2月2日，家住成都的黃楓(化名)剛下班就聽到了這樣一個好消息，央行降低了購房首付比例。“我已經工作兩年存了一些錢，就希望可以攢夠首付買一套合適的房子，今年即使拿了年終獎還差幾萬塊，準備找父母要一些，如今首付下降就可以自己獨立買房了。”黃楓在電話里告訴《第一財經日報》記者。

而此前在不實施“限購”的城市首次購房首付比例至少要25%，央行此次給出了5%的下浮空間。黃楓看了一套總價80萬的房子，按照之前的首付標準至少需要付款20萬，而如今就只需要首付16萬，這個看起來不多的4萬對于剛畢業的90后而言也是不小的考驗。

多位接受《第一財經日報》記者采訪的業內人士認為，央行降低首付比例的政策對于擴大購房需求有不錯的幫助，利好二三四線城市的房地產市場。

三四線庫存：緩解10%？

“我們之前看到很多三四線城市的樓盤購房者買房都是帶著硬幣和零錢來的，對他們來說，1萬~2萬往往成為制約他們買房的要素，如今央行再度下調首付比例，勢必進一步降低三四線城市的購房門檻，我們預計釋放10%的銷量應該沒有問題?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷告訴本報記者。

去年12月召開的中央城市工作會議指出，2016年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。業內有聲音認為，這預示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對樓市和房企的命運產生重大影響，去庫存成為目前政府對房地產市場最關心的事情。

隨后，三四線城市積極行動起來，紛紛推出購房補貼、鼓勵進城農民購房的政策。以安徽蕪湖為例，該市去年底已出臺刺激房地產市場發展的措施，市民在市區購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應交4%契稅的購房者，在繳納契稅后由市財政部門給予應繳契稅50%的補助。

那么這些三四線城市究竟庫存多嚴重呢?去年夏天，《第一財經日報》記者實地探訪蕪湖，發現房地產市場嚴重供過于求。當地的大巴車、市場步行街，甚至出租車都被樓盤廣告霸占。出門打車，你只需要報出樓盤名稱，出租車師傅可以很快分辨出具體位置。當時官方數據顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個月左右，這個數據被當地業內解讀為非常不健康，而某些區域的去化甚至在幾年。

蕪湖當地的開發商包括萬科、恒大、世茂等都陷入樓盤滯銷困境，而寶能地產直接將自己在蕪湖拍下的土地退出。

“從2013年開始大部分開發商都退出三四線城市，而重新回到了一二線城市，主要還是三四線城市的人口基本沒有新增，因此也沒有購房需求?！睔W陽捷說。

值得一提的是，這次政策出臺正好是春節前夕，而對于三四線城市而言，春節一直是農民工返鄉購房的旺季?！昂芏噢r民工在外面賺了錢都會選擇春節購房，如果購房門檻進一步降低對銷售自然有積極帶動，但是具體多大我們也不好說，想買房的人無論如何都要買，不想買房的還是無法刺激，大家對于市場并沒有那么樂觀，畢竟那么多開發商跑路，我自己買房都很謹慎?！币晃晃髂夏吵鞘械牡禺a從業者告訴本報記者。

掘金二線城市

“總的來說，就是利好二線城市，二線城市大部分就是供不應求，這樣的首付降低將會放大需求，但是供應是有限的，可能會導致銷售量增加和房價上漲?！睔W陽捷這么認為。

自去年開始，大部分主流開發商已經開始掘金一二線城市。融僑集團品牌營銷總經理張巖告訴記者，“大部分開發商的戰略都是聚焦一二線城市，因為三四線城市總體還是很弱，而比如南京、杭州、武漢、蘇州這樣的城市更被大家喜歡，這個基本也是共識?！?/p>

此次央行的政策避開了“限購”的一線城市，二線城市將因此不斷受益。“去年我們的價格大概在1.9萬/平方米，今年初我們就調到了2.2萬?！碧K州某開發商對本報記者說，“央行的政策無疑是錦上添花，有限的供應下爆發更多的需求，價格自然可能會上漲?！?/p>

2月1日，蘇州的首場土地拍賣會上，5塊土地共計拍出53億，上述土地的溢價率均超過140%。有現場參加拍賣的開發商表示，蘇州市場已經開始瘋狂。

旭輝集團董事長林中認為，一二線城市依舊是最好的市場，一個城市的房地產市場，取決于城市的財富、人口和政策。中國的城市化，就是農民流到小城鎮，小城鎮再流到城市的過程。

“雖然大家都看好一二線城市，但是開發商還需要去平衡價格和城市能量級的關系?；貧w是共識，但是不一定是對的。”歐陽捷表示，“目前很多城市的房價和地價差已經不大，這樣一來開發商利潤空間不大，如果不能打造不錯的產品來提高溢價，勢必很難生存。從這一點看，大開發商還是有一定優勢，而特別小的開發商就可能被淘汰。”

上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦在接受本報記者采訪時稱，“去年央行在首付比例上已經下調過一次，不限購城市首套房由30%下調至25%，但效果平平。從12月份70個城市房價指數來看，三四線城市環比已經出現下降，表明政策利好已經消失殆盡。這次繼續調整后，由于兩次效果疊加，因此市場會有一些起色，但持續時間未必會長久。此外，這次下調后首次置業降低到兩成，購買二套普通住宅首付比例已經下降到三成，因此從信貸空間來看，可以說調整基本到位。”