最近有點寫東西的意向了。寫點啥呢?為普通人代言，替平民百姓說話。本君劍指民生之房地產二手中介。以前聽別人常說中介機構鏈家地產高收費和亂收費。近期，剛好有機會和鏈家地產進行過一次親密接觸，本君親眼看到了鏈家地產二手房中介的服務人員、服務流程、收費標準和服務質量。實際上，鏈家品牌已經是街頭小巷比比皆是。但也有那么一大波人對此幾乎零容忍。難怪好多買過二手房的朋友對鏈家中介充滿了各種厭惡感。當然，除去情緒因素，此項交易屬于市場行為，按理合乎法規及合乎市場規則就成。但從交易實際情況看難免有一些道理之上的爭議。

　　說起鏈家，業內和業外都知道是它是北京二手房老大。說起鏈家中介收費高，那就必然有人要訴苦。在一份網傳“購房成本大調查”中，約有77.3%的購房者認為目前房產中介的收費標準偏高，尤其是鏈家中介。在“互聯網+”的變革時代大背景下，房產中介交易成本降低。各家二手房平臺也就無不以低價吸客：愛屋吉屋買賣傭金1%，搜房網買賣傭金0.5%、丁丁租房免傭金、我愛我家經常打點折扣等等。話說鏈家規定，付全款且產權明晰的二手房交易才按總房款的2%收費，一般交易則按照2.2%的比例收取。也就是除了鏈家地產堅決不打折外，其他的房產連鎖中介都會給出從7折到9折不等的優惠，或是主動降低代理費收費標準。這是為什么呢?業外者一般漠不關心。業內者則略知一二。在鏈家君來看，鏈家象征傳統中介機構勢力。鏈家發展了14年，全國門店超過5000家，覆蓋了24座大中城市。鏈家在北京二手房買賣市場的份額最大，門店超700家，這也是它能堅決不打折的底氣。其它什么“十大被投訴房產中介之一”的名分也是客觀地伴隨著鏈家的成長走了一路，鏈家君想必是司空見慣，因而也可以視而不見聽而不聞。有道是“掙自己的錢，讓別人說去吧”。

　　其實，我們也能看到上進的鏈家君。據了解,2001年鏈家首開第一單,隨后在北京成立了第一家門店甜水園店。從最初單一的房產二手房買賣業務,到租售兩全,2005年成立鏈家金融中心,2014年推出國內唯一的房屋資金擔保支付平臺“理房通”,隨后完善線上終端鏈家網,再到2015年更新移動端產品掌上鏈家,同時全面進軍房產新房業務與海外房產服務,推出P2P產品鏈家理財,與萬科攜手布局家裝領域,以及線下門店的急速拓張與自如、丁丁的業務升級。一路走來，鏈家君越走越大，越走越成熟。

　　扯遠了，我們再說回二手房中介費的收費標準吧。 2011年8月31日，按照北京市發改委的要求，二手房中介費執行下調新規，住宅買賣傭金統一下調0.5%，住宅中介費的收費上限由2.5%下調至2%。新標準規定，代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住三項費用收費標準分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗，共1000元，也就是1000元封頂。且不得另行收取咨詢費、信息費、看房費、代書費等費用。其中，500萬以下的房款中介傭金下調到2%。只有少數“特別復雜”的住宅買賣經紀服務，經交易各方協商同意，可在規定的收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過收費標準的10%。那么鏈家地產也就相機行事，很快對上有政策實施了下有對策。只有付全款且產權明晰的二手房交易才按總房款的2%收費。一般交易，鏈家則以“房款分多次支付等復雜事宜”為由，按照2.2%的比例收取。但鏈家和北京市建委對“復雜”概念的界定相差甚遠。北京市建委工作人員曾舉例說，比如遺產房，假如涉及的子女很多，則手續非常繁瑣;比如法院查封的房產，進入市場需要公證等環節，手續相對復雜。這些特殊情況增加了交易成本，允許中介機構最高收取2.2%的傭金。

