樓市在7億平方米庫存壓頂下，節前迎來2016年第一輪新政：非限購城市的首套房最低首付比例原則上25%，可向下浮動5個百分點，二套房最低首付比例降至30%。限購城市的房貸政策暫不調整。這樣一來，首次購房家庭最低20%的首付比例，已與2008年政策齊平，1.5線和二線城市將迎重大利好。

業內人士認為，近幾年一線城市房價高企、生活成本居高不下，1.5線及二線城市經濟相對活躍，逃離“北上廣”成為部分白領的選擇，新政給這部分人群帶來安居機會，將促進這些城市住宅市場成交量的提升。

新政助力回鄉置業消化庫存

統計局數據顯示，截至2015年末，商品房待售面積達7億平方米，增長15.6%，達歷史峰值，住宅占據63%。任志強因此爆出“有些只能炸掉”的言論。

在“長假之前必出新政”的猜測下，央行和銀監會果然為“去庫存”加了一把勁。業內人士認為，除了降低購房門檻，未來交易環節稅費可能進一步調整。

同策咨詢研究部總監張宏偉告訴中國經濟網記者，降首付比例可以適度激活當前以自住需求為主的樓市成交量，緩解當前大部分三四線城市、半數以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。

亞豪機構市場總監郭毅則看到了新政選擇在春節前頒布的意義。她說，春節是返鄉高峰，同時年末企業通常會給予員工一定的年終獎勵，此時發布新政有利于促進手握資金的白領們回鄉置業，預計新政將會令原本是樓市成交淡季的春節月，迎來一輪交易量的小高峰。

“一線城市嚴格控制人口增長規模，以北京為例，新增常住人口已由50萬人/年減少到30萬人/年，部分北上廣白領選擇去經濟發達、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線及二線城市發展，新政將給這部分人帶來安居機會，將促進這些城市住宅市場成交量的提升。”

對于經濟欠發達的部分三四線城市，新政作用可能不大。郭毅指出，這些城市在有業無產的現狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區域房地產市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫存形勢依然嚴峻。

2016年房價分化程度將加深

2015年，對于仍然采取限購政策的北上廣深和海南來說，已經迎來“小陽春”，成交量價穩步升溫，深圳甚至出現房價上漲過快的特征。張宏偉分析指出，部分二線城市如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市供求合理或供不應求，已經沒有去庫存壓力。

“盡管新政并未對這些城市的房地產市場形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢將會拉動購房者對樓市的信心，同時，還將助力這些城市的房地產市場在2016年保持平穩上升?！惫阏f。

對于半數二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地，由于城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現為供大于求，這些城市市場基本面短期內難以轉好。

張宏偉指出，比如沈陽、長春、大連、青島、西安等二線城市，大部分三四線城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在2016年不可能出現大規模漲價。

（記者 李方）