營改增重頭戲發力。繼《政府工作報告》提出營改增試點“擴圍”的三項原則后，3月18日國務院常務會議部署試點工作開展。在近日召開的中國發展高層論壇上，財政部部長樓繼偉表示，目前稅收信息、基礎信息、檔案遷移工作都已開始，確保營改增在5月1日全面實施。

目前，房地產、建筑業、金融業、生活服務業等四大行業是營業稅的主體，年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比重約80%，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍，同時也是營改增的最主要的行業和營改增的“最后一公里”。

事實上，營改增擴圍到房地產，在具體實施上難度比較大。首先，從其他行業試點實踐來看，能否取得增值稅專用發票，抵扣進項稅是關鍵。目前，全國13.6萬家開發商中，90%的是中小企業。為了降低成本，建筑和安裝往往外包給一些個體戶、不具備資質的中小“包工隊”，無法取得增值稅專用發票成了普遍現象。其次，土地出讓屬于政府行為，暫時還無法開具增值稅專用發票。但是，敏感性分析測算顯示，若“占大頭”的土地成本不納入抵扣范圍，開發商稅負將增加20%以上。

此外，成本復雜也是影響因素。房地產開發周期長，2-3年是常態，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二級聯動的開發項目（土地開發+房產開發）的周期更長。因此，在試點初期，收入對應的成本早已支出，歷史成本能否確認并抵扣是個大問題。企業做一二級開發聯動的項目時，建安成本、公共配套等縱向跨越數個項目，成本支出與收入很難一一對應，抵扣確認非常復雜。

針對抵扣困難或導致稅負不減反增，決策層指出要做好全面推開這項改革的“制度設計”。這意味著，建筑和安裝成本或可探索定額抵扣，土地成本或允許開發商將財政部門監制的土地專用收據作為抵扣憑證，由此可見管理層推動營改增的決心。筆者認為，營改增擴圍到最后攻堅的四個行業，特別是占大頭的房地產業，觸發因素就是樓市“供給側”改革。

在樓市“去庫存”上，“降成本”（降房價）、“補短板”（戶籍改革）等“供給側”改革受期待，尤其是將“去庫存”與新型城鎮化結合起來。2015年中央經濟工作會議部署“去庫存”時，強調以降房價來適應新市民需求，但目前三、四線城市房價已接近土地、建安、融資在內的成本價，開發商降價空間有限。目前，最大頭的土地及稅費占房價30%-50%，而土地出讓一直堅持市場化的“招拍掛”模式。于是，稅費讓利才能為降價騰出空間。

當然，營改增作為“結構性減稅”的重要抓手，在推進行業“供給側”改革上的影響遠不止“去庫存”。目前，第三產業增加值占GDP的比重超過50%，但體量弱小無法沖抵制造業下滑的影響，且房租、人工等成本侵蝕利潤明顯。此次房地產營改增的一個“看點”，就是將不動產納入增值稅抵扣鏈條。這意味著，占服務行業抵扣近60%的購進、自建不動產將完全被抵扣，這對于降低服務業成本、鼓勵個人創新創業來說是重要的一招。

同時，房地產營改增對行業來說是脫胎換骨的革新。首先，不動產納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業利潤水平，助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。其次，為實現進項抵扣，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，有利于改變行業“大而全”的粗放模式，促進行業細分、專業化經營；再次，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾；最后，由于土地或房屋增值越多，開發商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發商不再靠漲價獲益，而是轉向提升產品品質和成本管控。

營改增利好商業辦公市場。因為，開發商可以將稅負轉嫁給購置者（一般是企業），而購置者也可以將商業辦公購置稅作為進項增值稅申請抵扣。就區域來看，一線及二線重點城市，土地成本、建安成本較高，也易于獲得增值稅專用發票，故營改增對這些城市的樓市更加利好。就產品來看，營改增利好大戶型住宅，大戶型住宅土地價值較高、裝修成本大，抵扣較多，這就有利于改善型需求和三、四線城市“去庫存”。