買賣二手房,需要反復強調的是,任何的口頭約定都不具有法律效力,要把口頭約定全部寫進合同,比如時間、條件、做不到怎么辦……只有白紙黑字才不會引起不必要的糾紛!
自從去年下半年二手房市場開始升溫以來,各種違約案件就層出不窮,“眼看房價漲,房主毀約”,“房主一夜漲價100萬”,“房主寧愿賠違約金也要違約”,“房主不按時過戶”等等,遇到這樣的情況,一般只能按照合同來協商解決,或者起訴到法院,但即使起訴到法院,買賣合同也是法院判決的重要依據!
許多買房人或者房主,在簽訂合同時不知道都要約定什么,遇到糾紛時候就無據可依。這里,小編想告訴大家的是,二手房買賣合同,以下七要素“一個都不能少”!
一、什么時候過戶
1、具體過戶的時間
比如:合同簽訂之日起90日內辦理過戶
2、不按時過戶如何賠償
可約定為,買賣雙方任何一方不按時過戶的,可按照逾期一天按照總房款的5%支付違約金。如果逾期超過15日還未辦理的,視為根本性違約,可按照總房款的20%支付違約金。
二、什么時候交房
1、交房節點
例如,辦理權屬轉移登記手續后XX個工作日
或者,收到全部購房款或首付款后XX個工作日
或者其他雙方協定一致的約定,但是一定要有具體的時間,比如過戶后三個工作日,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
2、交房條件
驗收并在《物業交割單》上簽字、移交鑰匙等。
3、未按時交房的賠償
比如,逾期交房責任除不可抗力外,出賣人未按照約定的期限和條件將房屋交付給買受人的,按照下列方式處理:
逾期在15日之內的,自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止,出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金,并于該房屋實際交付之日起15日內向買受人支付違約金,合同繼續履行;
逾期超過15日,買受人有權退房,買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起15日內退還全部已付款,并按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金。
三、什么時候付款
1、付款節點
比如,X年X月X日通過自行支付打款給賣方
或者,X年X月X日通過資金監管將房款打給賣方
2、不按時付款的賠償
比如,逾期在15日之內,自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止,買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金,并于實際支付應付款之日起15日內向出賣人支付違約金,合同繼續履行;
逾期超過15日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內,按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金,并由出賣人退還買受人全部已付款項。
四、貸款買房
1、付款節點
確定是“商業貸款”還是公積金
確定擬貸款數額
要手寫注明貸款數額、貸款方式以及預計下款時間。
2、貸款出現問題如何解決
買方自行籌款
再向其他銀行或機構貸款,直至貸款批準
雙方解約,互不承擔責任,已經支付的定金和房款如數歸還
五、交易稅費
理論上由房主承擔的稅費有:營業稅、個人所得稅,商業性質房源還有印花稅(雙方各交一半)和土地增值稅;由買房人承擔的稅費有:契稅、商業性質房源還有印花稅(雙方各交一半)。另外,在房屋過戶時還要交手續費、交易管理費等費用。
需要注意的是,在實際交易中,房主報價一般都是凈得價,稅費都由買房人承擔。
六、如果涉及戶口遷出
1、戶口遷出與天數
例如,過戶前戶口必須遷走或過戶后5日內
2、如果違約
違約金賠償的標準,比如15日內未遷出的,按照總房款的5%支付違約金,超過15日的按照總房款的5%按日支付違約金;也可以留備用金。
七、補充協議(一定要寫上!)
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思表示寫明,會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
1、如果房子有抵押
賣方去解除抵押的時間,比如X年X月X日前解押完畢
2、如果房子有租客
房屋租約和租金的約定
讓房主提供租戶手寫《放棄優先購買證明》
3、如果買的是學區房
房子戶口未遷出,學區名額被占用的違約條款
4、如果涉及房屋內家具家電
裝飾、裝修、家具、家電等設施的數量、品牌和現狀,最好留照片
5、如果通過中介公司購買
買到兇宅,可按照房款的10%賠償或者原價回購
買到輻射房,可按照房款的10%賠償或者原價回購
簽約前房子就被查封了,讓中介返還已支付的房款
房主物業欠費,錢由中介先行墊付
其他注意事項
不少當事人往往只關心房屋買賣中的房價、面積、交房時間等主要條款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:
1.審核。簽約時審核對方身份,審查中介機構營業執照和聲譽等。
2.細看。仔細看合同條款,注意其違約責任是如何約定的,看自己能否承受再決定是否簽署;合同一般至少一式三份,要查看三份內容是否一致。
3.不留空。現在幾乎所有的中介都提供格式性的房地產居間協議,其中有許多條款是要求簽署方在簽約是填充或選擇,簽約時一定要對這類需填充或選擇的條款逐一進行確定,盡量不留空白條款,以防日后被他人違規利用。