之所以方興地產(chǎn)股價(jià)之前有連續(xù)一個(gè)月的下跌，原因是今年1-4月份公司銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。今年前4個(gè)月，方興地產(chǎn)累計(jì)取得物業(yè)簽約銷售額33.8億元，只相當(dāng)于去年方興地產(chǎn)銷售收入145.9億元的23%。而今年年初方興地產(chǎn)預(yù)期設(shè)定的銷售增長(zhǎng)目標(biāo)為30%，即2014年預(yù)計(jì)錄得合同銷售收入200億元左右。如果按照目前的情況發(fā)展，今年方興地產(chǎn)鐵定完不成全面預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)。

　　一位跟蹤香港地產(chǎn)股的分析師表示，方興地產(chǎn)目前銷售陷入了全面受阻的窘境。主要依賴的北京市場(chǎng)，陷入了賣不動(dòng)和沒貨賣的兩重尷尬境地。外地市場(chǎng)來說，上海項(xiàng)目受阻，青島和杭州項(xiàng)目賣不動(dòng)。長(zhǎng)沙的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，今年4月又無(wú)成交。

　　激進(jìn)的方興地產(chǎn)，接下來面臨的是到期兌付的信托合約以及高企的負(fù)債率如何消轉(zhuǎn)的問題。這家受益于2008年“四萬(wàn)億刺激”的央企房地產(chǎn)公司，褪盡了光環(huán)，開始不得不直面發(fā)展放緩帶來的重重困難。

　　帶頭搞“分期首付”

　　亦莊開發(fā)區(qū)板塊的樓盤接連降價(jià)后，號(hào)稱高端改善型住宅項(xiàng)目的“

　　上周六(5月24日)，北京下的一場(chǎng)雨，更是澆熄了該項(xiàng)目售樓員的最后一絲期待，遲遲賣不動(dòng)的項(xiàng)目正面臨著一場(chǎng)改變銷售策略的決策。

　　“今天下雨，天氣不好，估計(jì)來看盤的人非常少，原定的活動(dòng)還舉不舉辦，還得等9點(diǎn)開會(huì)之后才能決定，”當(dāng)被問及近期亦莊金茂悅有沒有開盤活動(dòng)時(shí)，售樓員王鵬(化名)如是回答。

　　等到王鵬開完會(huì)，再給記者打電話時(shí)，伴隨而來的是其口中的“天大利好消息”：亦莊金茂悅折扣升級(jí)，將由原來的3萬(wàn)抵8萬(wàn)變成5萬(wàn)抵10萬(wàn)。近期買房者還可以享受第一次僅付10%首付的特權(quán)。

　　分期首付、墊首付、部分首付在樓市低迷時(shí)期屢屢見諸報(bào)端。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出了諸多在首付上做文章的促銷行為間的區(qū)別：

　　首先，墊首付有兩種，第一種在很多年前出現(xiàn)過的零首付買房，也就是購(gòu)房者與開發(fā)商合作，提高房屋的評(píng)估值，舉例來說就是一套實(shí)際成交額100萬(wàn)的房產(chǎn)，虛擬簽約130萬(wàn)，這樣到銀行抵押后，按照130萬(wàn)購(gòu)房者支付30%的首付，貸款100萬(wàn)左右。這屬于騙貸，在最近幾年市場(chǎng)規(guī)范后已經(jīng)絕跡。

　　其次，另外一種墊首付就是在一定時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商允許購(gòu)房者緩交首付，一般這個(gè)時(shí)間在1年內(nèi)。這種墊首付其實(shí)是打的政策擦邊球，因?yàn)槲覈?guó)期房預(yù)售制度下，各地建委取得預(yù)售的時(shí)間都早于銀行要求的抵押貸款時(shí)間。一般在這個(gè)時(shí)間差里，購(gòu)房者的首付是停留在開發(fā)商的賬戶中。

　　銀行要求項(xiàng)目封頂后，才可以做抵押貸款。而各地建委的要求一般是項(xiàng)目完成20%左右工程量就可以預(yù)售收取首付。

　　雖然這種首付分期是開發(fā)商可以做主的事情，但是按照過去的房地產(chǎn)開發(fā)資金安排，除了土地出讓金，前期工程都由工程方墊付，這種首付款一般用來支付前期的工程款。一般來說，熬到了首付款收到，意味著房地產(chǎn)開發(fā)的第一道資金關(guān)就過去了。實(shí)行首付分期，很明顯會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金杠桿率，進(jìn)一步降低項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

　　據(jù)記者詳細(xì)了解，“亦莊金茂悅”的10%首付策略，是一種開發(fā)商允許購(gòu)房者緩交首付的促銷行為。

　　“如果您要買房，可以先交5萬(wàn)元排號(hào)，到時(shí)候可享受總價(jià)減10萬(wàn)的優(yōu)惠，接下來，是交20萬(wàn)的定金，那么這套房子就是您預(yù)定下來的了，別人就不能再選擇。等下次簽草簽合同的時(shí)候，您來交總房款的10%作為首付，比如總價(jià)500萬(wàn)的房子，您第一次只需交50萬(wàn)，而那20萬(wàn)定金是算在首付里面的，也就是說只用再帶30萬(wàn)過來。半年之內(nèi)，您需要將剩余的首付補(bǔ)交齊全。”銷售員王鵬捋了一遍享受折扣的流程。

　　北京東易律師事務(wù)所一位專門研究房地產(chǎn)法的律師指出，這種草簽合同一定程度上來說，其法律意義并不大，如果房子漲價(jià)，開發(fā)商隨時(shí)可以提前讓購(gòu)房者付款或者漲價(jià)，購(gòu)房者遇到開發(fā)商“反悔”的時(shí)候，在法律上是很難得到支持的。