(二)房地產市場的差異化將成為一種常態

　　隨著中國經濟進入新常態，房地產市場也進入新常態，尤其是房地產市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地產市場普遍快速發展，價格快速上漲，如今也步入了一個新階段。住房普遍短缺的時代已經過去，不少城市房地產市場出現了明顯的供大于求。住宅供求的區域化差異明顯。近兩年來，我國房地產市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。根據上海房地產研究院研究報告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創新高，為近五年來最高。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長，且9月增幅有所擴大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高后，10月庫存出現下跌。這也是近9個月以來首次出現環比下跌的現象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關，政策的利好也更利于一線城市房地產庫存的釋放。

　　(三)房地產窄幅調整將成為一種常態

　　從整體市場情況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間繼續出現明顯上升。政策調整給市場帶來的最大改變是消費者對房地產市場的預期，房地產市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時，通過市場預期的改變激發積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產價格對工薪階層來說仍然偏高，政策放松只會釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產市場還需要調整，但刺激政策的推出會使得調整的幅度有限。

　　(四)房地產市場調控需要建立長效機制

　　房地產市場發展進入新常態，房地產調控思路也正在發生轉變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時間問題，而全面取消限購后房地產市場必須建立起適應新常態的長效機制。房地產長效機制實際就是將房地產涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產市場發展目標的前提下，更加重視政策的系統性、穩定性和可預期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標，形成政策合力，而不是相互掣肘。當前保障性住房建設力度較大，土地出讓制度改革也在各地推進。按照國土部提出的時間表，2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。

　　四、2015年房地產市場繼續調整

　　2015年的經濟發展注定具有很多的不確定性，但隨著經濟進入新常態，房地產調控思路也更清晰，既不會將房地產“妖魔化”，繼續過度打壓；也不會繼續將房地產“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態”，非常規的大規模刺激政策不會再現。

　　(一)房地產市場調整繼續，房地產銷售以量換價

　　前幾年房地產需求購買力透支，影響房地產市場需求進一步釋放。隨著經濟進入新常態，購房需求會進一步受到遏制。前期過度投資的房地產隨著長效機制建立的預期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供給。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現大的變動下，房地產市場不具備大幅反彈的空間。預計2015年上半年可能會延續2014年第四季度去庫存化的積極影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機會，以價換量加快去庫存步伐，2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產市場暴利時代已經結束，房地產銷售應該繼續以量換價。

　　(二)房地產投資會繼續下降，投資同比將會在8%左右

　　2014年受房地產調控政策和貨幣政策等因素影響，房地產投資和銷售量下滑明顯，房地產市場也明顯進入新常態。1-9月房地產投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點。房地產和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產待售面積繼續攀升，三季度末同比增幅達28%，較1-8月份上升1.4個百分點，加劇去庫存的進度和降低房地產開發投資速度。這種銷售局面直接導致房地產開發商拿地熱情大幅下降，1-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開發投資力度。因此，2015年房地產開發投資在房地產市場進入新常態下投資應該會進一步下降，投資同比在8%左右。

　　(三)房價整體將會繼續向下，各地差異較大

　　繼2014年房價的調整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產市場雖然政策從“過緊”回歸常態，但是像2008年那種強刺激政策不會再現。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮化及資產保值增值等因素成為促進房價向上的動力，但人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等預期將帶來房價向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產市場的整體預期和需求，房價繼續進行調整的趨勢難以根本改變。房價調整的區域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關系密切。

　　五、合理引導市場預期保障房與商品房建設并重

　　(一)做好房地產市場預期引導

　　我國房地產當前發展已經進入新常態，除了房地產市場的幾大主體——房地產企業、金融機構和購房者，還有一個重要主體就是地方政府，都必須要進行房地產市場預期的合理引導。一方面，我國的房地產市場投資、投機需求當前雖然得到極大遏制，但房地產市場需求還有巨大的市場潛力；另一方面隨著長效機制逐步建立，房地產市場將主要靠市場機制來調節，房地產市場的波動會縮小。房地產市場應該是一個與其他產業一樣的正常盈利行業，而不是一個暴利行業。因此，對待房地產市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產市場作為投機場所。地方政府應該主要轉移到依賴有競爭優勢的產業發展，而不是盯著房地產土地轉讓金。