100%自持土地考驗開發商運作能力萬億級的租賃市場戰爭已經打響存量改造因產權問題多數只能選擇出租

　　租賃市場會是房地產下一個藍海嗎？

　　100%自持，自持年限與產權年限相同，不得分割銷售……這是本月初定下歸屬的三塊土地出讓時的附加條件，加上競拍當天成功競得土地的中糧聯合體、萬科、萬科住總聯合體和中鐵這四家成了北京樓市的第一批大房東。這也意味著，消費者未來只能以“租客”的身份，住進這些土地上建成的房子里。

　　不過未來市場給“租客”提供的選擇，遠不止這一種。在土地市場競爭激烈，高房價當道的市場背景下，想要做“租客”生意的企業越來越多。無論是中介打造的獨立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式，還是開發商對于存量房的改造升級和功能拓展，為做“租客”生意，企業都下了大功夫。不過，一切才剛剛開始。相較房企已經成熟的盈利模式，做“房東”面臨的考驗更多。租賃市場，會不會成為樓市下一個藍海尚是未知數，但大量的船已經出海。

　　政策鼓勵發展租賃市場

　　這一輪進入租賃市場的熱潮始于今年6月。6月3日，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，《意見》明確對租房市場的支持政策：給予稅收優惠；提供金融支持；完善供地方式；支持租賃住房建設。同時，還提出4大措施保護承租人的合法權益：明確出租人的義務；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本公共服務；規范房地產中介行為。

　　隨后，各地方政府相繼出臺了各項政策，推進住房租賃市場的改革和發展。此前北京推出的“限房價、競地價”試點地塊中，價格達到上限后改競自持面積的規定也被解讀為北京市落實該意見的創新舉措。

　　11月25日，針對這些試點地塊中開發商自持土地的部分，北京市住建委發布了“關于對《北京市住房和城鄉建設委員會關于本市‘限房價競地價’項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開征求意見的通知”，向社會征求意見。通知擬規定：此次房地產開發企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用于出租。這意味著這三塊土地，企業未來將自持70年?！锻ㄖ愤€規定，為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。

　　一系列規定把開發商在這些地塊上“房東”的身份做到了實處。事實上，除了參與競拍這類土地搶做“房東”外，進入租賃領域，開發商早有計劃。今年5月，萬科將其旗下多個長租公寓品牌全面使用統一品牌“泊寓”，并有意將其作為獨立子品牌單獨運營。在今年的中期業績發布會上，龍湖正式宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域，推出創新業務板塊的兩個品牌——長租公寓品牌“冠寓”和聯合辦公品牌“一展空間”?！肮谠ⅰ钡亩ㄎ粸榍嗄晟钌鐓^，將打造一個以長租公寓為核心，融合居住、社交、商業、娛樂、生活服務等功能在內的多元化社區。除了傳統開發商外，包括傳統中介企業、酒店管理企業、互聯網企業等在內，也都在紛紛進入長租公寓領域。

　　品牌公寓、眾籌房東、眾創空間……房東不是簡單收收租

　　對于租賃市場這片未來的“藍?！?，各企業選擇進入的方式也各有不同。做大房東，并沒有那么簡單。為做好大房東，各企業也是使出了渾身解數。

　　《廣廈時代》調查了解發現，目前企業進入租賃市場，廣義上，可以分為三大類。

　　第一種，傳統中介企業打造的品牌長租公寓。

　　這也是目前市場上最成熟的企業租賃模式之一。鏈家、我愛我家等品牌中介近幾年均在該領域投下重兵。

　　2016年5月，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如，從鏈家集團拆分出來作為獨立子公司運營，旗下包括以合租為主的——自如友家，獨立性更好的——自如整租，酒店式服務公寓——自如寓，以及自如民宿，旅行驛?！匀珞A。據鏈家發布的數據顯示，目前，自如客(租客)累計60萬人，管理房間數30萬間，累計服務業主超10萬人，房間套數超10萬套，管理房屋資產超3000億。自如目前在北京、上海、深圳有分公司；北京目前已經實現盈利，上海和深圳還在投入期。

　　另一中介大鱷偉業我愛我家集團則在2015年把旗下運營了15年的“房屋管家”業務，全新升級為專業房屋資產管理品牌“相寓”，“相寓”品牌下，同時經營分散式、集中式兩種類型的公寓。在當房東的同時，我愛我家還對“收租”模式進行了創新?！跋嘣ⅰ甭撌治浵伣鸱煜碌摹爸ヂ樾庞谩保约胺孔夥制陬I域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服務，已在北京、天津、太原、上海、蘇州、杭州、成都等全國七個城市落地，并成為相寓的拳頭產品。

　　除了鏈家和我愛我家外，還有許多新興品牌加入了這個被業內稱有3萬億空間的市場，魔方公寓、you+等品牌也拿到了多輪融資。

　　第二種，100%開發商自持土地上未來誕生的產品。

　　這種目前北京獨有，尚未有實物呈現的產品引發了業內的大猜想。

　　12月初，根據北京市國土局消息，萬科50億奪得海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。加上此前現場由首創中糧天恒聯合體競拍成功的海淀區永豐基地地塊，北京首批大“房東”正式出爐。

　　“房東”中的主力萬科近日在與媒體溝通時透露了他們對這類地塊的想法。萬科稱，萬科將選擇一些眾籌的伙伴企業，幫助他們關注員工居住等生活問題。為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元(20-30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進，并負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務，將項目打造為一個共創、共管、共享的高素質社區。參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業。

　　對于參與眾籌的企業，萬科也提出了自己的標準，行業要符合海淀區產業規劃發展方向的要求；企業符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京市的功能定位部署；認同綠色和工業化理念。

