2015年11月的中央財經領導小組會議和12月的中央經濟工作會議都強調，要在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側結構性改革。從需求側管理轉向供給側管理，同樣適用于房地產行業和房地產市場。針對當前我國房地產市場庫存普遍過高與部分城市房價上漲過快并存的問題，我認為，只有從供給側改變現行市場游戲規則，重新塑造價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的轉變，才能使房地產行業迎來健康發展的春天。

首先，開辟準商品房市場。

要讓房地產市場與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再搞單一的商品房市場。因為，這樣的市場不僅會綁架剛需購房者，還會把幾億中低收入者數以萬億計的購買力排除在外。為此，應該在投機投資過度的房地產市場之外，再開辟出一個“第二市場”，即準商品房市場。

所謂準商品房市場，就是只許買但在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于準商品房的開發，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但在所成交的土地價格中，由政府出資30%至50%，或采取減免方式，從而對所建住宅擁有部分產權。準商品房只供購買者居住，不能進行二次交易，如遇到特殊情況需要退房，只能由政府按照一定折舊率回購，再由政府委托的管理公司定向銷售。若住戶需要進行產權交易，則必須溢價購買政府擁有的產權，并支付高額交易稅金。

其次，取消房地產開發的專屬權。

房地產開發資質本身就不具有合理性。政府只需監管房地產的行政規劃和建筑商的資質，確保政府規劃的執行和建筑質量的達標，沒有必要設立開發商資質。無論是機構、團體還是個人，都有權按照政府規劃進行房地產開發，并交由具有資質的建筑公司進行建設，尤其是非商品性住宅，應該允許群眾集資進行開發。放一批“鲇魚”進入市場，會有力地促進房價下降、品質提高和銷量增加。

第三，適當提高準商品房住宅區的容積率。

自住性準商品房住宅小區，容積率應該達到3至4，比投資類商品房小區的容積率高30%至50%。這不僅可節約不可再生的土地資源，降低住宅成本，適應中低收入者的購買力，而且更有利于提高公共設施如道路、學校、醫院等的使用率。

在政府擁有準商品房部分產權，同時適當提高容積率的情況下，房價有望下降30%至40%甚至更多，從而激發巨大的購買浪潮。

第四，以準商品房用地為主重建城市住宅供地制度。

目前我國鋼鐵、水泥及其他大宗商品價格已經低迷到白菜價的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已經降到十年來最低點，這是開足馬力大搞基本建設從而為中低收入者提供住宅的好時機。尤其是準商品房市場，可以啟動和釋放數億人的住宅需求，因此，這個市場應該成為我國房地產市場的主流。每年新增加的住宅用地，應拿出70%以上供應這個市場。與此同時，傳統的房地產市場可以與這個新興市場并行，沒有必要再去打壓投資類房地產市場，實現兩個房地產市場的雙贏。

只要我們從供給側對房地產市場進行結構性改革，使單一的商品房市場分解為純市場定價的高端房市場與政府限價的自住房市場，就會釋放出前所未有的巨大需求，房地產開工面積不僅不會下降，而且極有可能保持15%以上的年增長率。按照年增15%的開工面積計算，2014年商品房開工面積應達到228630萬平方米，而實際只達到179952萬平方米。如果實現了房地產市場供給側結構調整，按照每平方米建筑面積消耗鋼材75公斤、水泥400公斤計算，僅對鋼鐵、水泥行業的需求就會增加3650萬噸鋼材、2億噸水泥，這一“鋼需”相當于法國、英國、荷蘭三國全年鋼產量的總和。除了建筑材料外，房地產經濟還會對家電、裝修、家具、物業服務產生六倍左右的乘數效應，從而真正成為中國經濟繁榮與振興不可或缺的支柱。

（作者蔡繼明系全國人大代表、清華大學教授）