地方財政是否會亮紅燈?

　　李戰軍認為,在現階段,土地出讓金作為地方政府財政收入主要來源的狀態不會改變,且不同城市的土地出讓金貢獻分化將成為常態。

　　但他同時指出,土地出讓金的明顯下滑還不至于對地方財政產生根本性影響。除土地出讓金外,地方政府還可以通過稅收改革,減持國有股等方式補充資金,償還地方債等。

　　明源地產研究院主編潘勇堂認為,2014年樓市低迷,中小開發商對行情不樂觀,導致拿地積極性不高。目前的地價對于開發商來說壓力比較大。中小開發商根本拿不起一二線城市的土地,只有“巨無霸”型房企才有能力繼續拿地,他們很多時候也會選擇“聯合體”的方式,從而減輕資金壓力和風險。

　　對于2015年地方政府的財政壓力,潘勇堂認為,由于政府在土地市場有調節的主導權,2015年可以通過控制土地出讓的節奏來補充資金。首先要防止流拍,再爭取更高的溢價。長遠看,提升城市品牌,提高規劃水平,對地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對土地出讓金依賴過大,2015年壓力就比較大,對于那些對土地出讓金依賴較小的地方,波動不至于太明顯。

　　縱觀全國,地方財政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難,開發商普遍認為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產業,消費能力太弱,財政問題可能會更多地暴露出來。

　　產品策略

　　開發商自救:升級產品調整結構

　　“以往綠城40%～50%左右的銷售額來自給富有群體造頂級住宅,2015年開始,綠城會做一個調整,這一板塊可能只占10%～20%的份額。”綠城中國董事長宋衛平1月23日在青島的一次業主和媒體的交流,引發了業界震動。很多人沒有想到,在國內深耕高端住宅領域的綠城居然也開始為白領建房。

　　在綠城調整產品結構的背后,是日趨嚴峻的市場環境。宋衛平甚至提出,向小米創始人雷軍學習,做利潤只有不到7%的產品。激烈的市場份額競爭,也許會讓本來毛利就在不斷下滑的地產業進一步壓縮利潤空間。

　　產品結構調整

　　據觀點地產網的報道,宋衛平在上述交流會上曾透露,未來綠城將為中國城市最主要的群體“白領”建房,盡可能推動80后、90后城市白領的生活品質、豐富程度和生活幸福程度,這是回到綠城后要做的事情。

　　幾乎在宋衛平發表上述講話的同時,綠城曾經的合作伙伴融創也傳出了收購佳兆業的消息。和融創定位高端消費市場不同,佳兆業是一家以剛需產品為主打的房企。

　　綠城和融創不約而同瞄準剛需市場,讓業界疑惑:面對疲軟的市場,高端住宅開發商是否也面臨轉型的壓力?

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉表示,根據調研,從2010年開始,市場48%的購房者就是為了改善需求。因此他對綠城轉型“剛需”的想法的正確性有所懷疑,因為剛需并不成為未來房產市場的主力。

　　對此,綠城方面表示,所謂轉型“剛需”,是媒體的一種誤讀。根據此前的了解,綠城所針對的白領購房人群年收入也要達到30萬元左右,和通常意義的剛需存在一定的差距。

　　宋衛平的一位助手告訴《每日經濟新聞》記者,宋衛平所說的白領應該指的是中等收入人群,有些人雖然不是白領,但收入卻并不低。這些人有改善居住的需求,也可以視為“剛需”的一種。

　　但綠城產品結構將有變化,這一點是肯定的。

　　中房信研究總監薛建雄說,這種改變和購買力有一定的關聯,如今改善型需求購買的主力戶型在90～120平方米。而80后、90后的生活習慣和60后、70后不同,家庭的小型化,使得消費者對居住空間的需求變小。

　　楊科偉表示,目前的改善型產品不像此前那樣大幅增加戶型面積,和目前土地出讓價格較高有關,開發商要控制總價,就必須要縮小建筑面積,以保證樓盤的銷售。

　　盈利模式變化

　　在戶型面積無法大幅增加的情況下,開發商怎樣吸引改善型消費者入市買房?楊科偉說,開發商主要通過增加硬件和配套來實現。

　　比如,上海大寧金茂府(資料、團購、論壇)項目就安裝了抗霾防PM2.5系統、全屋軟水凈水系統、智能家庭控制系統等十二大科技系統,用高科技全面提升樓盤的品質,以和周邊乃至整個北上海的對手差別化競爭。

　　記者梳理海爾、小米等智能家居企業的合作房企發現,全國前30強的房地產企業中,已有超過15家企業和上述兩家企業建立戰略合作關系。

　　億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說,提升產品的硬件,犧牲部分利潤,固然是為了提升品牌的市場份額,但更重要的目的是為了在房地產開發之外,尋找新的盈利點。

　　世茂集團副總裁蔡雪梅在多個場合提出,未來房地產開發的盈利模式,將從主要靠土地增值獲利,轉向依據“人性需求”開發獲利,住宅成為一種可以接入醫療、教育、超市、保險、家居等各類商品和服務的新的移動互聯網平臺。

　　潘石屹、宋衛平、馮侖等都表達過類似觀點,提出了基于移動互聯網的創新盈利模式。

　　張化東表示,智能家居、低碳科技等產品,正是房地產企業搭建住宅互聯網平臺所必需的硬件,將是未來開發商創新盈利模式的關鍵。

　　而對房企來說,房屋售出后的服務收益,也是彌補產品升級后利潤壓縮的必經途徑。只有大量增加服務領域的盈利,開發商才能在產品升級后不漲價,進而達到快速周轉,提升更多市場份額的目的。