　　在項目打造標準上，萬科稱，將秉持萬科一貫的高標準、高品質的開發理念，對產品將進行全方位的升級，打造一個“客戶定制化的翡翠系作品”。將客戶定位在三類人群，有知識、有夢想的青年人群，有一定收入但暫時不具備買房能力；二是暫時沒有買房資格指標的高收入人群；三是希望改善居住體驗的北京市民。

　　不過，雖然萬科已經為這兩宗地塊勾畫了美好的藍圖，但距落地仍有很長的一段路要走。

　　第三種，房企對存量房的改造。

　　有業內人士稱，在930政策后，眼下在全國活得比住宅市場好的地產項目有兩種：一是文旅地產，類似三亞、大理等有獨特環境資源的樓盤，把手里有點閑錢又怕貶值的人群賺了一個遍；第二類是小產權房，一線城市都有不少歷史遺留下來的小產權房，由于既非住宅又非不限購公寓，突破了當前的各種限購，成為純剛需的搶手貨。而小產權房的銷售方式，卻給了正在摸索租賃模式中的品牌開發商提供了借鑒的樣板……這種借鑒放在將來去評說，不知將是一種諷刺還是美談。

　　開發商與小產權房學習的就是租賃模式。即：將公寓改銷售為長租，往往是20年+20年(因為租賃合同最多只能簽20年，+20代表著20年之后自動續租)，如此一來，產權還在開發商手里，租房人相比買房人，付出的房款雖然貌似低了很多，但對開發商來說，還有什么比產權是自己的，20年升值預期毋庸置疑，還能在未來的運營中賺取額外的收入更有吸引力的。而且這種模式大大吸引了城市中單身人群的目光。

　　據國內租賃市場中知名品牌新派公寓所做調查數據顯示，這兩年中國獨居人口已經到了15%左右，比1990年的6%上升了兩倍以上。而現在單身人群達到1.8億人，這是美國總人口的2/3，現在30歲以上的未婚三高女青年是十年前的兩倍，這些人是高收入、高學歷、高顏值的“三高”，而且不愿意結婚，因此生活壓力及買房需求沒那么大，租房成為他們的首選。新派公寓租戶現在100%是單身人口。

　　很多專家將2016年定義為長租公寓的元年。以萬科為首的開發商們、連鎖酒店品牌運營商，以及眾多投資公司全面切入長租公寓，進行大舉布局。當一個產業有巨頭開始染指的時候，才能證明它真的是一片萬億級規模的藍海。

　　地產營銷人韓樂在接受北京青年報記者采訪時表示，增加持有型的不動產正在從過去主動的選擇變為如今被動的接受，買地賣房的循環往復式發展走向終結，即使不會消失，也將日益衰落?？v觀世界知名的地產商無不皆是靠持有優質不動產，通過持續經營不斷創造價值，做大做強。我們的開發商在這方面尚差距甚遠。從商業、酒店、寫字樓等物業的持有，到擺在面前70年住宅用于租賃的自持經營，這條路遙遠而漫長，對于已經習慣于賺快錢的國內房企來說，轉型就在當下。

　　　意向進入企業眾多成熟盈利模式待探索

　　企業進入租賃市場，爭做“房東”背后是傳統房地產開發模式面臨的種種困局。高額的土地出讓金已經將很多房企擋在了公開土地出讓市場之外，而冒險拿下土地的開發商也要花費大量的功夫在產品研發上。

　　一些中小房企也將對存量房的改造和升級作為進入一線城市發展的主要方法?？偛吭O在北京，但在北京尚未有項目的和昌集團董事長武磊在接受《廣廈時代》采訪時就表示，和昌對于在北京做房東有充分的興趣，通過對持有性的公寓稍加改造，然后再出租給有需求的人，并由企業運營。希望在2016年底或者是2017年初，和昌會在存量市場上邁出第一步，而且是扎實的、有力度的、起到基石作用的一步。

　　雖然市場被眾多企業看好，數據顯示該產業也潛力巨大，但相較蓋房子，賣房子這種傳統的房企盈利模式，做房東顯得并沒有那么容易。

　　首先，租房市場距成熟還有距離。鏈家研究院院長楊現領介紹，目前國內租房市場不足體現在多個指標。

　　第一個指標，租金規模相對交易規模的占比低。楊現領表示，2016年中國的房屋交易市場應該會超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。而國內越是房價高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場的發展越是不足，供求越不匹配。

　　第二個指標，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一線城市也不高，全國租房人群占比只有不到20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過40%。

　　第三個指標，租金收入比低，就是說收入中有多少錢是用于租房的，國外成熟市場通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國內還是很低。

　　其次，租賃市場還沒有特別成熟可復制的盈利模式。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，在房價上漲幅度超過GDP上漲幅度的情況下，租賃行為很難成為規模產業。張大偉稱，每一個租房的人其實都是買房的潛在客戶，租賃在中國難以成為主流，仍將是居住的一種補充。即使以后土地出讓都要求全部出租，租賃也無法成為主流，因為過去銷售的房子和土地占比仍然很高，租賃只會是未來房地產行業中的一個細分市場。在目前的樓市下，租賃能賺錢的大多是改變了房子的產權屬性，否則租售比覆蓋不了資金成本，更難以談到盈利。

　　亞豪機構市場總監郭毅也指出，租賃市場難以被稱為藍海，目前長租公寓市場已經很擁擠了，各種風投、險資都進來分一杯羹。而客戶群體又不大，主要還是短時間買不起房的人，常規的租賃模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，確實不太容易盈利，其他租賃模式現在還沒形成利潤率比較理想且可以復制擴張的模式。比如改造成養老、眾創空間等模式，如果沒有政策扶持，都難以持續。(文/門庭婷記者張艦)