚騙取購房資格，夫妻雙方購房時，沒有購房資格的一方不能在房產證上單獨署名，新房與二手房均受限制。

　　關于這個問題，曾勝男也給出了答案，“如果夫妻雙方一起購買新房，男方有購房資格、女方沒有，那么沒有北京購房資格的一方，就無法單獨出現在房本上。但二手房現在沒有這個要求，二手房的房本落到任意一方都可以?！?/p>

　　　購買二手房，細心規避風險是關鍵

　　曾勝男表示，除了以上講到的比較集中的問題，在二手房交易流程的每一個環節都可能存在風險，建議買房人一定要多留心，規避交易風險，保障房屋交易順暢進行。

　　在看房選房時，大到交通、配套等居住條件，小到社區的環境、戶型面積等都要認真考察。在房屋核驗環節，要全面把握房屋存在的風險，比如有的房屋沒有房本、有的房屋處于抵押狀態、違建的平房不能直接過戶等都要考慮到，如果是學區房，還要看學區名額是否已經被占用。而在簽約訂房環節，要增強法律風險防范意識，設定好二手房買賣合同條款，盡量詳細地將可能存在的風險形成書面約定。

　　中原地產研究部近日發布統計數據顯示，目前北京的二手房占市場住宅成交比例高達85.1%。在這組數據背后，是一個龐大的二手房購買群體，大部分買房人缺乏二手房交易經驗，不知道購房時應該注意哪些問題，因此，《廣廈時代》提醒買房人在購買二手房時三思而行，對于不明白的地方可以多咨詢二手房領域的專家，最終挑選到心儀的優質房屋。(文/楊茗翔)