隨著春節長假的結束和天氣的轉暖，北京樓市有望告別前兩月的“陰冷”，迎來傳統的“樓市小陽春”。尤其是近期政策層面再次強調去樓市庫存和降低買房契稅的影響下，二手房已經率先走出節日的休整期。根據我愛我家的統計顯示，春節后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，節后首周交易量為2010年以來的最高值；成交均價為41490元/平米，較2015年全年均價上漲5%左右。

一向慢二手房一拍的新房，也快按捺不住了。根據亞豪機構的調研統計，3月份北京將迎來一個供應的小高峰，有27個新盤入市，其中首次入市的純新盤就有10個，不僅如此，新盤中還包括多個四環沿線的新老樓盤，在市區內供應緊張的情況下是十分少見的。相比2月份個位數的供應，3月份新盤不但數量多，可供選擇的區域也明顯增多，樓市將在開年再次迎來“火力全開”。

27個新盤入市

多個四環外項目引關注

由于假期的影響，整個2月份的新房市場都十分寂靜，根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，2月份沒有一個新房住宅項目獲得預售許可。入市的新盤更是寥寥無幾。樓市就像一個憋著大招的選手，經歷了一個月的隱忍，隨時都可能迎來爆發，而一向有“小陽春”之稱的3月份，很可能是新的轉折點。

僅僅從新盤的供應上看，3月份即將“火力全開”。根據亞豪機構統計數據顯示，2016年3月北京住宅市場預計將有27個項目入市，其中包括清城國際中心、八斗、萬澤·經海廣場、紫金印象等在內的10個純新盤，以及包括首開保利·熙悅誠郡、首開·熙悅尚郡、金融街(長安)中心等在內的17個老項目后期。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，經歷了1月與2月的供應低迷之后，2016年銷售季于3月份正式開啟。另外，前兩年北京成交了不少住宅用地，按一般的開發節奏，它們將在這一兩年內集中入市。在未來純新盤競爭激烈的預期之下，老盤后期就紛紛開始抓緊入市，避開純新盤的鋒芒。

從供應區域來看，3月份，像朝陽、西城、大興、海淀等12個區域都有新盤供應，其中朝陽、大興最多，分別有4個和5個新盤；而石景山、順義、房山三個區域共有9個項目計劃入市，并且與往常新盤多為五環外略有不同的是，3月份的新供應里，有7個五環內項目，占比近26%，除了紫金印象這個西城區的老項目外，剩下的6個新盤都是位于四環到五環之間的區域。像緊鄰東五環大悅城的首開·熙悅尚郡以及大屯路上的八斗等，這些五環內項目都是主打100平方米以上改善型兩居或者三居的中高端產品。

不過，雖然新盤項目的數量比照2月份明顯爆發，但業內人士認為，今年新房不會出現井噴供應的現象。郭毅認為，一方面由于近兩年住宅用地供應量持續不足，使得未來可供開發減少，而房企對于手中項目也并不會急于清盤，而是放慢節奏，持續順銷；另一方面基于土地成本的攀升，新增項目多售價高企，對于高價項目而言，雖然“快銷”已成為共識，但其價格的市場接受度仍成為問題，高價新項目也不會出現一哄而上的開盤現象。受到上述兩個因素的影響， 2016年市場供應將呈現出“量少價高”的表現。

新盤平均報價達4.6萬元/平方米 300萬已成基本購房門檻

從開盤價格來看，27個新盤中，共計有12個項目公布了售價，平均的報價達到了4.6萬元/平方米。整體看來不少老項目后期因為與前期開盤時間相差較遠，價格都已明顯提升，但大部分的入市項目價格仍未確定。尤其是一些剛需產品表現得更為謹慎。北京青年報記者先后致電東亞·朗悅居、中糧萬科長陽半島，以及小戶型商住項目金融街（長安）中心的售樓處，均沒能從銷售人員處得到明確的銷售價格，都表示具體價格要在開盤時公布。

“事實上，這也反映了大部分企業對于目前樓市持謹慎態度。”一房企營銷負責人向記者解釋，一般情況下，項目對于自身定價是有一個預估的，另外，由于近一段時間利好性政策不斷放出，二手房市場屢屢出現提價的現象，導致新房價格也被重新估值，因此開發商方面也都在觀察。

不過，北青報記者也了解到，雖然樓市整體價格偏漲，但還是有部分項目為了快速去化，已開始給出一些優惠以吸引客戶。比如，純新盤眾美·MIMO公館預計開盤價為1.5萬元/平方米，主打小戶型商住樓，最少單套價格僅有三四十萬。此外，一些老盤后期也選擇平價入市的策略，比如四環外的首開保利·熙悅誠郡和京投銀泰萬科西華府，售價都在5萬元以下，在四環沿線，均為單價較低的在售項目。

