隨著限購限貸等相關政策松綁，以及銀行利率下調等利好政策的刺激，換房族逐漸增多。根據改善型居住需求的不同性質，換房族有這樣兩種類型：一是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質比較高，對現有住房不滿意，在新的高品質樓盤出現后，為了追求更高的生活質量，而去購買新房。先賣房、再買房，還是先買房，再賣房？有哪些相關稅費和政策？在買房過程中要注意哪些細節？央行新政之下，如何換房是一件頗具技巧性的事。對此，特羅列部分購房講究，供廣大市民參考。

　　是否要享受首套房貸款待遇不同情況分開看

　　目前，我市“認房又認貸”調整為“認貸不認房”，銀行辦理貸款時，不再考慮購房者曾經的房貸記錄。對擁有一套住房并且已結清貸款的家庭，再購房可享受首套房貸款的政策。這對于一些原先因為被限貸且無法支付高昂貸款利率從而難以實現購房計劃的購房者而言，是一大利好消息。這些購房者只要不被限購，就能夠享受到市面上最為優惠的購房貸款利率。這樣一來，立刻能減去不少購房成本和購房壓力，使不少購房者的換房計劃成為可能。不過，針對不同購房者的不同情況，仍需要具體情況具體分析，區別對待。

　　有房有貸有資金：防止得不償失

　　對于一些有房有貸有資金的購房者來說，原本購買二套房，貸款需要執行1.1倍的高額利率?，F在若還清貸款又可以繼續享受基準利率甚至基準利率打9折優惠，那么不妨考慮將手頭一部分用于投資的、或是閑置的資金將原本的貸款還清，然后再申請優惠利率的房貸購買新房。如此一來，就能節省一大筆利息支出。

　　不過，這就需要購房者根據自身情況來仔細算上一筆總賬了。畢竟，前幾年購房者在購房時往往能更多地獲得8.5折，甚至7折這樣的優惠利率，而當前新政后則未必能真正達到這樣的利率水準。因此，如果為了在新政下“達標”，而把過去更優利率的貸款提前還清，反倒未必劃算了。所以，購房者也不要盲目地因為新政而急著還貸。

　　有房少貸資金緊：可以先賣房再買房

　　一些貸款已大部分還清，但手頭資金有限的購房者，想要換房就最好是走先賣、后買的改善型路線，這就需要購房者還貸后一邊聯系二手房買家，一邊尋覓新房并申請新政房貸。賣房后，由于自己無房，原本的貸款記錄也不再追溯，就能把賣房款用作首付，其余部分再享受新政優惠利率，達到自己的改善性需求。

　　有房無貸有資金：可以直接買房

　　對于貸款已還清、手頭資金也較多的購房者來說，考慮到當前樓市環境因素可能不急于賣房，那么也可以通過新政享受優惠利率，在保留原有一套房的基礎上，購買二套房。原有的房產則可等待今后更好的時機再考慮賣出。

　　買二手房：第三方資金監管很重要

　　購買二手房的市民，不妨采取第三方資金監管的方式進行。這樣，可確保資金的安全。資金監管業務范圍包括定金、首付款、貸款資金、尾款等，交易雙方在二手房交易過程中可將相關款項打入專用賬戶進行監管。當交易雙方履行交易合同，實現“資金監管協議”約定條件后，銀行按協議約定，協助雙方完成房屋交易資金的交割；若雙方因故不能達成交易，銀行則按照“資金監管協議”的約定對交易資金進行退回處理。

　　近期我市二手房產交易中資金風險案例頻出，嚴重損害了買賣雙方的利益。而資金監管可以防范上述各類風險的發生，因為在交易完成前買房資金處于“監管”狀態，只有在交易完成時資金才轉給賣方。且整個過程采取同步受理，保證“一手交錢，一手交房”。

　　“賣舊買新”注意權益保護

　　購房一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；要搞清楚所購房子是商品房還是安置房、經濟適用房等性質。購房后應盡快辦理房產證，并督促賣方盡快遷出戶口，千萬不要簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續。如果買期房，更要了解樓盤周邊的規劃、配套等。

　　另外，對新居住區域的選擇。一般來講，改善型購房者對住房區域的選擇一定要有全面的考慮，如區域房價水平、生活配套、住房條件、小區環境、周邊交通、學校等的分布情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。綜上所述，換房族在抓住政策利好的同時，也要對自己的置業規劃做出妥善的安排，在升級置業購買新房或“賣舊買新”時注意自己的權益保護。