購房者對“小產權房”應敬而遠之

　　樓市快評

　　龔名揚

　　只需要每平方米4000元就能在城區購房置業？只花不到相同地段商品房一半的價錢，就能坐擁成熟社區的商業配套設施？這種“高性價比”的存在不是別的，就是我們時常談論的“小產權房”。

　　所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。由于歷史原因，與其他的一些快速實現城鎮化進程的城市一樣，東莞的多個鎮街都有小產權房，其中以萬江和道滘最多，業內人士保守估計東莞的小產權房建筑面積超百萬平方米。

　　作為一個非土豪的購房者，假如你手上有30多萬元，到底是用來給商品房的首期，還是用來一次付清“小產權房”的購房款呢？這似乎是一道兩難的選擇題。選擇前者，你每個月會有供樓的壓力，二三十年都會處于負債狀態，還要祈禱自己不要成為樓市泡沫的受害者；選擇后者，你應該沒有還款的壓力，不出大問題的話房屋住上二三十年估計沒問題，但會有政策的風險。

　　如果讓筆者來做選擇，那么絕對會選擇供二三十年的商品房，而對“小產權房”敬而遠之。

　　為什么呢？筆者認為，一個人要購房，所追求的無非就是安居樂業，其重點在于“安”，而住在“小產權房”中，相信很難有安居的感覺。

　　“小產權房”沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證，不受法律保護。能夠讓你成為業主的，絕不會是“小產權房”。

　　雖然每個“小產權房”的購房者都有一個“轉正”夢，但至少從目前的政策層面來看，這個“夢”是遙遙無期的。

　　在本月初召開的東莞市國土資源系統“改革攻堅年”活動動員大會上，國土局局長劉杰在布置今年的工作時，表示將堅決打擊“小產權房”，這已經不是市國土部門的首次表態了。事實上，無論公開場合還是私下交流，筆者從市國土局獲得的信息都是一致的：“小產權房”違反土地規劃，違反國家土地管理的法律法規，形成了房地產市場的不公平競爭，而東莞市國土局會堅定貫徹中央兩部委的要求，嚴守土地紅線。

　　而在本月10日，國土資源部部長姜大明接受采訪時說，目前小產權房出現一些反彈和亂建現象，國土部已聯合住建部及時發出通知剎風治亂，將針對在建在售小產權房“拆除一批、處理一批、震懾一批、問責一批”。

　　然而，購買“小產權房”的人多數懷有法不責眾的僥幸心理，心想我們這么多人都買了住了，總不能把樓給拆了，讓所有人露宿街頭吧？的確，如今有關部門在對已經投入使用多年的“小產權房”的治理上面臨兩難的困局，仍在探索更好的解決方式，但筆者始終認為，作為一名購房者，尤其是剛需購房者，沒必要因為貪圖一時的便宜而讓自己的資產陷入不受法律保護的境地。

　　根據我國法律規定，集體產權房必須是集體內部成員之間才可以轉讓，即非本集體內部成員，像外村或者城鎮居民是不能購買的。如果購房者不是該集體內部成員，則并不擁有該土地的使用權，購買“小產權房”是不受法律保護的。

　　今年1月，北京市第二中級人民法院審理了一宗經濟糾紛案件，購買了“小產權房”12年的王某被毀約，他要求出讓方賠償30萬元的購買差價。法院認為，買賣雙方均明知涉案房屋所使用的土地為集體建設用地，而王某亦非房屋所在村的村民，雙方的房屋轉讓行為被我國法律所禁止。宣判的結果是，法院認為涉案房屋無法上市交易，王某并不存在因訴爭房屋升值獲得的利益損失。

　　類似的例子比比皆是，而且由于“小產權房”無法辦理房地產權登記，征用拆遷時無法取得合法的拆遷房屋補償。再加上“小產權房”超出政府對村集體土地用地規劃和用途的規定，大多數是未經報建，沒有施工許可證，在開發建設的過程中缺乏監管，在房屋質量、消防安全、配套設施、物業管理、水電等方面存在問題，對居住者的安全沒有保障。

　　說到底，雖然購買商品房需要支付包括土地成本、土地級差地租在內的所有溢價，價格要比“小產權房”貴得多，但住在其中，你的買賣行為受法律保護，你的付出可以讓你擁有產權，成為業主，無需惶惶終日，筆者認為這樣的付出還是值得的。