　　有趣的是，當北京房地產中介服務費用2011年8月31日下降時，鏈家地產同一天對購房者開始收取0.5%的保障服務費?？粗鴧^區小數0.5%，敏感的北京人立馬意識到那背后可是上萬元甚至好幾萬的人民幣。這便是本文要解剖的概念及內涵。鏈家君憑什么要收取這筆費用?當然鏈家君向來都是講道理的。鏈家君會要求客戶簽署一份《房屋交易保障服務合同》，并稱"如果不簽署這份保障合同，則無法向其銷售房屋”。換言之，鏈家君稱必須與"北京中融信擔保有限公司"這位融信君簽一份合同才可以實現正常的二手房交易。看著房價嗖嗖往上漲，這可把買房人給難住了!!實際上，買房人最后嘆口氣也就屈服了。因而有些意見領袖的觀點出籠：如同銀行收費一樣，減了這個費用銀行還會巧立名目增加其他的費用條款，鏈家一樣也不例外。盡管北京市房地產中介新規降低了服務收費標準，鏈家也可以再立明目收取其他莫須有之費用。所謂“按下葫蘆浮起瓢”。因而購房者也就紛紛質疑新的收費標準，認為鏈家在變相漲價。實際上，聽業界傳說這0.5%的說法則各異，有代書費、貸款服務費、風險保證金等等一大堆可以編撰的說法。鏈家君比較聰明，綜合各種說法，給它冠以大名：房屋交易保障服務費。

　　然后要把這筆錢交給誰呢?客戶說交給鏈家，但鏈家君說沒有交給他。那交給誰了呢?原來是交給一個叫"北京中融信擔保有限公司"的人，暫且叫他融信君。經核實，鏈家中介與中融信公司的法定代表人同為一個人，那么兩者實為是利益關聯公司。也就是說，好幾萬的人民幣交給誰都一樣。這下我們就明白了，為什么鏈家的《居間服務合同》竟然規定“本次交易的后續手續由北京中融信擔保有限公司辦理”。居間就是居間。買房人買房交易的后續手續由誰辦理?那是買房人的事兒，居間合同怎么管的這么多?看來那些合同文件資料的定稿，鏈家君想必是煞費苦心，以避免法律上的漏洞。至于為什么鏈家君或者說融信君(就是一個人)能夠合乎法理和情理地收取這筆0.5%的保障服務費呢?那他肯定會說，鏈家提供了服務，鏈家提供了13項服務內容。那么本文之重點——13條鏈家服務內容粉墨登場了，鼓掌歡迎!

　　保管與交易相關的產權資料及其他重要材料：

　　協助辦理公證手續;

　　協助辦理房屋評估手續;

　　協助辦理房屋抵押登記手續;

　　協助辦理房屋解押手續;

　　對個人資信狀況進行預審查，推薦個性化的銀行及貸款產品;

　　協助辦理貸款銀行或公積金管理中心按揭貸款手續，及時跟進審批進度;

　　告知貸款審批進度;

　　協助發送履約催告函件或告知函件;

　　提供房屋交易資金托管服務;

　　提供多元化的金融服務咨詢、推薦服務;

　　及時督促甲、乙雙方按約定履行合同義務;

　　協調處理交易履行中產生的爭議或糾紛。

　　13條內容，就好像13位靚麗苗條的鏈家小姐站在了你面前。簡單梳理一下，第一眼看上去服務內容真多，這份錢花的真是實惠。13項服務呢，真是值這么多?？墒琴I房人看久了就發現好像不是那么回事。買房人也不傻，最起碼的明辨是非的能力還是足夠的。仔細分辨一下，就發現了“最XX版”系列的收費內容。我們慢慢道來。

　　A最搞笑版的收費內容:

　　告知貸款審批進度;看見就想笑。鏈家君告訴我北京市公積金管理中心或銀行的貸款審批進度，就要收買房人好幾千乃至好幾萬的費用。感覺人家是金口玉言，字字值錢!本君判斷，這不就是一通電話能解決的事情么，怎么還衍生出這么奇怪地收費項;

　　B最無理取鬧的收費內容：

　　一看協助辦理公證手續、協助辦理房屋抵押登記手續、協助辦理房屋解押手續……等等“協助辦理”系列的收費內容，也容易讓人犯傻。主責辦理的人或單位也沒大喊收費，協助辦理的鏈家君就想收取多一些的服務費;

