在猴年鐘聲即將敲響，各路人馬回家過年的前夕，以降低首付比例打頭陣，房地產去庫存的“殲滅戰”已經打響。

昨日，央行和銀監會公布“關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知”(下稱“通知”)，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點;對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業性房貸購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

多位接受《第一財經日報》記者采訪的業內人士認為，本輪房貸政策主要是為了去庫存，緩解房地產市場壓力，對經濟有一定的托底作用，將對全年的穩增長產生積極意義。

記者從接近中央經濟決策部門人士處得知，目前，各部門就房地產去庫存的方案已經做了一攬子規劃，今年地方兩會也就這一問題做了比較深入的探討，部分規劃已經送至中央政府。全國兩會召開后，包括人口戶籍、公積金以及稅費方面的有關政策會擇機陸續推出，確保打好去庫存的攻堅戰。

中央政策正式落地

去年的“9·30”新政被認為拉開了新一輪樓市松綁的序幕。當時的政策要求在不實施“限購”的城市，居民家庭首套房首付比例調整為不低于25%，而當時的二套房首付比例也已降至40%。昨日，這兩個標準再被降低：在彈性范圍內，首套房首付最低可至20%，二套房低至30%。

不足半年，重磅政策再現，業內普遍認為是房地產去庫存思路的催生作用。從去年11月開始，中央高層密集強調房地產去庫存，引發業內高度關注。

去年11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上首次表態要化解房地產庫存;11日，國務院常務會議上李克強總理強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”;12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察強調化解房地產庫存的問題。

此后，去年12月的中央經濟工作會議將去庫存列為2016年經濟工作的五大任務之一，定調隨之完成。多位接受《第一財經日報》采訪的專家表示，昨日出臺的房貸新政正式拉開了去庫存的大幕。

“央行調整是針對房市的，從去庫存和穩增長的角度來講，適度加大支持房地產市場的需求都是一個比較重要的政策方向，預計主要的方向還是穩增長，另一個是去庫存。從目前來看，二三線城市的房地產市場壓力比較大，政策方向也是針對二三線城市的，節奏方向比較明確。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛對《第一財經日報》記者表示。

此外，通知也在金融宏觀審慎管理方面做出了要求。通知稱，央行、銀監會各派出機構應強化對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估;督促各省級市場利率定價自律機制根據房地產形勢變化及地方政府調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整。

地方個性化政策密集出臺

通知同時顯示，地方獲得了一定程度的首付比例調整權。通知稱，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，“原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”。也就是說，首套房首付比例5%左右的調整主動權下放到了各地方金融機構。

“以前首付比例都是硬性規定，現在不再一刀切，將首付比例的浮動權力下放到地方，也反映出不同地域房地產市場的供需情況出現了分化?！?華夏銀行發展研究部戰略室負責人楊馳對記者分析稱，主動權下放到各金融機構后，未來各地人民銀行可能會做窗口指導。

目前，房地產市場的分化日趨明顯，即使在公認庫存較高的三四線城市，也存在著不同的情況。在這一背景下，不難理解為何通知強調了“分類指導，因地施策”的原則，要求央行、銀監會各派出機構“加強與地方政府的溝通”，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況，自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

前述接近中央經濟決策部門人士對記者表示，中央調控閘口放開后，更大的舞臺還在地方政府。從目前各地兩會熱議的關鍵詞來看，有差異的和有彈性的去庫存政策或將密集出臺。

比如河南的政府工作報告明確提出，2016年，河南將以去庫存、促消費為重點促進房地產業健康發展。支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩定勞動關系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵農民進城購房。建立購租并舉住房制度，鼓勵房地產企業跨界發展。

內蒙古的政府工作報告提出，在扎實有序消化房地產庫存方面，內蒙古將研究住房公積金支持農牧民進城購房政策……鼓勵金融機構向轉移進城農牧民發放購房貸款。

值得一提的是，內蒙古還將探索共有產權等措施，逐步消化大平方米住宅庫存。推動建立租購并舉的住房制度，引導房地產企業轉型發展。取消過時的限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求。

媒體統計數據顯示，2014年至今，累計已經有超過50個城市發布了不同力度的購房補貼政策，其中主要為三四線城市。對于昨日的通知，業內普遍認為利好三四線庫存量較大地區的樓市，而對一二線房價已經很高的城市來說，影響力恐怕十分有限。

更多配套政策在路上

對于昨日出臺的政策，市場普遍認為利好房地產行業。但一名長期關注房地產市場的從業人員昨日告訴記者，文件留有較大的彈性和余地，他比較擔心銀行和地方政府的落實問題。“去年推出的二套房首付40%新政在一些地方落實的銀行不到一成?！彼f，要形成明顯的拉動效應，還需要后期組合政策的配合。

《第一財經日報》記者從相關部門得知，許多部門的政策調研和預案已經完成，只待適時擇機發布，“一大波政策”正在趕來的路上。

其中，人口政策值得關注。去年，國務院發布消息稱，全國將建居住證制度，取消暫住證制度。這被認為是戶籍政策改革的重要信號。

根據政府釋放的信息，提高戶籍人口城鎮化率、深化住房制度改革、加快農民工市民化將成為化解房地產庫存的重要手段。戶籍改革以及將農民工全面納入公積金體系等，是接下來的重頭戲。

此外，建立購租并舉的住房制度已經被中央確定為主要方向，這意味著住房租賃市場將得到較大發展。根據住建部房地產市場監管司司長高志勇的說法，當前房地產行業進入深度調整期，房企也進入深度轉型期，這個時期應進入房屋租賃市場，建立“薄利多租”的住房商業新模式。

還有，包括土地供應、稅費調整、融資限制等一系列金融和財政相關政策的調整，也被認為是樓市去庫存的重要方向。