業內人士認為，在今年新盤以及多個城市豪宅將入市的壓力下，一些位置不錯的老項目早已賺回了成本，為了盡快周轉出貨，小幅提價甚至不提價走量的策略也很正常。

不過，由于樓市整體回暖明顯，即便一些項目并未大幅提價，但北京的買房門檻也在悄然提升。中原地產市場研究部發布的數據顯示，最近1個多月時間內，北京純商品房住宅簽約套數為4299套，其中300萬元以內的剛需物業只有2383套，占比為54.6%。而這些300萬元以內的物業中，有一半以上位于平谷、懷柔、密云、延慶、房山等遠郊區縣。而且業內人士預計，今后隨著“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低價房將更少。張大偉表示，“這樣的數據也意味著在北京買一套房，如果地段不是十分偏遠的話，那么‘起步價’差不多要300萬左右”。

契稅新規利好改善需求 中端項目希望借勢熱銷

購房門檻的提升讓許多換房改善的購房人開始著急了，為了爭搶買房人，再加上年后契稅政策的變化，進一步刺激了改善型項目的入市激情。

2月19日三部委聯合發布關于契稅與營業稅的新規共計三條，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅?！睆倪@條表述來看，以往“普通住房”的說法已不復存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。

郭毅認為，這一契稅征收范圍表述的變更，如果非普通住房均為家庭唯一住房的話，按照即將執行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅。

以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬元契稅，而執行新標準后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內契稅為5萬元，90平方米以上契稅為7.5萬元。

因此，新政對于總價控制合理的首次改善型項目更為有利。在3月預計入市項目當中，地處四五環之間的改善型住宅項目多達6個，其中包括東四環的首開·熙悅尚郡、南四環的首開保利·熙悅誠郡、北四環的八斗以及西四環的大苑·海淀名著。

郭毅認為，新契稅征收范圍的調整完全將這幾個項目所覆蓋，而多則2%，少則1.5%的稅費減免，對于中端消費群體的吸引力也較大，因此契稅新規的發布也將堅定這類項目的入市信心。

而從價格角度來看，四個方位的項目當中南四環價格仍相對偏低，北四環八斗項目報價已高達80000元/平方米，南四環首開·熙悅誠郡報價仍僅48000元/平方米，而在2015年，南四環區域住宅樓面價已經高達50000元/平方米以上，未來新盤價格上漲已成定局，因此這也將成為價格上與中端改善型客群的需求相匹配的產品最后的集中入市階段。受到上述兩方面影響，預計3月入市中端改善型產品成交也將引領市場。

土地新年首拍率先瘋狂 五環外大興出現4.7萬元/平方米地王

3月份還未到來，但先于樓市回暖的除了二手房還有土地。前天，也就是2月23日，北京土地市場率先打響了第一槍，新年土地首拍就超出了大部分人的想象。位于五環外，大興區黃村和生物醫藥基地的兩宗地塊入市。最終，兩宗土地均被綠地收入囊中，分別以39億元和13億元成交。尤其是具有住宅用地屬性的黃村地塊，經過多輪競價，最終成交時達到了4.7萬元/平方米，中原地產首席分析師張大偉更是預計，該地塊未來售價將超過7萬元，甚至會是又一個10萬+的豪宅樓盤。

而目前該地塊周圍雖然沒有在售的商品房項目，但周邊包括清源西里、彩虹新城的二手房均價都在3萬元以下，遠低于新地王的樓面價。不難看出，新年伊始，開發商對于土地是何等的渴望，一開年便真刀真槍地拼了起來。

實際上，從2015年以來，接連不斷的高價地出讓讓北京土地市場已經形成了地價超過周邊二手房房價的趨勢。對此，有業內人士分析認為，主要原因是因為北京土地、尤其是宅地的供應在日趨減少，但同時，土地市場的需求卻在日漸增加。在這樣的矛盾之下，積極拿地成了房企的必然選擇。

此外，值得注意的是，截至2月21日，根據北京房地產交易管理網數據顯示，目前北京商品房住宅整體庫存只有70814套，這一庫存量也是自2014年5月20日以來的最低點。而如果除保障房，實際純商品房住宅庫存更是只有6.34萬套。

較低的庫存也導致了土地的瘋狂，再加上開年后不斷出現的刺激性政策，業內預計今年新房樓市的價格很難出現大幅的降低，但同時也難以支撐大幅的上漲。偉業我愛我家副總裁胡景暉就表示，一線城市交易環節減稅力度有限，貨幣政策的刺激效應在逐步減弱，且2015年購房需求大量釋放后，后續購房需求支撐力或將不足，價格也將走穩。

（記者 李桁）