房主一夜跳漲50萬元，買家靠拿違約金“致富”，二手房業主坐地起價競拍選擇買房人……春節過后，北京二手房市場成交火爆，與之相伴的是價格同樣瘋狂上漲的消息。房價，又一次成為了人們茶余飯后的熱點話題。

　　然而，根據偉業我愛我家最新的數據統計顯示，北京全市二手住宅，2月份網簽成交均價為41586元/平方米，環比上漲為0.7%。0.7%，這一數據與流傳于街頭巷尾的房價瘋狂上漲相去甚遠。《廣廈時代》調查發現，本輪北京房價的上漲與區域、樓盤本身特質的關系很大，一些傳統商圈二手房整體價格浮動并不大，而部分價格上漲迅速的商圈，一些樓盤的價格上漲緩慢，甚至掛牌價格還低于2013年高點時的價格。

　　三年前為保值選擇東四環

　　三年后買不回通州房

　　2月22日起實施的契稅調整新規為近期本就大熱的樓市話題添了一劑猛料。房價，再次成為人們茶余飯后的熱點話題，就連出租司機與乘客聊天的話頭，也多以房價開啟。

　　聽到到處都在流傳的二手房業主不斷調價，一夜上漲幾十萬的消息，陳先生也跑到了自己的房子附近的中介，詢問最近的價格，看是否能夠出手換房。不過，陳先生獲得的消息依然讓他失望。

　　陳先生的房子位于東四環慈云寺橋邊的晨曦園，購買于2013年，成交價格為2.6萬元/平方米左右。想起這次的買房經驗，陳先生就覺得后悔無比。陳先生工作在通州，購房時在通州和朝陽之間猶豫了很久。最后，為了保值選擇了東四環。陳先生告訴《廣廈時代》，當時在他看來，四環邊上的房子價值一定高于通州，雖然價格比通州略高一點，但從長期回報看，一定比通州好，未來即使要在通州置業，把東四環的房子賣了，一定可以置換通州一個更大的房子。

　　三年過去了，陳先生當初的投資計劃宣告徹底失敗。雖然他購房后，距房子步行五分鐘左右的地方連續開業了兩個大的購物中心，但晨曦園在售的房源價格仍有3萬元/平方米以內的，而與他房子品質差不多的，價格最多也就能賣到3.3萬元/平方米。而他當時在通州看的差不多同年代的西上園小區，當時價格不到2.2萬元/平方米，現在二手房價格已經在3.5萬元/平方米左右。而當時通州一些價格2萬元/平方米左右的新房，現在價格已經接近4萬元/平方米。

　　陳先生表示，現在他再想把東四環的房子賣掉置換成通州的大房子幾乎已經不可能了，而且彼時通州并不限購，現在想在通州購房還要倒騰購房資格。他感慨道：“突然覺得四環對于通州和核心區都是郊區了，感覺價格也沒啥奔頭了。如果當初買了通州，甚至買大廠、燕郊，都比現在要好?！?/p>

　　區域品質整體抬升

　　部分小區價格停滯不前

　　陳先生口中的購房失敗經歷，主要是由于板塊整體價格在近幾年的走弱，加上同期對比板塊價格快速上漲與其形成了鮮明的對比，像這樣的板塊僅在朝陽區就不止一處。而在整體價格快速提升的區域，也有部分樓盤的二手房成交價格停滯不前。

　　以北苑板塊為例，由于多個中高端品質小區的扎堆建設銷售，近幾年價格漲幅一直位居前列，而一些新入市的項目，更是劍指高端，成交價達3億元的潤澤御府獨棟別墅正是位于此板塊內，而今年即將入市的頂豪項目天潤玖錫也同樣位于此板塊。

　　不過，該板塊內的樓盤卻不是每個都在漲漲漲。鏈家地產新北苑店的中介告訴《廣廈時代》，北苑板塊內各樓盤的漲幅區別很大，尤其是一些50年產權的商住項目，經過去年一年整體市場上漲的洗禮，價格還未超過2013年時的高點價格。以位于5號線立水橋南站附近，2005年建成的旭輝奧都為例，雖然是民水民電、封閉式管理，但目前成交均價還在2.9萬元/平方米左右，部分戶型價格僅在2.2萬元/平方米左右。而2013年，該小區有一套房源簽約價格就達到了3.3萬元/平方米。目前，北苑板塊的成交均價在4萬元/平方米，一些2000年左右的住宅小區，價格也都在3.5萬元/平方米以上。

　　除了旭輝奧都外，還有明天第一城、美立方等商住小區，價格大都還未回到2013年時的高位，一些當時由于總價低而在此投資的業主，都尚未收到預期的回報。

　　改善型是這一輪樓市爆發點

　　跳漲，主要存在在報價上

　　為何當很多業主真正想要賣房時，卻發現房價的暴漲僅在傳說中呢？這一輪北京二手房價格的抬升并未如2009年時覆蓋面那么廣呢？

　　中原地產首席分析師張大偉表示，這與這一輪市場的爆發點或者說北京市場目前的成交特征有關系。這一輪市場的爆發與前幾年以剛需為主導的市場不同，而是以改善型需求為主。一些老舊的項目、不適合改善性居住的項目甚至是一些老舊公房價格基本上沒有什么變動，而是一些五年到十年內的次新房價格變動非常大。

　　亞奧機構市場總監郭毅則分析認為，目前市場上的漲價主要集中在一手樓盤中一些老項目在提升自己產品品質的基礎上的一個調價，另外就是區域價值提升，一些利好得到兌現的基礎上進行的調價。例如一些老項目，前期是毛坯房，現在是精裝的，前期是高層產品，現在推低密產品。只有在品質有了改善之后，價格的大幅度調整才能夠被市場所接受，才能夠最終實現成交。在無論是產品自身還是周邊環境都沒有什么大的突破和改善的情況下調價，在目前的市場情況看，并不能被購房者所認可和接受。對于一些二手房，更多是個案中報價的跳漲，并不是成交價出現了多大的躍升。

　　對于當下的市場，郭毅表示，購房人如果出于自住需求，就應選擇對自己來說最合適的項目，而投資需求就要謹慎了，選擇合適的區位以及合適的產品。張大偉則建議，由于信貸的寬松，改善型客戶可以選擇近期入市，剛需購房人入市還是要謹慎一些。