北京二手房交易遇冷 商住樓房主被建議掏中介費

　　在本市一季度二手房交易遇冷的情況下，40年或50年產權的商住樓情況又如何？把一套商住房掛牌的陳先生可算體會到了“吃掛落兒”的滋味。南三環劉家窯橋南一套近50平方米的商住樓掛牌倆月都沒招來看房人，當他周末催促中介時，卻意外聽到一個讓他十分意外的消息：“現在商住樓太難出手了，您著急的話，先鼓勵鼓勵我們經紀人，交1萬元中介費吧。”

　　中介費一直以來都是買方的事兒，現在賣方怎么還得交中介費了？別說是陳先生，很多打算出售商住樓的房主都是頭一回聽說這事兒，可這，恰恰成了如今商住樓市場供過于求的真實寫照。

　　想得挺美

　　不限購自住兼投資

　　3年前，買這套二手商住樓時，陳先生給中介交的各種費用，加起來還不到8000元；3年過去后，商住樓房價漲了不少，不過最近想要賣它，中介費的情況卻也發生了變化——在住宅市場肯定是由買方全包的中介費，在非住宅市場怎么就還得讓賣方掏腰包？

　　“當初想得挺美，買套商住樓不限購，自住兼投資。”他回憶說，這棟4層商住樓位于南三環外，每平方米2.2萬元，總價100萬元起。跟中介門店打聽了一圈，他發現在售樓盤周邊毛坯房已在每平方米3.5萬元左右。1萬多元的價差，讓他認為這些房子有投資空間。更何況，這個商住樓項目4.2米的挑高，引發了像陳先生這樣被限購一族的追捧。“南向大開間能被隔成兩層，樓下待客加臥室，樓上隔出來做個書房，室內面積超過60平方米，都趕上個小兩居了。”

　　自2010年北京樓市執行限購措施起，一些區縣的商業地產供應量達到高峰，一度造成各區域供應過剩以及寫字樓空置率居高不下。從需求方面來說，40年或50年產權的商住樓恰恰擊中了相當一部分剛需的“軟肋”：不限購、總價低，室內水電、衛生間、廚具全齊，還能隔出個二層，可以滿足火燒眉毛的一時之需。

　　成本頗高

　　空調變身電老虎

　　“愛情不是你想賣，想買就能賣……”四層新居樓下勁爆的迪曲伴隨摩托車轟鳴的馬達聲，不時闖進緊閉的窗戶，時時在提醒陳先生：所購買的商住樓位于一個超大小區的西南角，緊靠著大馬路，從小區規劃來說，這里簡直就是一塊“邊角料”。雖然一次性投資成本不高，可入住后的成本有多少？這樣的房子，日后還容易出手變現嗎？

　　“您買這套LOFT都有買一層送一層的優勢，接近150%的空間利用率，是傳統平層住宅無法比擬的。落地窗配南向超大觀景陽臺，躍層居住模式可以媲美小別墅。”因為陳先生的住宅限購身份，一家中介經紀人沒費太多唇舌，就收到了陳先生的8000多元的中介費。

　　可等到簽約時，陳先生才發現，雖然總價款100萬元，只需要50%首付，但按照原房主的要求，100萬元的總房款必須在三個月內分三期內打到賬戶里。這還不算完，未來還有更多的持有成本在等著他：每平方米50多元的供暖費用，每噸5.6元的水費，以及每度1.2元的電費，水電熱全部都是按商用標準收費的，尤其是水費和供暖費，都比民用標準翻了一番。

　　“冬天暖氣不夠給力，晚上要開空調，此時超過4米的層高就成了劣勢，為了讓室溫超過20攝氏度，就必須把空調設置成‘電老虎’模式，每晚至少5塊錢電費。”陳先生自嘲說。

　　變現不易

　　木樨園挨家磕中介

　　實際上，本市商住樓供應熱潮從2008年北京奧運會舉辦前，一直持續了四五年的時間。2011年6月，本市開始執行《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，這份文件，在業內被稱為“商改住”禁令，其中顯示，開發企業嚴格按照規劃，商業、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。

　　但據多家中介公司統計，截至此時，此類被禁的商住樓已經銷售了幾十萬套，特別是在當初買房的一批業主需要改善住房條件時，二手房市場中的商住樓掛牌量在最近一兩年呈現出“井噴”之勢。

　　“想賣商住樓，就去木樨園。”在小區門口的一家中介門店掛牌兩個月后，陳先生終于得知了市場中流傳的這一規律：在二手住宅成堆的區域，商住樓總價不打個八折左右的折扣，基本沒有吸引力，除非是到外地來京人員集中的木樨園一帶，由于在此地經商的外地人基本都是被限購人群，他們在京購房的首選基本還是商住樓。

　　事不宜遲，上周末陳先生拉上家人，兵分幾路在木樨園商圈內的10幾家中介“撒網”掛牌，報價還是原來160萬元的心理價位。沒承想，半天沒到，他便接到了幾位經紀人的電話或短信，內容基本一致：“哥，您這套房現在不太好出手，建議一，降價10萬元；二，您出1萬元中介費，給買方降低交易成本，興許還有成交可能。”

　　中原地產首席分析師張大偉表示，目前京城二手房市場中的商住樓處于交易低谷，受到二手房交易下行壓力和未來房產稅開征對象等不利影響，房主不妨先將房屋出租。像陳先生的三環外商住樓目前月租金約4000元，年投資回報率雖然只有5%左右，但租客每年還可替房主“背負”供暖、物業費等合計近萬元的持有成本。