編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產在2014年迎來新的調整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉型成為行業的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產行業？健康、成熟的房地產行業何時能真正到來？

　　2014年這半年，最為人關注的詞或許是“下行”--經濟下行與房地產下行。在這個微妙時刻，我們關注和挖掘更加深度的“企業家、企業和它所代表的責任與承擔”。

　　7月7日，觀點地產新媒體在北京與華遠地產[簡介最新動態]董事長任志強面對面交流，反思和回顧過去半年的地產大勢，詢問下半年市場前進的導向和力量。

　　在自傳《野心優雅》中，任志強自白道：“我太想讓大家知道我也是個有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一張表面嚴厲的面孔背后，也有‘不可告人’的弱點。”

　　更多時候，任志強給外界的印象是激進與強勢。他多次就房地產問題與人展開激辯。

　　不過，激進“任大炮”的外衣包裹下，任志強卻始終保有一顆率直、理性而憂慮的心。

　　“干開發商的活，操總理的心。”這是地產同仁給任志強的普遍評價，或許這便是任志強作為一位企業家給自己的定位與擔當。

　　就今年房地產市場總的發展趨勢，任志強認為沒有發生變化，“城鎮化沒有發生變化，人口結構沒有發生大的變化，經濟持續增長有變化，雖然現在下行了一個臺階，但是它還是增長的，沒有從正變成負的”。

　　對于未來市場走勢，任志強依然保持樂觀態度：“今年并沒有那么壞，下降18%之后，還有10億多平方米。”

　　“沒準備的人才會死。”任志強一如既往地犀利。

　　以下是觀點地產新媒體對華遠地產董事長任志強先生的2014博鰲房地產論壇專訪節選(全文將刊載在《觀點》雜志2014博鰲房地產論壇特刊中)：

　　觀點地產新媒體：有學者在一個演講里有談到，房地產的長期下行已成定勢，包括交易、銷售都在下行，您怎么看？

　　任志強：他說的應該是宏觀經濟下行，我覺得房地產會和宏觀經濟同步。通常情況下，世界各國的房地產一般都和宏觀經濟同步，換句話就是宏觀經濟上升的時候房地產才可能上升，宏觀經濟下降的時候，房地產可能也會下降。

　　有的人把股市和房地產作為原因，認為房地產下行帶動宏觀經濟下行，其實我更認為房地產和股市都是宏觀經濟的一種表現形式，宏觀經濟下行才會讓房地產下行。一般來說，房地產投資上行的時候，GDP是下行的。

　　什么叫下行？當房地產投資增速低于固定資產投資增速的時候，一般經濟是下行的。從2000年到現在為止，基本上都是這個情況。今年房地產投資增長率可能下行，估計會變成個位數，可能小于10%，但小于10%對宏觀經濟也是正影響。

　　當投資增長是正的時候，對GDP的貢獻度一定是正的，只是沒有過去那么大了。我們估計會影響0.5個百分點，如果再加上香港企業的話，可能會影響1.2%的GDP。這就要靠其它投資增長來彌補房地產掉下去的這塊投資，例如高鐵、基礎設施，否則投資增長的速度對GDP的影響比較大。

　　中國的經濟總量越來越大，按照現在7%的增長，以50多萬億元的總量推算，大概有4到5萬億元的增長。過去經濟總量是10萬億元的時候，10%的增長，不才1萬億嗎？20萬億元的時候，10%的增長也才2萬億元。

　　現在50多萬億元的經濟總量，按照7%的增速，也比過去的10%增長得更多，總量更大。所以最主要看整體的情況，不能天天過蜜月，老是高增長怎么可能？我們得過日子，7%的增長已經很好了。

　　這就叫增速下滑，比如今年房地產不好，但是可能增速還是正的，因為在計算GDP的時候不計算銷售，只計算有多少投資，所以只要是正投資，就是對宏觀經濟的正增長。銷售下降和GDP沒關系，銷售下不下降實際上影響的是下一年，不會影響這一年。

　　觀點地產新媒體：2014博鰲房地產論壇的主題是“下行通道中的房地產”，您認不認可？

　　任志強：對于下行有幾種不同的認識，一種下行就是宏觀經濟下行，所有行業都下行，很難找到在宏觀經濟下行時候完全一枝獨秀的。應該說前幾年房地產是在經濟下行中一枝獨秀，這是因為當時處于進入城市化的高增長過程，所以房地產對宏觀經濟的支撐作用非常大。

　　第二種下行是價格下行，其實資產價格是波動的，經常是今年下行，明年上行。比如說股市一直跌，但跌到2000多點，也就是在這個位置上波動。

　　第三種下行是增速下行，房地產和中國宏觀經濟更多的關系還是增速下行。不能說中國宏觀經濟掉下去了，7%的增長和10%的增長相比確實掉下去了，但是7%的經濟增長還是正增長，在世界各個國家當中還是比較好的，只不過是中國習慣了10%的高增長，所以7%就受不了。

　　第四種是總量下降，房地產下一個階段可能面臨總量下降的過程，就是說宏觀經濟下一個臺階的時候，房地產也會下一個臺階。比如宏觀經濟保持6%、7%增長的時候，房地產可能是個位數增長，以后銷售再降一個臺階之后，繼續維持增長也是有可能的。

