2016年，大型房地產商們通過多種手段，實現所占市場份額的進一步擴大。(人民網資料照片伍振國/攝)

　　房地產行業今年迎來了歷史上銷售最好的年景，大部分房地產商不斷刷新由他們自己創下的銷售記錄。

　　統計局昨日宣布全國商品房的銷售金額首次突破10萬億元大關，銷售面積則超越了2013年13億平方米的歷史頂點。

　　但很多小型房地產商可能無法享受到更多的行業紅利。在今年創紀錄的銷售額中，大中型房地產商明顯瓜分了更多的市場份額。

　　人民網記者根據今年前11個月銷售額排名前十的房地產企業數據進行計算的結果顯示(只計算披露相應數據的企業，文末列明)，其市場份額已經從去年的約14.72%提高到18.18%。

　　據記者計算，前十房企截至目前的銷售金額約為1.86萬億元，較去年全年的1.28萬億元增長45%，是同期全國商品房銷售額增速的2.6倍左右。

　　一家中型房地產商的財務總監表示，今年大企業的銷售提升了，但小企業的規模提升并不明顯。

　　大中型房地產商的銷售額大幅提升首先源于今年來大中城市房產銷售的火爆，一線城市和經濟較發達的二、三線在供需失衡的局面下房價飆升，進而提振了業務主要布局在這些城市的大中型房企業績。

　　“這兩年很多企業都加大了一、二線城市的業務比例，一、二線城市房價高，銷售業績很快提升，”上述財務總監告訴人民網記者，“另外購房者換房需求的增加，房企加大了改善型房源的比例，這些貨源的總價較高，也增加了企業的銷售額?！?/p>

　　這些大中型房地產商的銷售額能夠持續快速增長，還在于隨著土地購置成本的攀升，企業更多采用了聯合開發的模式，這種合作開發模式在分攤開發風險之余，也能讓合作企業將資金投入到更多的項目中去。

　　合作開發的結果是，一家上市房地產企業在披露銷售數據時，這些銷售金額都包含了合作伙伴享有的部分，亦即銷售額的權益并不完全屬于上市公司。但企業通常不會公開披露具體的權益比例。

　　比如，據人民網記者了解，在融創中國(1918.HK)前11個月1251億元合同銷售額中，融創占有的權益金額為850億元左右。這也是融創中國的年銷售金額首次超過千億門檻，大幅超越年度銷售目標。

　　而在碧桂園集團(2007.HK)上半年的1250.7億元合同銷售額中，該公司的權益額約為972.3億元。

　　人民網記者采訪了多家銷售額排名靠前的房地產企業，但除了少數愿意透露詳細的權益比例之外，多數企業表示，無法就公告之外的內容做更多披露，一切以公告為準。

　　盡管采用合作開發的模式為房企繼續做大規模提供了幫助，但它也會降低股東利潤的增長速度。

　　以萬科(000002.SZ，2202.HK)為例，近幾年來較多采用合作開發以及公司員工項目跟投的方式，幫助萬科將銷售金額從千億左右的規模提高到目前的3400多億元，公司去年的凈利潤依舊保持在30%左右的增速。但歸屬于上市公司股東的凈利潤增速則連續3年放緩，去年增速約為15%，不到凈利潤增速的一半。

　　而屬于合作方的凈利潤增速在近三年躥升，從2013年的2.17%提高至去年的121.06%。合作方享有的利潤占上市公司凈利潤的規模在去年達到了3成，而此前數年，該比例大多保持在18%左右。萬科未就銷售額的權益比例展開評論。

　　歸屬于上市公司股東之外的凈利潤在公司凈利潤中的比例愈發擴大，這種現象在上市房地產企業中如今更為常見。諸如保利地產(600048.SH)、金地集團(600383.SH)等大型房企在去年均出現了少數股東損益占比大幅提高的情況。

　　除此之外，大中型房地產商通過行業間的收購和重組，也為其業績的繼續攀升貢獻良多。

　　融創中國在今年相繼收購了萊蒙國際(3688.HK)和融科智地的部分房地產項目，這些項目已經為融創帶來銷售業績上的貢獻。

　　融創中國對人民網記者透露，融創從這兩家公司收購的項目今年前11個月帶來的銷售額約為75億元。該公司稱，公司今年前8月已獲取項目的土地儲備約1990萬平方米，通過項目并購獲得的土地儲備約1129萬平方米。

　　截至2016年9月底，融創中國在土地市場共投入約750億元，其中項目整合收購投入270億元左右。

　　中國恒大(3333.HK)近幾年斥資數百億元收購了新世界發展(017.HK)、中渝置地(1224.HK)、華人置業(127.HK)等多個公司的項目，一舉將公司的年銷售金額從去年的2013億元提高至今年前11月的3488億元。

　　中國海外發展(688.HK)今年整合了中信地產的住宅業務，此項交易預計為中國海外發展帶來2400萬平方米的權益土地面積，該公司也將年度的銷售目標上調至2100億港元。中國海外發展截至11月的銷售金額為2067.5億港元。

　　此外，類似于綠地控股(600606.SH)收購重慶地產商協信的40%股份、保利地產整合中航地產(000043.SZ)業務等交易，將提高綠地和保利這樣的大型地產商未來的銷售業績。

　　據Wind資訊數據顯示，房地產行業今年的并購交易規模達到了3345億元，較去年全年的2815億元增加了近19%。而在2010年至2013年的4年間，房地產行業的并購交易規模大約為4000億元。

　　注：文中統計的銷售額前十房企為：中國恒大(3333.HK)、萬科(000002.SZ)、碧桂園(2007.HK)、中國海外發展(688.HK)、保利地產(600048.SH)、融創中國(1918.HK)、華潤置地(1109.HK)、金地集團(600383.SH)、綠城中國(3900.HK)、龍湖地產(960.HK)。綠地控股(600606.SH)、萬達商業(3699.HK)以及華夏幸福(600340.SH)未披露前11月銷售業績，故不列入計算范圍。