2014年,一線城市交易量下降、價格上漲乏力,二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后,又傳出佳兆業破產重組、恒盛地產資金鏈斷裂的消息,“狼來了”的預警似乎正在變現。統計數據顯示,144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元,33家房企資產負債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業績預告的47家上市房企中,12家業績虧損,10家業績預減。

　　2014年以來,已有兩輪“救市”,眼下,第三輪“救市”呼聲再起。房地產市場2015年能否觸底反彈?政府手里還有多少籌碼?

　　隨著2014年中國經濟增速下滑至7.4%,作為最重要的經濟引擎之一的房地產行業,政策暖風頻頻吹起。

　　日前,國務院總理李克強與達沃斯世界經濟論壇國際工商理事會代表對話時指出,中國房地產市場的剛性需求是長期的,并將帶動國內相關行業和產品供給,房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。

　　與此同時,包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策,住房和城鄉建設部副部長齊驥更是表示,要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施,將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。

　　福州市下發的《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》提出,開發企業若有多余商品房或安置房可賣給政府,用于保障性住房。除了福州,四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。

　　房地產拖累經濟增長

　　國家統計局公布的數據顯示,2014年國內生產總值63.6萬億元,同比增速為7.4%,這不僅意味著經濟增速較前一年下滑0.3個百分點,同時也是1990年以來最低的數據。

　　中國銀行首席經濟學家曹遠征在網易房產舉辦的中國地產創新峰會上表示,中國經濟增速放緩的背后,固定資產投資增速下滑是主要原因,房地產投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由于中國的人口結構發生了變化,房地產市場從1998年以來的單邊上漲時代已經終結,庫存壓力的加大導致房企新開工的意愿不強,房地產投資在2015年仍有進一步下行的壓力。

　　摩根大通中國首席經濟學家朱海斌認為,經濟增速放緩的主要原因在于固定資產投資減速,在供應過剩的房地產和制造業領域,投資放緩尤為明顯。摩根大通估計,由于房地產投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%,拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右(包括對房地產相關行業的間接影響),預計2015年國內房地產市場仍將繼續調整。

　　“房地產對產業鏈的輻射能力非常強,房地產投資增速下滑會拖累建筑業、工業、裝飾業等上下游行業的增長,引發連鎖反應?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷向《每日經濟新聞》記者表示,要穩住經濟下行的勢頭,房地產投資的角色非常重要,即使不指望它像以前那樣充當“火車頭”,也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言,房地產的穩定發展是政府希望看到的。

　　供求關系依舊嚴峻

　　盡管2014年下半年房地產市場呈現探底回升的勢頭,并且在四季度出現“翹尾”,但供大于求的基本面并未得到實質改變,進入2015年1月份以來,市場成交再度下滑。

　　克而瑞的監測顯示,2015年1月上半月,61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米,環比大幅下滑22.3%,同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加劇:一線城市商品住宅成交環比雖下降,但同比大漲近32%,表現依然搶眼;18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環比都出現大幅下滑,且分化明顯,廈門、南京、杭州等城市環比跌幅都超過30%,而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環比小幅下降,與2014年12月的高點基本持平;三四線城市上半月整體市場成交環比雖仍在下滑,但同比來看與2014年同期基本持平。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示,一般而言,臨近年關都是成交淡季,但眼下離年關尚早,成交下滑一方面是受市場淡季影響,但更多是因為供過于求的市場格局并沒有發生根本性改變,隨著前期地方救市政策效應遞減,信貸政策又止步不前,加之市場對經濟發展信心不足,使得購房者信心下降,觀望情緒上升。

　　世聯行的研究報告顯示,盡管房地產市場經歷了2014年四季度的成交反彈,但截至2014年12月末,國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線,去庫存壓力不容小覷。這其中,一線城市除深圳外,北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數城市的庫存量仍處于2010年來的高點,像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數三四線城市由于人口凈流出的影響,庫存高企,像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月,錦州的去化時間更是高達89個月。

　　相對于在售住宅存量,潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調查更發現,目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米,房企土地儲備約為12億平方米,按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算,即使地方政府不再出讓地塊,要消化目前的存量也需要6年時間。

　　然而,與巨大的供應量相比,需求量卻呈現持續下行的勢頭。歐陽捷調查發現,在絕大部分二線城市,人均居住面積已經接近30平方米,進一步改善的空間十分有限,三四線城市的人均居住面積更高,這意味著除了一線城市,存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時,受到傳統產業產能過剩的影響,農村勞動力進城的速度也在放緩,導致近幾年大多數一二線城市人口凈流入速度放緩,住房剛性需求相應減少。

　　對樓市一向樂觀的原華遠地產董事長任志強也坦言,盡管房地產行業已經進入底部徘徊周期,但由于商品房庫存量巨大,房價大幅反彈的可能性微乎其微,最快也要到2015年末才會出現回升的勢頭。