“9·30”新政的落地，給京城持續火熱的房地產市場降了一把溫。與此同時，因購房新政引發的房屋買賣糾紛也隨之而來。日前，海淀法院東升法庭審結了一起因購房新政而要求解除房屋買賣合同的案件。法院經審理認為，新政實施確給買房人履約造成重大影響，此外雙方合同也有相應約定，故判決支持了解約。

　　原告張先生訴稱，其和李女士簽訂房屋買賣合同后，在合同履行過程中因“9·30”購房新政出臺實施，導致其購房首付款比例需上調至50%，無法按期獲得相應貸款，購房新政實施前后，其資金缺口達到了90多萬，無法繼續履行合同，無奈只能解除合同，并要求李女士退還10萬元購房定金。

　　被告李女士辯稱，其同意張先生提出的解除合同的請求，但因雙方對于購房新政應當有所預見，購房新政也不屬于情勢變更，且合同中也明確約定了，若張先生無法獲得或無法足額獲得貸款，應當自籌資金，因此，張先生提出解除合同的請求沒有合同和法律依據，屬于違約行為，應當承擔違約責任，相應收取的購房定金不予退還。

　　法院經審理后認為，鑒于張先生本次購房需通過貸款方式支付部分購房款，而本市9月30日出臺實施的購房新政，導致已擁有1套住房的張先生本次購房的首付款比例不得低于50%，直接導致張先生需另行自籌90余萬元購房款，給張先生的履約能力造成了重大影響，同時，李女士也沒有充分證據證明張先生具備充分的履約能力。在此種情況下，符合雙方房屋買賣合同中約定的有關因新政導致合同無法履行而雙方互不承擔違約責任的約定。最后，法院支持了張先生的全部訴訟請求。

　　宣判后，雙方當事人均未明確表示上訴。

　　法官提示

　　本案法官表示，房屋新政屬于國家宏觀政策，對房屋買賣合同的影響未達到導致合同根本不能履行的程度，因此無法構成不可抗力。不過，法官進一步解釋稱，此類案件應當結合案件具體情況，區分以下情形。

　　第一，如果購房新政對購房人的履約能力產生重大影響，出賣人應當退還定金和已付購房款，若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔；

　　第二，如果購房新政對購房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據證明其有充分履約能力的，購房人據此要求解除合同的，屬于違約，需承擔違約責任；

　　第三，需要特別區分雙方合同中有關貸款條款的約定內容，即要區分約定的是“因故無法辦理貸款”還是“因當事人自身原因無法辦理貸款”，前者約定下買方應自籌資金，一般不能解除合同，否則需承擔違約責任，后者約定下出賣人可解除合同并分擔損失。