近期,曾被業(yè)內(nèi)號(hào)稱為“只漲不跌”的一線城市也呈現(xiàn)出降價(jià)滯銷特點(diǎn),樓市已然進(jìn)入調(diào)整期。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),隨著商品房庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)漸顯、購(gòu)房者觀望情緒加重等因素,樓市預(yù)期和博弈優(yōu)勢(shì)已經(jīng)悄然生變。然而,盡管“拐點(diǎn)論”強(qiáng)化未來(lái)房?jī)r(jià)走低的認(rèn)知,但個(gè)別地方政府借“分類指導(dǎo)”之機(jī)過快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場(chǎng)充滿不確定性隱患。

　　預(yù)期看淡:購(gòu)者觀望,房企促銷

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下,市場(chǎng)供需雙方的預(yù)判轉(zhuǎn)向,購(gòu)房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。

　　在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天,3月份開盤時(shí)500套房源有超三千人搶購(gòu),但4月中旬開盤的二期,即便單價(jià)下降500元,仍然賣得不好。記者發(fā)現(xiàn),一些房企再現(xiàn)“全民營(yíng)銷”,“凡推銷成功人人都可提成”,“零首付”也“重出江湖”。

　　搜房網(wǎng)發(fā)起的購(gòu)房者心態(tài)調(diào)查顯示,持幣觀望人數(shù)比三個(gè)月前增加了16%,近六成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能進(jìn)一步下降。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,隨著三四線城市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫不斷累積釋放,越來(lái)越多的房企為了趨避風(fēng)險(xiǎn)重回一線城市“避風(fēng)港”拿地,在推高地價(jià)的同時(shí),也在明顯醞釀風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)分化:住宅趨冷,豪宅堅(jiān)挺

　　6月以來(lái),高端住宅市場(chǎng)兩個(gè)“動(dòng)作”引人關(guān)注,北京均價(jià)近10萬(wàn)元的樓盤獲預(yù)售證;上海宅地產(chǎn)生全國(guó)單價(jià)新地王,入市單價(jià)或超16萬(wàn)元叫板“最貴豪宅”。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,上半年上海均價(jià)排名前十的樓盤成交金額占到總成交額的14%,均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的別墅成交套數(shù)同比增加7成。6月份,北京高端新建商品房成交均價(jià)環(huán)比上漲一成。

　　上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為,高端樓盤熱銷說明去年以來(lái)調(diào)控壓抑的需求得以釋放。說明政策調(diào)控更加趨于合理對(duì)待差別化需求;同時(shí)也要看到,百姓之所以對(duì)“豪宅拋售潮”如此關(guān)注,根本上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的期盼,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)破除阻力,有所作為。

　　博弈變化:中介硬撐,業(yè)主降價(jià)

　　據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì),2014年上半年,北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H4.4萬(wàn)套,環(huán)比大跌34.4%,同比大跌53.5%,市場(chǎng)成交量大幅萎縮至2009年以來(lái)的最低谷。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),今年前5個(gè)月,20個(gè)標(biāo)桿房企的銷售額不足去年全年的3成。6月以來(lái),房企降價(jià)促銷的力度明顯加大,這也帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下行。市場(chǎng)上大部分二手房中介機(jī)構(gòu)仍在支撐高房?jī)r(jià)意圖“賭一把”,但多數(shù)買家看淡市場(chǎng),二手房議價(jià)尺度明顯增大。

　　“市場(chǎng)上的‘拐點(diǎn)論’,大幅度降價(jià)促銷等消息強(qiáng)化未來(lái)房?jī)r(jià)走低的認(rèn)知,買家會(huì)加大議價(jià)幅度,以確?！粫?huì)被套’?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)朱中一說。

　　調(diào)控分化:中央微調(diào)地方松綁

　　目前,一些地方“松綁樓市”呼聲漸高。與之相應(yīng)的,中央自去年明確“分類指導(dǎo)”這一基調(diào)后并無(wú)大的政策出臺(tái),淡化政策突出“市場(chǎng)之手”意圖明確。截至目前,已有多個(gè)城市調(diào)整樓市政策。

　　7月10日起,濟(jì)南新房和二手房限購(gòu)政策全面放開;在房?jī)r(jià)幾可比肩一線城市的廈門,也傳出為樓市“松綁”的消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說:“放松調(diào)控不見得會(huì)立即見效,但會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期再度吹大市場(chǎng)泡沫?！睂＜艺J(rèn)為,目前的樓市政策調(diào)整應(yīng)當(dāng)遵循“微調(diào)”和“分類指導(dǎo)”原則,不宜步伐太大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為,過去十年九調(diào),每每遭遇房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。要吸取以往的教訓(xùn),避免在調(diào)整中人為疊加刺激,將定向?qū)捤僧惢癁槿鎸捤?有關(guān)方面一定要提高警惕、正確判斷。(記者劉敏、鄭鈞天、烏夢(mèng)達(dá))