今年5月1日起，全國范圍內將全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　值得關注的是，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。那么，二手房交易環節的“營改增”后，二手房交易的稅費是增加了還是減少了？對晉江的二手房市場又有什么影響？為此，記者采訪了相關業內人士。

　　二手房交易稅費有哪些變化

　　根據財政部和國家稅務總局發布的通知，今年5月1日“營改增”全面試點之后，屆時除北京、上海、廣州、深圳以外地區，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　作為深化財稅改革的“重頭戲”，營改增具有謀一域促全局的作用，是供給側結構性改革的重要助力和培育發展新動能的重要引擎。

　　對于營業稅和增值稅，可能還有不少市民并不是很了解。營業稅是指對我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種流轉稅。增值稅是指對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅，沒增值不征稅。

　　“目前，泉州二手房營業稅的稅率為5%。原則上是賣方交，但實際交易中，賣方都是實收，這部分的成本會轉嫁到買房者手中?！睍x江家興房產負責人曾思程介紹，在二手房交易的稅費當中，營業稅這塊的費用占了很大的比重，而營改增后，二手房交易的營業稅將改為增值稅征收。

　　營改增后 二手房交易稅負略有減輕

　　根據財政部、稅務總局的相關規定，營改增后個人二手房維持5%的稅率不變。

　　晉江創藝房產負責人許輝毅表示，雖說稅率保持不變，但稅負卻有所下降。以一套計稅價100萬元的房子為例，過去征收營業稅5%時，需要交5萬元的營業稅；改為增值稅后雖然稅率還是5%，但計稅公式變為100萬元除以1.05后再乘以5%，實際交增值稅47600元，少交稅2400元。

　　此外，營改增后，除北京、上海、廣州、深圳以外地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅，與營業稅規定一致。因此，總體上說，營改增對于一般個人買賣二手房不會增加個人負擔，稅收會小幅下降。

　　繳稅還是“老地方”“老辦法”

　　據介紹，個人二手房出租、買賣涉及群體眾多，為不增加辦稅負擔，國家稅務總局決定，營改增后個人二手房交易和二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發票。

　　也就是說，晉江個人買賣二手房繳稅還在“老地方”——原來在哪里繳營業稅，5月1日起就在哪里繳增值稅。而且對個人來講，辦稅還是沿用過去的“老辦法”——個人在交易二手房包括在辦理二手房產權證過程中，涉及的相關稅收問題及辦稅的流程、場所都保持不變。

　　因此，無論是租房、買房，完全可以忽略稅制轉換帶來的影響。

　　變化不大 對市場影響較小

　　數據統計，今年1-2月份，晉江全市二手房交易面積11.9萬平方米，同比上升72.87%，交易金額3.21億元，同比上升36.69%。其中二手住宅交易面積6.48萬平方米，同比上升4.61%，交易金額2.22億元，同比上升3.15%。從數據分析，去年因個人轉讓住房免征營業稅由五年以上改為兩年以上等政策影響，促使晉江二手住房交易大幅度增長，今年上漲幅度有所回調，預計將繼續保持增長態勢。

　　許輝毅認為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看做是對現有營業稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

　　“目前來看影響極小，其實這一新政相當于將過去的營業稅換了一個名頭，購房者心態比較平穩?！痹汲陶J為，新政的出臺“大方向其實就是減稅，給買方賣方減輕負擔”。

　　許輝毅表示，現在晉江二手房交易總體而言是在往更成熟的方向發展，無論買方還是賣方，心態都比以前更加成熟了?！艾F在，市場賣方很少不滿2年就賣房的，市面上的二手房大多在兩年以上，所以總體上影響不大?！?/p>

　　延伸閱讀

　　二手房優惠政策一律延續

　　4月27日，財政部、國稅總局聯合發文，明確了個人二手房交易的執行細則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同但未辦理產權變更事項的，應繳納增值稅。

　　此前，兩部門已經表示，個人二手房交易由營業稅改為增值稅后，原有的優惠政策一律延續。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經過測算，實際稅負并未出現太大變化，甚至略有下降。

　　4月27日，兩部門又進一步明確，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

　　如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續，應該繳納營業稅還是增值稅呢？對此，稅務總局明確，個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

　　(記者_陳青松)