　　以去年全國13億平方米的銷售面積計算，估計今年即便下降20%，也還有10億平方米的銷售面積，這就相當于2012年的情況；下降到百分之二十五、六，接近30%的時候，還是相當于2011年和2012年的水平，規模還是很大的。

　　未來市場發展過程中，房地產銷售可能會維持10到12億平方米之間的水平。原來計算的是到17億平方米開始下降，現在看來13億、14億平方米就到頭了，當然下降速度會更慢，10億平方米左右可能要維持很多年。

　　如果按照總量計算的話，還需要新增200多億平方米的建筑總量，那就需要維持七八年左右。

　　觀點地產新媒體：下降后每年的庫存量怎么消化？

　　任志強：我們沒有看到更多的庫存，今年投資增長上升不是因為開工面積增加，今年的土地購置和新開工面積都是負的。到現在為止，新開工的增長是負百分之二十幾，今年全年肯定是負的。

　　觀點地產新媒體：負增長之后，后面的供應不夠，房價會不會漲得很高？

　　任志強：升得很高可能不會，但是有可能還會升。今年還有幾個月時間，我們看到趨勢是持續下降的，新開工如果持續降年底的話，就把庫存和總量調整了，今年可能會少開10億平方米，再消化十多億平方米，里外就相差20億平方米了。

　　觀點地產新媒體：這20億平方米會不會把需求又推起來？

　　任志強：明年9月份以后有可能。因為供求關系引起價格變動的概率會比較大，通常從新開工下降、土地供應下降到后期，大概要一年多時間才能在市場中反映。

　　觀點地產新媒體：今年房企都是主動縮減開工量，不愿意去投資么？

　　任志強：沒有市場預期，開工量就會下降；沒有銷售支撐，到位資金就會下降得很快，今年到位資金下降幅度是最大的，比2008年還大。

　　觀點地產新媒體：很多企業還是感覺到市場前景不太好？

　　任志強：現在也沒有太壞，不就下降百分之七八嗎？在去年的基礎上下降百分之七八，去年漲百分之二十幾，只有2013年一年是好日子。

　　2010年是10.1%的增長，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年達到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增長就不得了，下降百分之七八也有增長。

　　觀點地產新媒體：意思是和2012年持平，日子都還可以？

　　任志強：下降18%之后，還有10億多平方米。

　　觀點地產新媒體：今年這種情況，開發商是有準備的？

　　任志強：就是沒準備的人才會死。

　　觀點地產新媒體：您提到資產價格這個概念，影響資產價格的因素有哪些？

　　任志強：資產價格既受宏觀經濟影響，也受市場供求關系、購買力等多種因素影響。比如資產價格完全下行了，就預示著房價跌了，但如果國內貸款提高利率，實際資產價格就沒有下行，而是上行了。

　　例如一筆20年期100萬元貸款，在優惠利率和非優惠利率情況下，可能差20萬元利息。這樣估算，一套房可以降10萬元，但是消費者并沒有得到任何優惠，實際還要多支付10萬元，因為利率上漲了。更嚴重的后果就是，這在貸款的當月就發生了，利率上升以后，消費者每個月還的錢就多了。對消費者來說，實際資產價格并沒有下降，房價下跌這部分不足以掩蓋或者說沖抵銀行個貸提高的利率，這個影響是很重大的。

　　資產價格可能受宏觀經濟的影響也比較大，不能只看房價跌沒跌，要加上市場的購買能力和優惠利率這些部分。為什么老百姓說房價降了也買不起？就是因為個貸利率的問題。

　　房屋降價只有在一次性付款的時候才能體現，沒有優惠利率，個貸利率就把價格又漲回去了，開發商降的這部分錢都給了銀行，老百姓沒得到任何實惠，所以這一輪降價中，基本上老百姓沒有得到任何實惠。

　　此外，供求關系在一些地區也會產生影響。有些地區供給加大了，人口外流了，導致這個地區的房子需求量下降，數量多了價格就下降。比如說工業轉移問題，工業轉移會把勞動人口帶走，所以在面臨工業轉移和人口轉移的二三線城市，會出現供過于求的現象。普遍來說，就是一個資產價格下降的問題。

　　觀點地產新媒體：歸結起來，您認為總的趨勢是沒有發生變化？

　　任志強：經濟持續增長沒有變化，雖然現在下行了一個臺階，但還是增長的，沒有從正變成負；城鎮化沒有發生變化，人口結構沒有發生大的變化，還是需要大量住房的；居民消費越來越多用于住房消費趨勢也沒有變化。這幾年人口調查中，從年齡上可以看到，家庭消費中住房消費比重是逐年增加的，這也沒有變化。有這幾個支撐，市場不會發生大的變化。

　　不管保障性住房也好，棚戶區改造房也好，這些也是房子，從總量上看增加了一部分供應量，這些增加的供應量一定會沖擊市場上的供應量。

　　現在市場統計包括保障性住房、自住房和棚戶區改造，大家都分不清了。統計混亂就在這里，保障性住房大部分可能都仍然在房地產開發里。比如拍下一塊土地，90%都是保障性住房，但是因為有10%的商品房，所以還是統計到開發商那里。自住型商品房雖然算保障房性質，也是按商品房統計的。