截至1月25日，據同花順統計數據顯示，滬深兩市共計50家上市房企公布了2015年年報業績預告，其中，15家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的6家房企后，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業達23家，占比約五成。

此外，保利地產、珠江實業等5家房企公布了2015年業績快報。

雖然上述50家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現。但截至目前，在50家公布2015年度業績預告的企業中，近三成企業首虧，約五成房企凈利潤下滑，這也在一定程度上折射出房地產行業整體利潤率下行的現象。

值得注意的是，招商蛇口凈利或超過68億元，而萬通地產則出現首虧，預計虧損額在5.8億元-6億元之間。

事實上，凈利潤下降或者虧損的企業其業績變動的原因基本都與房地產行業庫存難以消化有關，毛利率減少，銷售不力導致項目存貨增加，進一步侵蝕凈利潤額度。

近三成房企首虧

《證券日報》記者根據同花順統計數據獲悉，在這50家已經公布2015年年報業績預警的企業中，剔除數據不完全企業，8家業績預增，9家略增，6家扭虧；6家預減，6家略減，1家增虧，13家首虧。

值得注意的是，在14家業績虧損的企業中，有13家是首虧，其中，預計首虧額度最高的是中華企業，預計虧損24億元至25億元。

對此，中華企業表示，今年以來，公司全面梳理項目狀況，以加速存貨去化，加快資金回籠為全年工作重點，緊抓市場有利時機，全力促進銷售資金回籠，2015年資金回籠預計85億元，同比增長22%。但是，公司布局的二、三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，采取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。2015年末，公司對項目可售面積進行可變現凈值測試。根據項目存貨已銷售或預期銷售售價，配比項目成本和相關稅費，經測試，預計公司2015年全年共計提減值準備21.36億元左右，其中前三季度已計提9.10億元；第四季度預計再計提12.26億元左右。

此外，該公司還表示，按照半年報董事會要求，公司緊抓市場有利時機，繼續加速存貨去化，采取了調整銷售策略和價格等有力措施，強化資金回籠，壓縮貸款規模，降低財務成本，改善財務結構，全力提升企業健康度，夯實轉型發展基礎，預計2015年全年虧損20億元左右。

而在上述50家發布2015年年報預告的上市房企中，嘉凱城凈利潤變動幅度最大，其預告凈利潤變動幅度為-6138.19%。

嘉凱城表示，公司房地產項目銷售規模大幅下降，一線城市交付項目數量下降更為突出，毛利空間縮減顯著；達到應清算土地增值稅條件的項目金額上升、可資本化資金成本金額下降，導致稅務負擔及財務費用均增加；公司戰略性城鎮化建設投入進一步上升，但尚未進入產出階段。

“多數虧損房企都是由于項目布局城市不合理，銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，不但銷售目標難以完成，降價銷售的結果也致使凈利潤下滑?！?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報記者表示，尤其中小房企受制于現金周轉和布局過于集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被并購消失的命運。

此外，萬通地產首虧5.8億元至6.2億元，其表示，公司正在開發杭州萬通中心項目及杭州上園項目，在綜合分析上述兩項目所處區域的市場環境現狀、未來變化趨勢及上述項目成本費用支出情況的基礎上，擬對上述兩項目計提減值準備。

招商蛇口凈利或超68億元

值得注意的是，從目前公布2015年年度業績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科等千億元級房企尚未公布年報業績預告，因此，從目前數據來看，多數反應了中小房企今年業績變動的水平。

截至1月25日，按照預告凈利潤下限來看，招商蛇口預告凈利潤最高，為68.22億元，增長幅度為29.80%左右。

對此，招商蛇口表示，本年度園區開發與運營業務中銷售物業主要位于深圳及香港地區，此部分物業銷售毛利率相對較高，因此，本報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤同比上升幅度較大。

此外，保利地產的業績快報顯示，實現營業收入1235億元，同比增長13.25%，歸屬于母公司凈利潤123億元，同比增長1.18%；報告期內實現簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%，為以后年度的業績增長奠定基礎。

保利地產稱，公司報告期內收入與利潤均取得一定增長，主要源于公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付并結轉收入，同時由于結轉項目權益比例降低，所以歸屬于上市公司股東的凈利潤低于利潤總額增幅。

據中信建投房地產小組研究報告顯示，“雖然利潤總額增速高于營收增速，反映了公司2015年以來利潤率回升的勢頭仍在延續，而歸母凈利增速大幅低于利潤總額原因主要在于結算項目權益比例降低，根據前三季度數據，少數股東損益占凈利潤比重達到20%，同比擴大11個百分點。我們認為隨著公司拓展項目中合作項目的增加，權益比例下降將成為常態，2016年權益下降對利潤增速的影響將會逐步減小”。

此外，該報告還稱，保利地產是目前A股龍頭企業中估值最具備優勢的企業，2015年下半年開始相對進取的土地投資保證了未來兩年仍可實現較快增長，同時公司將持續受益于房企融資成本中樞下移；此外，再融資和國企改革機遇帶來公司資源優化，5P戰略規劃打開公司轉型想象空間。

不過，嚴躍進表示，對于中小房企來說，無論在資本市場還是銷售市場都無法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2016年仍然會面臨被并購的風險。

（記者 王麗新）