當下，房地產去庫存已成全國各地一致貫徹的目標。今天，央行聯手銀監會出臺降低購房首付比例措施，將進一步助力樓市去庫存。不過，在貨品積壓的情況下，市場本應表現為降價走量，但目前房價下降行情卻并未顯露，相反卻出現小幅上漲。新的一年如何去庫存與控房價，成為樓市最受關切的問題。

　　2015樓市轉暖三類城市推高庫存量

　　時下一直在反復強調的去庫存問題，究竟到了何種地步？來看國家統計局的官方數據，截止2015年末，商品房待售面積達到71853萬平米，呈現持續走高的趨勢。

　　2015年，在“330”新政、降準降息，以及降低首付比例等一系列利好措施帶動下，樓市銷量出現明顯回升。為此很多人不禁會問，市場在這種去化較好的狀態下，為何還積壓如此多的存貨。

　　需要明確的是，房地產具有獨特的區域化特性。我們看到有些城市在熱銷，還有不少城市卻表現冷清。那么，阻斷樓市血脈流通的癥結在哪里？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新網房產頻道表示，目前高庫存情況主要出現在三類城市。

　　第一類是濱海三四線城市，此類城市經濟條件較好，地方政府為吸引產業進入在土地出讓方面相對激進，比如煙臺、威海等。其次是二線城市的郊區市場，幾乎很多二線城市的郊區市場都是大盤聚集，如杭州郊區的蕭山和余杭。第三類是西部省會城市，此類城市擴展比較明顯，但西部地區的人口導入和產業導入并沒太大效果，比如西安。

　　以上分析一方面理順了樓市庫存的主要分布，也論證了高庫存出現的緣由。在上述三類市場之外，以一線城市為代表，在城市資源聚集、人口流入量大需求多、產業和服務增速擴大等優勢效應帶動下，市場利好政策的催化，能明顯看到市場產品的快速去化，而高庫存城市則難以做到。

　　樓市庫存積壓房價為何還在上漲

　　理清了樓市高庫存問題，再來看房價變化。來自中國指數研究院的最新數據顯示，2016年1月份，全國百城住宅平均價格為11026元/平米，環比上漲0.42%，雖然漲幅略有收窄，但同比仍有4.37%的漲幅，且漲幅呈擴大之勢。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價達到20736元/平米，環比和同比也都在上漲。

　　面對71853萬平米的高庫存，市場在供大于求的格局下，本應看到的降房價并沒有出現。于是市場各方處于僵持局面，開發商房子賣不出去，購房者嫌房價高遲遲難以出手。

　　對此，嚴躍進分析稱，房價持續上漲，一定程度上和信貸政策刺激下市場需求釋放有關。一方面高庫存地區樓盤基本沒有成交，依然占據庫存較大份額。而另一類市場需求較好的物業，受政策刺激被積極搶購，占據交易份額的大多數。因此，高庫存的部分物業無人問津，積極進入銷售市場的物業則面臨價格快速上漲的可能。

　　來自中國指數研究院的分析稱，經濟發展良好、人口持續流入、庫存水平較低的一線城市和熱點二線城市房價仍存在上漲動力；而庫存較高的三、四線城市，房價已有所下調，進一步降價的空間不大。綜合房地產市場供需狀況和不同城市價格趨勢，預計2016年全國商品房價格將保持小幅上漲。

　　支招去庫存：實行稅收優惠降低首付款比例

　　目前，從中央層面到各級地方，都將去庫存任務擺在首要位置。部分庫存壓力較大的省市已陸續出臺以滿足新市民需求為主導的去庫存措施，通過財政補貼、稅費減免、放寬公積金政策等措施，加大對新市民購房支持力度。

　　2月2日，央行聯手銀監會發布房貸新政，下調不限購城市購房首付比例，其中首套房首付最低為20%，二套房首付比例降至三成。業內分析稱，此舉意在加速樓市去庫存，有利于促進手握資金的白領們回鄉置業。那么，未來樓市去庫存還會有哪些措施？

　　中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞認為，2016年樓市仍會延續去行政化思路，政策措施或許不會再密集出臺，可能會松綁幾個仍在限購的城市，推進“營改增”進程等，更多的采用信貸、市場等方式調節。而在華遠集團原董事長任志強看來，2016年最先松動的可能就是針對去庫存的政策，并看好“個人貸款利息沖抵個稅”的方式，讓更多人解決住房問題。