過去一年，個人住房貸款和消費性貸款快速增長。央行2015年金融機構貸款投向數據顯示，2015年末，人民幣房地產貸款余額21.01萬億元，同比增長21%。

春節臨近，“央媽”給買房族派了一個“大紅包”。2月2日，央行與銀監會聯合發布調整個人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點在于，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮至20%；二套房首付款比例可從40%降至30%。對房貸新政，已有建設銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應。

業內人士預計，按照央行“分類指導，因地施策”原則，未來銀行在住房按揭貸款市場將呈現差異化的信貸政策。在“去庫存”的背景下，以住房按揭和消費金融為代表的零售金融也將成為銀行避險尋求安全資產投放的重要戰場。

差異化競爭格局

“昨天下午央行開完會后，我們就對分支行做出相關通知，2月3日房貸新政已經在我們銀行正式執行?！币晃还煞葜沏y行零售銀行部總經理對《第一財經日報》記者表示。

浙商銀行經濟分析師楊躍在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，這說明本次政策在金融機構這一執行層面也進行了“分類指導”，同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。

一位股份制銀行個人金融部負責人對《第一財經日報》記者稱，差異化是這次央行調整住房信貸政策的明顯信號，有助于銀行發揮自主政策，形成長期常態的市場化政策機制。根據央行通知，不排除有銀行為了搶占按揭客戶將首付款比例降至20%。

上述股份制銀行個人金融部負責人表示，除了對首付比例實施差異化外，遵循“分類指導，因地制宜”原則，銀行根據各地情況(住房政策、貨幣信貸政策)和產業發展政策等，各地分行將綜合考量房貸投放；同時，住房按揭貸款體現了市場化因素，考量不同客戶群體的信用評估、風險承受能力等，首付比例不是絕對指標。對于全國性銀行而言，很難出臺統一的信貸政策，預計各家分行針對不同區域的房貸政策差異很大。

“有兩種可能，一種是總行制定總體框架和信貸規模，一種是不同銀行根據不同地區進行業務區分，在確保風險判斷的前提下，省級分行進一步將定價傳導到下級機構也是有可能的，具體還要看各家銀行?！睏钴S說。

楊躍進一步表示，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區域政策落地作用，能夠充分考慮當地經濟金融形勢和房地產市場狀況，有的放矢。

“貸款額度不是主要問題，主要是市場需求?！鄙鲜龉煞葜沏y行個人金融部負責人表示，2015年銀行取消存貸比以及利率市場化改革進程提速之后，貸款額度并非銀行住房信貸投放的桎梏，而主要是市場供需情況制約，包括業務收益、綜合定價，個人房貸是質量比較穩定的好的基礎資產，因此，不能單純靠銀行貸款投放作為提振市場的主要力量，需要人口、戶籍、就業配套組合拳。

零售金融新戰場

在去杠桿、去產能、去庫存的調控思路下，銀行依賴做大資產規模已經難以為繼，過剩產能行業壞賬高企，倒逼銀行調整信貸結構。在此背景下，供給側改革被提至中央層面，促進消費升級成為銀行信貸投放的新藍海。

事實上，過去一年，個人住房貸款和消費性貸款快速增長。央行2015年金融機構貸款投向數據顯示，2015年末，人民幣房地產貸款余額21.01萬億元，同比增長21%；全年增加3.59萬億元，同比多增8434億元，增量占全年各項貸款增量的30.6%。

在此背景下，央行房貸新政旨在消化房地產庫存，那么，銀行執行政策的效果會如何？對此，楊躍表示，從國際趨勢看，我國銀行業零售業務未來還有很大的擴展空間，個人按揭貸款是重要的部分，對于業務規模將如何進行配置，不同銀行是不一樣的，其他業務結構也需要相應調整。

從此前商業銀行按揭貸款的需求看，一線城市住房貸款需求旺盛，而三、四線城市相對貸款需求較溫和，與幾年前房地產市場火爆之時相比降溫不少。不過，本報記者也了解到，一家排名前列的股份制銀行將按揭貸款業務作為2016年的重點業務。上述股份制銀行零售部總經理介紹說，該行按揭貸款業務在2006年基本就停掉了。對商業銀行來說，做按揭貸款人力投入非常大，定價相對其他貸款品種偏低，很多商業銀行做得較少。該行今年之所以將按揭貸款作為重點業務，主要出于對銀行穩健經營資產配置的考慮?！敖衲陼⒏嗟男刨J資源給到按揭貸款?！彼f。

按揭貸款利潤空間收窄

如果首套房貸款首付比例降至20%，而貸款利率最低7折的政策依舊執行。在利差持續收窄的情況下，銀行還有利潤可賺嗎？

“從金融機構角度來看，目前的利率水平加首套房其他政策，如果再下調利率，銀行幾乎就不賺錢了。雖然目前市場對房貸新政總體反應正面，但具體有多大的拉動作用還有待觀察。如果單筆按揭貸款不賺錢，總量再大也無法賺錢?！鄙鲜龉煞葜沏y行零售部總經理說。

未來，住房按揭貸款是不是銀行的重要盈利來源？楊躍分析稱，在息差收窄的大趨勢下，住房按揭貸款直接帶來的息差收入將有所下降。不過，個人按揭貸款的間接效益在于，有助于銀行培養長期穩定優質的個人客戶，通過改善業務模式增加客戶黏性。

上述股份制銀行零售部總經理也指出，做按揭貸款是為了發展更多穩定的個人客戶，現在零售業務要做長期客戶關系。