多重刺激手段救市

　　面對不利的市場形勢,不僅各級政府紛紛出招托市,連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策,第三輪救市潮蠢蠢欲動。

　　四川省住建廳1月20日發布消息稱,將對省內地方住房政策進行集中清理,全面取消限購、限價等行政干預政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內限購。此外,紹興日前出臺的《關于促進越城區行政區域房地產市場平穩健康發展的意見》提出,將于2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優惠政策,購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。

　　興業證券房地產分析師閻常銘向《每日經濟新聞》記者表示,雖然在央行降息后房地產基本面確實開始復蘇,尤其是一線和核心二線城市,但由于三四線城市庫存較大等因素,單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢,區域性的行業政策支持是非常有益的補充,預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。

　　然而,在歐陽捷看來,0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限,難以帶來大規模的購買力釋放。除了一線城市,絕大多數城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減,上述救市政策只是“小打小鬧”。

　　相對而言,住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據《經濟參考報》報道,住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導意見。隨后,福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,開發商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府,由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體,回購安置協議可以由原征遷實施單位負責。

　　中信證券房地產分析師陳聰認為,住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持,尤其在一些供大于求的城市,如果地方政府先名義出資協助購房者取得房屋部分產權,并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資,開發企業一邊取得地方政府出資,一邊繼續支付規費和地價。這樣一來,地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變為地價適當流入與民生保障適當流出,同時未實際增加地方政府凈開支,最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

　　相對于各式各樣的救市政策,在歐陽捷看來,城鎮化才是房地產市場重拾動力的核心因素,“2014年9月發改委已經確定新型城鎮化試點名單,在全國共選取了50多個試點城市,如果真的能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題,推動城鎮化發展將產生更多剛性住房需求,從根本上解決高庫存困境”。

　　資金狀況

　　一月房企海外融資縮水七成樓市進入“后高周轉”時代

　　從佳兆業風波到中小房企生存困局,再到人民幣貶值,最近樓市利空不斷。

　　中原地產數據顯示,2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家,合計融資額為158億元人民幣,相比2014年1月的21家企業600億元融資額銳減七成。

　　蘭德咨詢對港股上市的30家房企資金壓力測試發現,得分在70分“及格線”以上的只有6家。

　　中原地產首席分析師張大偉指出,目前樓市已整體進入“后高周轉”時代:隨著土地成本、融資成本上升,房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。

　　7家房企海外融資158億

　　按照蘭德咨詢資金壓力測試模型,在對港股上市的30家房企的資金壓力測試發現,得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有風險。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經濟新聞》記者說,隨著全行業金融化的趨勢越來越明顯,提高現金流及運營的精細化管理水平更為重要。

　　通過對企業的評測,宋延慶發現,目前行業內最需要重視的就是資產負債率這一數據,大部分房企資產負債率都在90%左右,而現金占總資產的比值也相對較低,一般港股上市房企這一比值控制在15%～20%,其建議A股房企也不要低于10%。

　　宋延慶表示,在以債養債的開發模式下,如果企業負債過高、增速過快,一旦銷售額下降,資金鏈就可能斷裂。針對房地產企業現金流特點,通過測算不同壓力情形下企業的資金狀況,能夠獲知企業未來一年的資金鏈安全程度。

　　中原地產研究部統計數據顯示,截至目前,國內房企海外融資銳減,1月份宣布在海外資本市場融資的僅有7家,合計融資額為158億元人民幣,相比2014年1月的21家企業600億元融資額銳減七成。

　　“以往,1月份房企都會選擇在海外大規模融資,但在2015年,受佳兆業事件及人民幣貶值影響,房企海外融資遇冷,融資成本也明顯上漲?！睆埓髠フf。

　　多位房企人士表示,預計在2015年春節后,房企海外融資的難度將繼續增加。

　　張大偉提醒,巨量的海外融資負債規模將引發房企資金鏈緊張,甚至有可能出現違約。同時隨著美元走強,熱錢流出速度可能會加快,從而進一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢,房地產市場將面臨持續頹勢,進而可能傷害中國經濟。