行業盈利預期走低

　　盡管2014年大部分城市取消限購政策,進入四季度政府救市措施接二連三,但是想要挽回房企經營頹勢并非易事。在供應總體平穩而市場成交放緩的態勢下,多數城市供求比高企,庫存量普遍攀升,去化周期顯著變長。

　　歐陽捷認為,目前房地產行業的主要趨勢就是供求關系逆轉,在政策調控和市場格局變化下,行業逐步進入平穩發展期,盈利預期下調在所難免。

　　克而瑞研究報告分析稱,考慮到依然處于高位的庫存壓力,2015年房價的整體走勢應是先降后穩,目前寧波、沈陽等城市去化周期均超過18個月,去化壓力巨大,房價還有進一步調整的空間。在這樣的背景下,去庫存仍將是市場的主旋律,房價有進一步下探的可能。

　　土地市場

　　2014土地市場現分化:一線量減價升三四線趨冷

　　樓市萎靡不振的2014年終于過去,有研究機構盤點發現,2014年的土地市場遭受不小的打擊,土地出讓金明顯下滑,一線城市和二三線城市表現分化加劇。

　　對于部分嚴重依賴土地財政的地方政府,2015年將面臨較大的財政壓力。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企,開發商拿地愿望進一步下降,是目前全國樓市、地方財政鏈條上最薄弱的一環。

　　土地成交創五年新低

　　上海易居房地產研究院近期發布了《2014年典型城市土地成交報告年終版》。報告顯示,在市場下行的影響下,去年國內十個典型城市土地成交建筑面積25310萬平方米,降幅近三成;土地出讓金收入為8841億元,同比下降15.4%;

　　報告顯示,2014年土地成交量創五年新低,但成交均價則創出五年新高,土地成交均價3493元/平方米,與2013年相比上升13.2%。

　　上海易居房地產研究院研究員亢亞娟分析認為,樓市降溫導致地市降溫。從成交量來看,一方面房企購地熱情降溫,另一方面地方政府供應積極性也有所降低,導致成交量低迷。從成交價格來看,土地價格以上升為主,主要是由一線城市帶動,一線城市土地資源稀缺,且房價堅挺,對企業具有很強的吸引力,激烈的競爭下必然導致高價地的出現。

　　上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,雖然2014年土地成交出現一定程度的下滑,開發商未來仍然會不斷“搶地”。不能因為一年的波動,就看淡未來的土地市場,土地供應量會不斷減少,在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動遷費用居高不下,土地價值升值是長期的趨勢。

　　區域分化加劇

　　報告顯示,一線城市土地成交均價上升幅度尤高,二線城市略有下降。說明一線城市土地價值仍然深受市場認可,吸引了多個大企業爭相布局。預計2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇,但不同區域分化將更加明顯。

　　亢亞娟指出,大城市“房冷地熱”現象突出,房企逃離三四線城市,向一二線城市集聚的態勢仍在持續。

　　在一線城市,由于市場降溫,成交量重新回落,為6825萬平方米,降幅達32.4%。但成交均價依然延續了2013年的上行趨勢,為7429元/平方米,增幅為37.8%。由于土地資源的稀缺性,外加房價遠比三四線城市堅挺,一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下依然凸顯。

　　在二線典型城市,土地成交總量在近兩年逐步縮小,2014年為18485萬平方米;從土地成交均價來看,基本穩定在1500元～2000元/平方米之間,其中2013年大幅上升44.2%,2014年為2040元/平方米,略微下降3.2%。

　　成交量方面,一線城市中廣州跌幅最大,上海跌幅最小;二線城市中,重慶跌幅最大,西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價同比以上升為主。一線城市均價均為上升,且增幅較大;二線城市除天津、西安上升之外,其余城市均價都出現了一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,房價跌幅最大。