當前市場的六大分化

　　一是業態走勢的分化住宅、辦公樓和商業地產走勢不同。從不同的物業形態看，商品住宅已經進入白銀十年，處于穩定增長期，但一線城市及重點二線城市仍有一定的發展空間。商業則逐步趨于飽和狀態，受電子商務沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業仍值得關注。辦公方面，一線城市辦公市場仍存發展空間，但二三線城市辦公市場前景不明朗。

　　二是區域的分化包括不同區域城市的走勢分化和城市內部不同城區的分化，隨著城鎮化進程的繼續，一線城市的房地產仍然發展，而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產需求將面臨嚴峻的挑戰，而大城市中核心商業區和住宅區也令房地產進一步發展，而遠郊區則呈現不同的冷熱。2015年，房地產市場需求并不會出現實質轉變，首先，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強大的人口吸納能力及經濟水平，預計一線城市成交量價能夠保持穩定或小有回升。其次，二線城市市場表現分化并且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，面臨高企的庫存壓力，市場成交亦不容樂觀。最后，三四線城市整體庫存高企，前景不容樂觀，對于這些城市而言，以價換量仍很可能成為未來市場的主旋律。

　　三是主題的分化隨著需求的見頂和供給的持續，房地產競爭將導致差異化的主題與商業模式的競爭，養老、綜合直至創新社區、創業區等更新的商業模式不斷產生，面向不同的人群和不同的需求場景。近年來，在房地產行業產業轉型及結構調整帶動下，眾多房企看到產業地產穩定而持續的收益前景及發展潛力，紛紛進駐產業地產，但由于產業地產不同于普通的住宅及商業地產，其本身存在很大的復雜性，所以對于企業能力、產業鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業。未來的房企都不能避免受到互聯網的滲透。結合房地產、金融并有機融入到“互聯網+”，將是房地產行業未來的發展方向，如果不能順勢而為，在未來就很容易被邊緣化。

　　四是融資模式的分化隨著房地產競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌等互聯網金融等多層次的融資體系，國內國際都將成為重要的融資來源，開發經營都可成為回報方式。房地產行業歷經多年高速發展后，目前面對深度挑戰，這為服務于房地產行業的金融產品帶來機會。房地產行業從舊模式，即“拿地+開發+銷售”的開發模式，將逐漸轉向以客戶端為主導，反過來引導房地產商業模式的改變。

　　五是新房和存量房的分化中國的房地產已經從原來的新房交易為主轉向存量房、二手房以及代理經營為主的成熟市場模式，市場特點和規律也發生相應的轉變。未來大中城市將成為二手房的主戰場。以歐美、日本這樣的發達經濟體為例，房地產市場步入成熟階段的表現為二手房市場成交占到七到八成的比重。考慮到中國足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，未來二手房市場的發展是大勢所趨。

　　六是市場供給與政府保障的分化中國住宅的商品化和保障機制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產階層和富裕階層都形成了相應的房產供給體系。從歷史數據看，保障房占據了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠等劣勢，實際上對商品房的分流不大。用過去幾年的平均完成率測算，2015年將完成725萬套。一方面是商品房高庫存，一方面是保障房融資難，“商品房可轉安置房”的構思應運而生。高庫存與保障房的親密碰撞，擦出了火花，二者均能獲益，一方面房企能消化部分庫存，緩解壓力;另一方面，住房保障對象也能更早地住進保障房，可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問題，盤活部分現有樓盤，有利于減輕市場庫存壓力，特別是三四線高庫存城市壓力。