　　C最沒有存在感的收費內容：

　　對個人資信狀況進行預審查，推薦個性化的銀行及貸款產品，及時督促甲、乙雙方按約定履行合同義務。不就說幾句話嗎?弄的人好像不敢再和鏈家工作人員去說話。話說這兩項收費內容確實是空虛的捉襟見肘。辦理貸款和履約不都是買房人應該做的嗎?鏈家君就是不推薦貸款產品，買房人也能找到銀行工作人員;鏈家君就是不催，買房人也會自己催著自己弄。相反銀行對個人資信狀況進行查驗，也沒說要收費;

　　D最莫須有的收費內容：

　　協調處理交易履行中產生的爭議或糾紛。單獨就一宗交易，“爭議和糾紛有沒有”本身就是個不確定的小概率事情。再說，就是有了爭議和糾紛，雙方也沒說要鏈家協調啊。還有，就算是鏈家協調了，鏈家能收這筆費用嗎?鏈家的營業執照上有這一條嗎?而從本君了解的實際情況來看，倒是在交易中，鏈家工作人員和買房人吵來吵去，爭議不斷。誰該來協調?需要收費嗎?

　　E最實在的收費內容：

　　提供房屋交易資金托管服務。通篇看這13條服務內容，應該也就這一條服務內容是實實在在的和靠譜可行的。不可否認，鏈家確實提供了首付交易資金的托管服務。那是有目共睹的。那么如何取費呢?據了解費用標準一般是托管金額的千分之一到千分之三。比說托管金額50萬，那么最多也就收1500元。

　　縱觀這《房屋交易保障服務合同》的13條交易保障服務條款，本君認為第10條“提供房屋交易資金托管服務”是實實在在的摸得著的服務，其它之內容看不明白，或者說不明白。那么高達萬元或者好幾萬房屋交易保障服務費，應該收取嗎?不是亂收費吧?本君先總結一下由這13條交易保障服務條款所暢想到的東西：

　　首先，絕大多數服務沒有服務標準?？纯催@13條房產交易保障服務條款，除了第10條靠譜外，其它12條服務內容基本上沒有標準。比如說“協助辦理公證手續”。辦理完公證手續，雙方是不是還得認定到底有沒有協助?到底協助了多少?比如說“告知貸款審批進度”，其實不管告不告知，銀行或公積金管理中心都在批。那么雙方還得認定到底有沒有告知?是不是告知了1次和告知了5次的收費標準還不一樣吧?服務沒有標準，服務內容甚至都是莫須有的故事。鏈家還讓買房人認同這些服務內容并且為之買單。這多少讓人有些為難。支付了吧，上萬元乃至好幾萬的保障服務費花的不明不白，心里也冤屈。不支付吧，鏈家工作人員明確告知“這會影響批貸進度，且無法簽署借款合同”，而且還讓買房人謹慎考慮。前后左右都為難，那就只能認了吧。但作為正常經濟人，誰愿意呢?怎么衡量服務是否做過?怎么衡量服務是否完成?

　　其次，0.5%的收費標準有沒有依據?從服務內容到收費標準的跳躍，也就是買房人和鏈家工作人員有爭議的焦點問題。房款的0.5%，在三線城市沒有多少，在總房款好幾百萬、好幾千萬甚至上億元的北京卻是上萬元或者好幾萬元。鏈家君掙得是辛苦錢，買房人掙得也是辛苦錢。那到底要不要給?到底該給多少?這就是一個問題。實際上，關于這塊兒政府也沒有給出收費標準。 2011年北京執行二手房中介費下調新規后，住宅中介費的收費上限由2.5%下調至2%。新標準規定，代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住三項費用收費標準分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗，共1000元，也就是1000元封頂。且不得另行收取咨詢費、信息費、看房費、代書費等費用。除此也沒有其它規定了。換句話來講，0.5%的房屋交易保障服務費，不是國家統一規定之規范標準。鏈家收取的這筆費用自然是鏈家規定的費用標準而已。但經過研究也可發現，政府規定之居間合同完成后，后續二手房主要交易環節的代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住的總費用最多也就1000元。這和鏈家版的保障服務費用金額相差甚遠。鏈家君們自然不愿意干。后來一名從事中介行業的人士很客觀地進行了劇透。雖有通知要求住房買賣經紀服務收費標準下調，但像鏈家中介借擔保公司收代辦費的做法很普遍，是業內的“潛規則”。購房者只要碰到房產中介，那么中介公司通過成立評估公司、外包貸款業務等渠道收取除了中介費外更多費用。可以看出，這是中介利用買房人和賣房人之間信息不對稱的各種尋租方式。有識之士認為，在二手房交易過程中，由于信息不對稱以及經紀行業人為設置的隔離墻，顯然增加了不合理的成本。這也就是實質。

