近期，持續了半年多的銀行個人住房按揭貸款收緊的局面有所緩解，但住房金融市場存在的問題不可能就此解決。針對今年以來各地普遍出現的商業銀行提高住房貸款利率、延緩貸款發放周期等房貸緊縮現象，5月份以來，央行和銀監會相繼表態，要求商業銀行要“大力支持首套住房需求”。根據筆者近期的調研，目前商業銀行個人住房貸款“審批-發放”周期從過去的2-3個月縮短到1個月左右，部分城市商業銀行個人住房貸款利率上浮幅度有所回調，這對于加快開發商資金回籠、消化庫存來說有很大幫助。

　　住房貸款市場

　　只是階段性回暖

　　但是，筆者認為，個人住房貸款緊縮局面的緩解，很大程度上是銀行資金面階段性寬松所致。隨著銀行半年末考核時點過去、銀行短端資金來源成本趨勢性下調、定向寬松貨幣政策的實施、存貸比監管政策的調整等等，7月份以來，銀行資金面趨于寬松。在國家監管部門連續喊話的壓力下，銀行階段性改善了對于個人住房抵押貸款的政策。

　　值得注意的是，個人住房貸款市場回暖只是階段性的回暖，而非趨勢性的回暖。對于商業銀行資產組合來說，目前個人住房貸款仍舊是“最不賺錢”的業務之一，個人房貸利率最高也不到8%，而小微企業貸款、消費貸款、信托等資產收益目前仍可以達到10%以上；其次，不像企業貸款，個人住房貸款無法給銀行貢獻結算存款，也就無法緩解銀行未來可能再次出現的存貸比爆表問題，未來新增個人住房貸款空間仍舊有限；再次，個人住房貸款短則10年，長則30年，屬于銀行最長期限的資產，而近年來，銀行資金來源卻越來越趨于短期化，甚至通過超短期的理財產品來“滾動”。這樣的話，個人住房貸款增加發放，必將會惡化銀行的流動性風險，這是銀行未來面臨的最主要風險；最后，個人住房抵押貸款屬于期限長的表內貸款，是占用銀行資本最大的業務，而且未來還可能會隨著風險的暴露而增加銀行的資本占用和壞賬撥備，相比小微、中小企業、消費貸款、同業等期限短、收益高的資產來說優勢不再。

　　銀行緊縮個人住房貸款

　　是大趨勢

　　因此，未來銀行緊縮個人住房貸款，甚至“拋棄”個人住房貸款是大趨勢。讓我們疑惑的是，如果站在15年前，即“房改”開始的時間節點上看，彼時個人住房貸款被認為是銀行優質的資產業務。在對待個人住房貸款業務的態度上，銀行之所以在一前一后出現如此大的反差，直接源于樓市未來將步入大周期下行階段?？梢酝评恚壳般y行發放的任何一筆個人住房抵押貸款，都有可能在未來隨著房價下行而成為不良貸款。因此，對于以盈利為取向的商業銀行來說，貸款資產組合中調減、甚至拋棄個人房貸業務是理性的選擇。更何況，目前銀行可選貸款業務中，有比個人住房貸款收益更高的產品可選，因此，在風險加大和收益率相對下降的情況下，商業銀行只好以提高個人房貸利率來緩沖不利，這也是為何監管部門不斷喊話，但個人住房貸款利率仍舊難回優惠利率水平的原因。

　　其實，從全球商業銀行資產選擇來看，不管在樓市上升時期，還是樓市下降時期，圍繞住房的資產業務都是銀行資產包里的重要選擇之一，這主要源于住房資產業務收益穩定、風險相對較小、抵押物有保障、部分區域的房產長期具有升值潛力等。但是，我國之所以在當前出現銀行“不待見”個人住房抵押貸款業務，如果與其它國家相比的話，最大的區別和問題就在于個人住房貸款業務的流動性太差，導致這一業務上述優勢在新的市場形勢下反而成為劣勢。

　　由于貸款不流動，再加上過去幾十年基本堅持優惠的貸款利率，個人住房貸款在提高老百姓資金杠桿的同時，事實上也在發揮著給開發商低成本融資的作用，按揭貸款一直占據銀行資金來源40%左右的份額。過去的幾十年內，特別是房改以來的15年，房價上漲收益的絕大部分被開發商和購房者分享。對于商業銀行來說，盡管也能夠獲得貸款收益，但相比房價上漲收益來說，小巫見大巫。更委屈的是，由于貸款期限長、不流動，在房價進入下行通道后，房價下行的所有風險基本上都讓商業銀行承擔了。也就是說，在整個個人住房貸款周期上，商業銀行風險和收益嚴重不匹配。另外，在我國，由于沒有個人破產的法律，再加上法院在裁決經濟案件時，往往保護被告人的基本住房需求。因此，即便銀行為保護債權而有權收回抵押房屋，但在實踐中也難以通過拍賣來保全債權。

　　設法讓個人住房貸款

　　流動起來

　　如果個人住房貸款能夠流動的話，特別是可以將其證券化，發行以未來資產現金流收益為基礎的證券，并可以隨時將其出售給市場投資機構，尤其是在流動性風險突出或預期房價下行時。這樣的話，就可以有效地消除銀行在個人住房貸款業務上收益和風險嚴重不匹配的情況。更重要的是，通過資產證券化，銀行不僅能夠參與房價上漲收益的分配，而且還能調倉來規避下跌風險的損失，這事實上改觀了銀行目前“分享小收益、承擔大風險”的局面，特別是解除了銀行對于“未來可能將承擔樓市下行風險”的顧慮，銀行開展個人住房貸款業務的積極性也會高很多。

　　另外，即便個人住房貸款不能證券化，但如果我國能夠建立像美國“兩房”(房利美和房地美)類似的政府支持的金融機構，購買商業銀行發放的住房抵押貸款，那么銀行可以將現有的存量個人住房貸款通過貸款二級市場出表，大大緩解銀行存貸比壓力、資本占用壓力、流動性風險壓力；另一方面，也可以極大地緩解銀行在未來可能將承擔樓市下行風險的顧慮，銀行在發放新的住房貸款上的積極性也將會提升很多。事實上，美國住房金融的主體——儲貸協會之所以在上世紀80年代[最新消息價格戶型點評]紛紛破產，利率市場化后個人住房貸款利率與市場化的存款利率“倒掛”和流動性風險是罪魁禍首。而美國之所以建立以“兩房”為主的二級房貸市場，目的是為適應金融市場新形勢，創新住房金融供應模式。目前，我國面臨著與美國80年代儲貸危機前類似的局面，不管是實施抵押貸款證券化，還是建立二級市場，讓個人住房貸款流動起來刻不容緩。 (作者單位：深圳市房地產研究中心)