　　再次，解決房地產經紀行業當前亂象和長遠發展問題,行業立法是必由之路。呼吁政府監管部門對亂象叢生的二手房中介行業加強監管，盡快落實必要的和更細的行業行為標準及行業收費標準的立法工作。行業發展不成熟，就容易引起行業的各種亂象。目前房地產經紀行業亂象主要表現在三個方面,一是行業準入門檻低,機構和人員良莠不齊,導致經紀服務水平不高,服務糾紛不斷;二是虛假信息滿天飛,擾亂市場秩序;三是獲取業務不擇手段,無序競爭嚴重。這些亂象導致社會大眾對該行業從業人員以及該行業失去最基本的信任。而且房地產中介市場也缺乏一個統一的規范的自律組織。該行業相關法律法規的規定過于原則、粗狂,可操作性不強。比如說:《中華人民共和國城市房地產管理法》中要求房地產中介服務機構有必要的財產和經費,但具體標準未給定;《建設部關于修改《城市房地產中介服務管理規定》的決定》中,指出房地產中介從業人員若出現收受除合同酬金外的財物等損害他人利益行為時,由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門會同有關部門對責任者給予處罰，但是，各級政府常因法律法規依據不足、檢查措施不力等原因無法有效地治理房地產中介的違規行為。鏈家中介北京一家獨大，穩坐二手中介壟斷地位。當然，我們也看到了鏈家君最近幾年與時俱進并快速發展的歷程。鏈家君在二手房中介行業是走在了其它公司的前面并遠遠地把第二名往后拋了挺遠。但實際上也看出來，全國的二手房中介行業目前處在發展中但還是不夠成熟和規范，導致的各種社會問題接踵而至。就鏈家來講，雖然中介公司門面很多，但不論是自身治理制度，還是對標成熟行業的規范動作及標準，其二手房中介業務目目前還是很不成熟。鏈家君們自然也就有了騰挪空間。最終受害的就是普通百姓。

　　最后，呼吁鏈家君挑起二手房產中介行業變革大旗，做好行業典范。雖然鏈家君讓不少人頭痛，但是鏈家君一路走來，從成千上萬家二手中介公司脫穎而出，做大做強，目前已經成長為該行業的中堅力量。那得點贊!瑕不掩瑜嘛!而目前鏈家君與時俱進，已經進軍鏈家新房、鏈家移動互聯交易平臺等等新業務領域和新技術領域。那么，鏈家君爭取清理二手房業務弊端和容易讓人詬病的業務收費標準，那也是鏈家君發展壯大的必要環節。二手房行業本身就充滿各種爭議，因而也需要類似于鏈家君之類的企業來爭取行業的規范性和行業的健康發展。這僅僅是道義上的呼聲，并非是商場的規則和訴求。

　　回歸主題，我們再看鏈家君的作品——《房屋交易保障服務合同》和所謂0.5%的房屋交易保障服務費用。此時，我們必然是百感交集。整個行業充滿了亂象，鏈家君怎么能獨善其身呢?但是這0.5%的交易保障服務費意味著上萬元甚至好幾萬的辛苦錢，我們又憑什么給到鏈家君呢?因而于情于理，一般普通老百姓必然要問鏈家君：您的保障服務13條，收費合理嗎?

　　而作為二手房中介行業的大咖，鏈家君們應捫心自問。